¿Caerán los precios de la vivienda ante la amenaza de una recesión? Un informe

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en Jan 17, 2023
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  • Algunos analistas están llamando a enormes caídas en la vivienda, pero nuestro analista lo cuestiona.
  • Bancos están mejor que en 2008, deuda de hogares más baja y demanda de viviendas en ciudades pasan la oferta
  • El aumento de tasas de interés indica que un debilitamiento es inevitable, pero puede no ser tan grave.

Algunas personas son inversores. Algunos no lo son. Pero todo el mundo tiene interés en la vivienda.

Si no estás comprando, estás alquilando, pero todos necesitamos un lugar para vivir. Eso es lo que hace que un análisis de la vivienda sea tan interesante. Y durante el último año, con una gran cantidad de incertidumbre inundando la economía, el mercado de la vivienda se siente como si estuviera en una encrucijada.

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Algunos analistas piden correcciones a gran escala, con titulares que rondan el 10%, 15%, 20% de disminución. Escribí este artículo en noviembre pasado argumentando que los pronósticos más dramáticos estaban fuera de lugar, sin ver cómo los escenarios del fin del mundo podrían llegar a buen término.

Pero a medida que la economía continúa tambaleándose en medio de una crisis del costo de vida, la guerra rusa en Ucrania y el ajuste de las tasas de interés , echemos un vistazo al panorama actualizado.

¿Por qué la gente piensa que los precios de la vivienda bajarán?

Primero, la parte obvia. Las tasas hipotecarias se han ido a la luna, y para los precios de la vivienda, eso no es bueno.

A medida que el mundo salió de COVID, surgió una crisis de inflación como no habíamos visto desde los años 70. Para contrarrestar esto, la Reserva Federal tomó medidas para aumentar agresivamente las tasas de interés. El objetivo de esto es extraer liquidez de la economía, suprimir la demanda y, en última instancia, controlar la inflación.

Así es como los bancos centrales combaten la inflación. El único problema es que, al mismo tiempo, aumentar las tasas de interés suprime la inversión y la economía en general. Entonces, si bien es necesario aumentar la demanda para reducir la inflación, si lo hace demasiado, corre el riesgo de una recesión. Esta es la cuerda floja que la Fed está tratando de caminar.

Desafortunadamente, la inflación aumentó a tal grado que los pronósticos de consenso hacen que la economía se contraiga hasta el punto de la recesión. Ya hemos visto al Reino Unido enfrentar el caos económico y la lucha de Europa a raíz de la guerra rusa en Ucrania (y la consiguiente crisis energética). Estos factores han llevado a predicciones de que la economía se contraerá, seguida de los precios de la vivienda.

Las tasas hipotecarias se han disparado

Por supuesto, hay algo mucho más directo que conduce a las predicciones de caída de los precios de la vivienda, y son las tasas hipotecarias de suma importancia.

Los bancos centrales que aumentan las tasas de interés afectan gravemente los pagos de las hipotecas. El siguiente gráfico muestra qué tan rápido se dispararon las tasas hipotecarias, alcanzando el punto más alto desde 2002 antes de retroceder ligeramente, pero aún un 6,5 % en comparación con cerca del 2,5 % a principios de 2021. Un salto tan grave hace que los pagos de la hipoteca de los propietarios se disparen. (juego de palabras, lo prometo).

Si bien la Reserva Federal de EE.UU. ha liderado el camino con los aumentos de las tasas de interés, las tasas de interés se han incrementado en todo el mundo. Sin embargo, a pesar de esto, es importante mirar el mercado como un todo. No hay tantas hipotecas de interés solamente en el mercado hoy como en años pasados. No solo eso, sino que estas tasas crecientes afectan más a las hipotecas de tasa flotante, y estas han caído sustancialmente en todo el mundo desarrollado, como muestra el siguiente gráfico del FT.

Esto no es 2008

Sin embargo, a pesar de esto, no se puede argumentar que las tasas hipotecarias afectarán, y han afectado, la demanda. Pero, en mi opinión, cualquier extrapolación de períodos anteriores de retroceso o crisis es ingenua.

Hay muchos titulares discordantes que advierten de colapsos a gran escala, que sin duda son alimentados en parte por el trastorno de estrés postraumático que muchos tienen debido al Gran Derrumbe Financiero (GFC, por sus siglas en inglés). Pero este fue un evento de cisne negro liderado por una absoluta negligencia en el mercado de la vivienda, desencadenado por una alarmante crisis de las hipotecas de alto riesgo.

Hoy en día, el entorno es totalmente diferente. Es difícil imaginar un desplome liderado por las hipotecas subprime de esa escala, ya que esos puntos débiles han sido tapados. No solo eso, sino que desde la GFC, los bancos han visto cómo la regulación se endurecía y sus coeficientes de reserva de capital requeridos aumentaban significativamente. Esto ha llevado a un sistema bancario mucho más saludable y mejor capitalizado. No olvidemos que la crisis sin precedentes de 2008 y la posterior mella en la vivienda se vieron exacerbadas masivamente por el caos causado por Lehman Brothers y todo el resto de la pandilla bancaria.

Además, partimos de un punto más alto. Reciclaré un gráfico que utilicé de mi último análisis sobre la vivienda, que pinta una imagen hipotética de una caída del 25 % en los precios de la vivienda este trimestre en EE.UU. No suena tan siniestro cuando lo expresa como, ” la vivienda podría caer a los niveles más bajos en dos años “, ¿verdad?

Sin embargo, el gráfico anterior sería el último caso bajista. Una caída del 25% tendría ramificaciones catastróficas y el escenario anterior probablemente ocurra con el mercado de valores retrocediendo significativamente, junto con el resto de la economía.

Pero utilizo el gráfico para mostrar hasta qué punto han aumentado los precios de la vivienda en tan poco tiempo. El precio medio de venta de una casa era de $322 000 dólares en abril de 2020. Poco más de dos años después, era de $455 000 dólares, es decir, un aumento del 41 %. ¿Por qué comprar una moneda meme cuando puedes comprar una casa?

Los precios de la vivienda aún podrían caer

Creo que los datos y los patrones históricos muestran que los precios de la vivienda simplemente no pueden caer al nivel que predicen estos escenarios ultrabajistas. Estoy esperando cierta debilidad, claro, pero especialmente en las grandes ciudades, hay una avalancha de demanda de vivienda y no hay suficiente oferta para satisfacerla.

Agregue el hecho de que el clima es más saludable hoy en día, tanto en términos de capitalización bancaria como también hay menos deuda de los hogares y el mercado laboral se ha mantenido resistente a pesar del aumento de las tasas de interés, y los precios de la vivienda deberían estar mejor posicionados para resistir una recesión.

El Gran Derrumbe Financiero de 2008 vio caer los precios de la vivienda entre un 15% y un 20% en algunas de las naciones desarrolladas más afectadas. Con lo diferente que es el sistema hoy en día, me resulta difícil creer que tengamos el clima para igualar ese otoño.

Sin embargo, no se puede ignorar que hay varios factores que no solo apuntan a una desaceleración en la vivienda, sino a una caída, pero no en esa escala. La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos no es demasiado buena, mientras que la asequibilidad es incluso más baja que en 2008.

Las razones para ser pesimista son claras. La vivienda ya ha mostrado signos de ablandamiento, pero solo levemente. Pero este no es el mismo clima que en 2008, y es difícil imaginar un colapso inmobiliario, especialmente en lugares populares y grandes ciudades.

Pero con la inflación aún desenfrenada (a pesar de los datos más optimistas del último mes), una guerra en Europa y altas tasas de interés, todavía hay una miríada de variables bajistas. La expectativa básica de la mayoría es que al menos una recesión leve es inevitable. De cualquier manera, hay una gran cantidad de incertidumbre y un momento difícil por delante para la economía, sin importar hacia dónde se mueva.