Warum Fitch der Meinung ist, dass der Immobilienmarkt in Dubai nun "nahe dem Höchststand" ist.

Der Markt für Wohnimmobilien in Dubai könnte sich einem Wendepunkt nähern, mit einer moderaten Korrektur am Horizont, so Redmond Ramsdale, Leiter der Abteilung für Bankenbewertungen im Nahen Osten bei Fitch Ratings.

In einem kürzlich geführten Interview mit CNBC warnte Ramsdale davor, dass das schnelle Preiserhöhungstempo der letzten Jahre wahrscheinlich nicht aufrechterhalten werden kann, da das neue Angebot voraussichtlich das Angebot im Jahr 2025 und 2026 übersteigen wird.

Die Preise für Wohnimmobilien in Dubai sind seit Ende 2021 um fast 60 % gestiegen, wodurch das aktuelle Niveau etwa ein Drittel über dem vorherigen Marktmaximum im Jahr 2014 liegt.

Dieses beispiellose Wachstum wurde durch eine Reihe von Faktoren vorangetrieben, darunter die Erholung nach der Pandemie, eine Welle von Visareformen und ein Anstieg des Interesses von Investoren.

„Wir glauben, dass wir uns dem Höchststand nähern“, sagte Ramsdale und bemerkte, dass der Markt nach drei Jahren robusten Wachstums offenbar eine Reifephase erreicht habe. „Eine moderate Korrektur ist in den nächsten 18 Monaten wahrscheinlich“, fügte er hinzu und schätzte, dass die Kursrückgänge bis zu 15 % betragen könnten.

Warum steht der Immobilienmarkt in Dubai vor einer Korrektur?

Ein Hauptgrund für die erwartete Korrektur ist das beträchtliche Volumen an neuem Wohnungsangebot, das in den nächsten zwei Jahren auf den Markt kommen wird. Eine Welle von Projektstarts in den Jahren 2023 und 2024 wird zu einer Rekordzahl an Wohnungsübergaben in den Jahren 2025 und 2026 führen.

Ramsdale betonte, dass dieser Angebotsboom das Bevölkerungswachstum Dubais übertreffen wird, das nach den starken Zuwächsen in der Pandemiezeit bereits nachgelassen hat.

„Im Wesentlichen sagen wir hier, dass das Angebot die Nachfrage übertreffen wird“, erklärte Ramsdale.

Während die Zeit nach COVID-19 ein starkes Bevölkerungswachstum verzeichnete, das durch Reformen im Aufenthalts- und Arbeitsrecht unterstützt wurde, wird erwartet, dass die Dynamik nachlässt.

Die Marktdrucksituation wird durch makroökonomische Gegenwinden wie die schwachen Ölpreise noch verstärkt.

Während die Immobilienpreise in Dubai einst eng mit den Öltrends verbunden waren, stellte Ramsdale fest, dass diese Korrelation nachgelassen hat.

Dennoch können niedrigere Ölpreise die Stimmung der Anleger dämpfen, insbesondere bei Käufern aus den Ländern des Golfkooperationsrates (GCC), deren Wirtschaften weiterhin stark von den Einnahmen aus Kohlenwasserstoffen abhängig sind.

Die Vorsicht der Investoren wird auch durch Anzeichen einer Abkühlung auf dem Mietmarkt verstärkt. Nach deutlichen Preiserhöhungen seit 2021 haben sich die Mietpreise für Wohnraum im ersten Quartal 2025 stabilisiert.

„Das sagt uns, dass die Nachfrage jetzt wirklich weitgehend gesättigt ist“, sagte Ramsdale und wies darauf hin, dass die Bruttorenditen aus Mieteinnahmen zwar leicht, aber doch spürbar zu sinken begonnen haben.

Könnte der Immobilienmarkt in Dubai 2026 zusammenbrechen?

Trotz der Erwartung einer Korrektur geht Fitch nicht von einem Börsencrash aus.

Der prognostizierte Preisverfall von bis zu 15 % innerhalb von 18 Monaten würde die Preise immer noch deutlich über dem Niveau vor der Pandemie lassen. Ramsdale bezeichnete diese Anpassung als „natürlich“, im Anschluss an die Phase des außergewöhnlichen Wachstums, die durch eine einzigartige Kombination aus niedrigen Zinssätzen, Investorenzuflüssen und Liberalisierung der Politik ausgelöst wurde.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Dubaische Immobilienmarkt offenbar in eine neue Zyklusphase eintritt, in der sinkende Preise und Überangebot das bullische Sentiment der letzten Jahre dämpfen könnten.

Wie Ramsdale es formulierte: „Wir befinden uns am Höhepunkt des Zyklus, und eine Korrektur ist wahrscheinlich.“ Für Investoren und Anleger werden die kommenden Monate entscheidend sein, um abzuschätzen, wie reibungslos der Markt in dieses nächste Kapitel übergeht.