Prashant Thakur (ANAROCK): Το «καταφύγιο» του Ντουμπάι δοκιμάζεται — το κεφάλαιο ίσως δεν φεύγει

Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, που μόλις αποκόμισε ιστορικά ρεκόρ το 2025, αντιμετωπίζει τώρα μια κρίσιμη δοκιμασία καθώς οι αυξανόμενες εντάσεις στη Δυτική Ασία κλονίζουν την εμπιστοσύνη των επενδυτών.

Το εμιράτο είχε καταγράψει συναλλαγές αξίας $250 billion παράλληλα με μια απότομη άνοδο των τιμών κατά 50–70% τα τελευταία χρόνια, τροφοδοτώντας ανησυχίες υπερθέρμανσης ακόμη πριν ξεκινήσει η σύγκρουση.

Το πρόσφατο γεωπολιτικό σοκ πυροδότησε μια διόρθωση, διατάραξε κρίσιμους τομείς όπως ο τουρισμός και η αεροπλοΐα και πάγωσε τη δραστηριότητα συναλλαγών.

Ενώ κάποιοι επενδυτές υποχωρούν λόγω της αυξανόμενης αβεβαιότητας, άλλοι αρχίζουν να βλέπουν την κάμψη ως πιθανή ευκαιρία εισόδου.

Σε αυτή τη συνέντευξη, ο Prashant Thakur, Εκτελεστικός Διευθυντής & Επικεφαλής - Research & Advisory της ANAROCK, αναλύει τις άμεσες επιπτώσεις, τους μεταβαλλόμενους κινδύνους και τι αναμένεται για μία από τις πιο παρακολουθούμενες αγορές ακινήτων παγκοσμίως.

Ακολουθούν επιλεγμένα αποσπάσματα από τη συνέντευξη (επεξεργασμένα):

Invezz: Πώς έχει επηρεάσει η συνεχιζόμενη σύγκρουση στη Μέση Ανατολή την αγορά ακινήτων του Ντουμπάι και ποιες θα μπορούσαν να είναι οι μακροπρόθεσμες επιπτώσεις αν οι εντάσεις κλιμακωθούν περαιτέρω;

«ΟΚ. Πριν μιλήσουμε για την τρέχουσα κατάσταση, ας θέσουμε το πλαίσιο: πού βρισκόταν η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι λίγο πριν τον πόλεμο;»

Ο Thakur επισήμανε ότι η αγορά προερχόταν από μια εξαιρετικά ισχυρή περίοδο, με ρεκόρ όγκους συναλλαγών και έντονη άνοδο τιμών τα τελευταία χρόνια.

«Νομίζω ότι το 2025 ήταν η χρονιά ρεκόρ για το Ντουμπάι. Συνολικά $250 billion σε συναλλαγές ακινήτων έκλεισαν, που ήταν το υψηλότερο που έχει καταγραφεί ποτέ στην ιστορία του Ντουμπάι.

Και τα τελευταία τέσσερα χρόνια, η άνοδος των τιμών κυμάνθηκε κάπου μεταξύ 50 και 70%, που ήταν αρκετά απότομη.»

Σημείωσε ότι οι ανησυχίες για υπερθέρμανση είχαν ήδη αρχίσει να εμφανίζονται ακόμη και πριν ξεκινήσει η σύγκρουση.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

«Αυτό που ήθελα να πω είναι ότι ακόμη και πριν ξεκινήσει αυτός ο πόλεμος, υπήρχε θόρυβος στις αγορές για υπερθέρμανση, όλοι έψαχναν για κάποιον καταλύτη που θα προκαλούσε μια διόρθωση.»

Παρά ταύτα, τόνισε ότι τα θεμελιώδη μεγέθη του Ντουμπάι παραμένουν ισχυρά, στηριζόμενα σε μια πολύ διαφοροποιημένη παγκόσμια βάση αγοραστών.

«Παρ’ όλα αυτά, θεμελιωδώς, η αγορά του Ντουμπάι είναι μία από τις ισχυρότερες παγκοσμίως γιατί, όπως ξέρετε, η βάση αγοραστών είναι πολύ διαφοροποιημένη. Άνθρωποι από 150 χώρες συμμετέχουν σε αυτήν την αγορά ακινήτων.»

Η θέση του Ντουμπάι ως ασφαλές καταφύγιο είχε επίσης παίξει κρίσιμο ρόλο στην προσέλκυση κεφαλαίων κατά τις προηγούμενες γεωπολιτικές διαταραχές.

«Και επίσης, το Ντουμπάι πάντα θεωρούνταν ως ασφαλές καταφύγιο.»

Ωστόσο, η τρέχουσα σύγκρουση έχει επηρεάσει άμεσα αυτήν την αντίληψη, με επιθέσεις που πλήττουν κρίσιμους τομείς.

«Τώρα, μετά την έναρξη αυτού του πολέμου, έχουμε δει έναν σημαντικό αριθμό επιθέσεων να συμβαίνουν και στο Ντουμπάι. Ναι, αρχικά άρχισε ως συμβολικό χτύπημα, αλλά πλέον οι επιθέσεις ήταν αρκετά σοβαρές, με αποτέλεσμα να διαταραχθούν βαριά οι αεροπορικές εταιρείες.»

«Ο τουρισμός, που είναι ένας από τους βασικούς τομείς που συνεισφέρουν στο ΑΕΠ του Ντουμπάι, επίσης υπέστη τεράστιο πλήγμα.»

Βραχυπρόθεσμα, αυτό έχει μεταφραστεί σε διόρθωση τιμών και επιβράδυνση των συναλλαγών.

«Και το άμεσο αποτέλεσμα ήταν μια διόρθωση τιμών της τάξης του 10 έως 15%. Μερικές συμφωνίες που βρισκόντουσαν σε διαπραγμάτευση μπήκαν σε αναμονή.»

«Ωστόσο, υπάρχουν αναφορές για αγορές αξίας από κάποιους μεγάλους επενδυτές που έχουν υψηλή ανοχή στον κίνδυνο.»

Invezz: Ποια τμήματα υφίστανται τη μεγαλύτερη πίεση στο παρόν περιβάλλον;

Ο Thakur επισήμανε ότι τα ακίνητα υπό κατασκευή, ή off‑plan, σηκώνουν το μεγαλύτερο βάρος της επιβράδυνσης, δεδομένης της εξάρτησής τους από τη μελλοντική άνοδο τιμών.

«Έχουμε επίσης δει ότι τα ακίνητα υπό κατασκευή ήταν τα πρώτα που χτυπήθηκαν.»

«Επειδή όταν οι άνθρωποι αγοράζουν ένα έργο υπό κατασκευή, ποντάρουν στην ελπίδα της μελλοντικής ανατίμησης.»

Εξήγησε ότι η τρέχουσα αβεβαιότητα διαταράσσει αυτό το μοντέλο, επηρεάζοντας παράλληλα και τα χρονοδιαγράμματα υλοποίησης των έργων.

Invezz: Πώς βλέπετε την εξέλιξη της κατάστασης αν η σύγκρουση συνεχιστεί;

Πέρα από την άμεση επίπτωση, ο Thakur προειδοποίησε για μεγαλύτερους δομικούς κινδύνους εάν η σύγκρουση παραταθεί, σχηματίζοντας παραλληλισμούς με παρελθούσες κρίσεις και τονίζοντας σημαντικές διαφορές.

«Αν ο πόλεμος κλιμακωθεί, τότε όχι μόνο το Ντουμπάι αλλά ολόκληρη η Μέση Ανατολή θα δεχτεί σοβαρό πλήγμα, θα δούμε μια σημαντική αναπροσαρμογή αποτιμήσεων.»

«Αν αναλύσετε τι συνέβη κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης, είδαμε μια έντονη διόρθωση σχεδόν 40 έως 50% και ο χρόνος ανάκαμψης ήταν πέντε έως έξι χρόνια.»

Ωστόσο, τόνισε ότι οι πόλεμοι τείνουν να έχουν πιο σύνθετες και παρατεταμένες συνέπειες λόγω φυσικών και οικονομικών διαταραχών.

«Ο πόλεμος είναι εντελώς διαφορετικός. Στον πόλεμο βλέπουμε πολλή καταστροφή φυσικών περιουσιακών στοιχείων.»

«Δεν είναι ότι αν τελειώσει ο πόλεμος αύριο, την επόμενη μέρα όλα θα είναι φυσιολογικά. Θα χρειαστεί χρόνος για να επανέλθουν τα πράγματα σε λειτουργία.»

«Έτσι, μακροπρόθεσμα, αν ο πόλεμος συνεχιστεί, ο αντίκτυπος θα είναι πολύ σοβαρός.»

Συνοψίζοντας την προοπτική, είπε ότι η αγορά ήδη αντικατοπτρίζει βραχυπρόθεσμη πίεση, με τους κινδύνους να κλίνουν ακόμη περισσότερο προς τα κάτω αν οι εντάσεις κλιμακωθούν.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Οι επενδυτές αποσύρονται ή υπάρχουν ακόμα σημεία δραστηριότητας;

Ο Thakur είπε ότι η αγορά αυτή τη στιγμή είναι διχασμένη ανάμεσα σε επιφυλακτικούς επενδυτές και ευκαιριακούς αγοραστές.

«Στο παρόν σενάριο υπάρχουν δύο κατηγορίες επενδυτών.»

«Η μία είναι πολύ αποφεύγουσα τον κίνδυνο. Έχουν πράγματι βάλει την απόφαση αγοράς σε εκκρεμότητα.»

«Και μετά υπάρχει μια άλλη κατηγορία αγοραστών που αναλαμβάνουν ρίσκο.»

«Σκέφτονται ότι ίσως έχασαν το τρένο… και στην πραγματικότητα αυτό τους δίνει ένα καλό σημείο εισόδου.»

«Γι’ αυτό θα δείτε κάποια μορφή αγορών αξίας ή αγορών σε δυσχερή θέση.»

Invezz: Πώς αντιδρά η κυβέρνηση του Ντουμπάι για να διατηρήσει την εμπιστοσύνη των επενδυτών;

Σημείωσε ότι οι αρχές έχουν λάβει αρκετά μέτρα με στόχο τη διατήρηση της εικόνας του εμιράτου ως ασφαλούς καταφυγίου και την σταθεροποίηση του κλίματος.

«Το καλό είναι ότι η διοίκηση του Ντουμπάι έχει πάρει μερικά ισχυρά μέτρα για να εξασφαλίσει ότι η εικόνα του ασφαλούς καταφυγίου δεν θα σπάσει.»

«Ανακοίνωσαν αυτόματη ανανέωση βίζας για όσους έχουν μείνει κολλημένοι και οι βίζες τους έχουν λήξει.»

«Έχουν δώσει εντολή στα ξενοδοχεία να μην αυξήσουν κατακόρυφα τις τιμές δωματίων.»

«Και ανακοινώνουν επίσης κάποια ειδικά κίνητρα δίνοντας έκπτωση στα τέλη εγγραφής και στο τέλος σφραγίσματος.»

Invezz: Βλέπετε επενδυτές να μεταφέρουν κεφάλαια σε εναλλακτικές παγκόσμιες αγορές;

Ενώ υπάρχουν εναλλακτικές, ο Thakur είπε ότι τα δομικά πλεονεκτήματα του Ντουμπάι μειώνουν την πιθανότητα άμεσης φυγής κεφαλαίων.

«Άλλη συγκρίσιμη αγορά μπορεί να είναι η Σιγκαπούρη, αλλά είναι πολύ δαπανηρή.»

«Και ας πούμε ότι το Ντουμπάι έχει αυτό το μοναδικό πλεονέκτημα της πολιτικής μηδενικού φόρου.»

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

«Επειδή παγκοσμίως, παντού υπάρχει αυτή η αβεβαιότητα.»

«Έτσι νομίζω ότι οι άνθρωποι, πρώτα απ’ όλα, θα παραμείνουν επενδεδυμένοι. Κανείς δεν θέλει να πουλήσει σε δυσμενείς αποτιμήσεις.»

«Στην πραγματικότητα, ίσως χρησιμοποιήσουν αυτή την ευκαιρία για να αγοράσουν περισσότερο.»

Invezz: Υπάρχουν ανησυχίες για μεγάλο όγκο μελλοντικής προσφοράς — αποτελεί ρίσκο αυτό στο παρόν περιβάλλον;

Ο Thakur αναγνώρισε τον κίνδυνο αλλά είπε ότι οι κατασκευαστές πιθανότατα θα αντιδράσουν με μετριασμό της προσφοράς.

«Είναι, είναι σε αυτό το σενάριο.»

«Η πρώτη αντίδραση θα είναι ότι όλες αυτές οι νέες λανσαρίσματα, νομίζω, θα σταματήσουν προς το παρόν.»

«Οι περισσότεροι από αυτούς τους προγραμματιστές είναι υποστηριζόμενοι από το κράτος… μπορούν πάντα να χρονίσουν τα λανσαρίσματά τους.»

«Έτσι το πρώτο άμεσο αποτέλεσμα θα είναι να δείτε μια επιβράδυνση στα νέα λανσαρίσματα.»

«Και λόγω αυτού του πολέμου, η κατασκευαστική δραστηριότητα επίσης διακόπτεται.»

«Έτσι πολλοί κατασκευαστές θα προσπαθήσουν να ακολουθήσουν μια πολύ ελεγχόμενη προσέγγιση ως προς τα νέα λανσαρίσματα.»

Invezz: Οι Ινδοί επενδυτές υπήρξαν βασικός καταλύτης της ζήτησης στο Ντουμπάι, με πολλές συναλλαγές υψηλού προφίλ και ηγεσίες διασημοτήτων τα τελευταία χρόνια. Σε αυτό το πλαίσιο, βλέπετε πιο ευαίσθητη ή επιφυλακτική αντίδραση από αυτή την κατηγορία τώρα;

Σημείωσε ότι ενώ η δραστηριότητα στο υπέρ-πολυτελές τμήμα μπορεί να συνεχιστεί, η συνολική δυναμική των συμφωνιών πιθανότατα θα επιβραδυνθεί.

«Δεν έχει αλλάξει.»

«Αυτές οι επενδύσεις από διασημότητες χρησιμοποιήθηκαν επίσης ως επικύρωση μάρκας.»

«Θα διασφαλίσουν ότι, ξέρετε, αυτές οι υπέρ-πολυτελείς συμφωνίες θα γίνουν, αλλά φυσικά σε πολύ πιο προνομιακές τιμές.»

«Αυτοί οι υπερ-πλούσιοι είναι μια διαφορετική κατηγορία αγοραστών.»

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

«Όλοι, ξέρετε, θα κάνουν παύση.»

Invezz: Περιμένετε η αγορά να ανακάμψει στα προηγούμενα υψηλά σύντομα;

Η ανάκαμψη είναι πιθανή, αλλά πιο αργή σε σχέση με προηγούμενους κύκλους, ειδικά σε σύγκριση με την ανάκαμψη μετά την πανδημία.

«Θα ανακάμψει, αλλά θα πάρει χρόνο.» «Αυτή τη φορά νομίζω ο κύκλος θα είναι λίγο μεγαλύτερος.»

«Θα έλεγα ότι… ο κύκλος ανάκαμψης θα κινηθεί κάπου στο εύρος των δύο έως τριών ετών.»

«Όχι πριν τα τρία χρόνια.»

Invezz: Τι πρέπει να έχουν υπόψη τους οι επενδυτές σε αυτό το περιβάλλον;

Ο Thakur τόνισε ότι η τρέχουσα αγορά απαιτεί μακροπρόθεσμη προσέγγιση, με βραχυπρόθεσμες κερδοσκοπικές στρατηγικές να είναι απίθανο να λειτουργήσουν.

«Πρώτα απ’ όλα, πρέπει να είστε πολύ σίγουροι ότι αν επενδύετε, πρέπει να επενδύετε για το μακροπρόθεσμο.»

«Δεν είναι ότι αγοράζεις σήμερα και σκέφτεσαι να βγεις αύριο και να περιμένεις απόδοση 20 έως 30%.»

«Πρέπει να έχετε ορίζοντα τουλάχιστον τεσσάρων έως πέντε ετών.»

«Ψάξτε για κάποιες συμφωνίες ευκαιρίας… μείνετε στην αγορά για τουλάχιστον τέσσερα έως πέντε χρόνια.»

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

«Αλλά ναι, αυτή τη φορά ο κύκλος θα είναι λίγο μεγαλύτερος.»