1 azione REIT da acquistare, 1 da vendere: Medical Properties Trust, Alexandria (ARE)

Le società immobiliari se la passano relativamente bene, poiché molte di loro continuano a navigare senza problemi nel tanto discusso muro delle scadenze e la Federal Reserve punta a tagliare i tassi di interesse.

Il Vanguard Real Estate ETF (VNQ) è salito a un massimo di $ 97,2 mercoledì, il 42% in più rispetto al suo livello più basso nel 2023. È balzato di oltre il 14% quest'anno, battendo lo SPDR Dow Jones ETF (DIA), che è aumentato di circa il 10%.

Anche altri fondi focalizzati sul settore immobiliare hanno avuto successo, poiché i bassi tassi di interesse abbasseranno i costi di prestito e rifinanziamento. Questo articolo esamina due REIT popolari: Medical Properties Trust (MPW) e Alexandria Real Estate Equities (ARE).

Fiducia delle proprietà mediche | MPW

Medical Properties Trust è un importante REIT che di recente è diventato popolare per le ragioni sbagliate.

È il più grande proprietario di società immobiliari ospedaliere negli Stati Uniti. Dopo aver acquistato queste proprietà, la società lavora per generare entrate costanti dagli operatori ospedalieri.

In teoria, il settore ospedaliero è relativamente sicuro a causa della crescente popolazione americana che continua ad invecchiare. Il settore è anche supportato da Medicare/Medicaid, che spende trilioni ogni anno.

Tuttavia, Medical Properties Trust è finita sotto pressione a causa di alcuni clienti problematici che hanno avuto difficoltà a pagare l'affitto: Prospect e Steward Healthcare. Steward ha dichiarato bancarotta qualche mese fa.

Questa settimana, il giudice Christopher Lopez ha dato alle due società l'approvazione provvisoria per un accordo in cui MPW assumerà il controllo degli ospedali di Steward e finanzierà tutte le spese. Come parte dell'accordo, Steward abbandonerà tutte le richieste contro MPW e continuerà a vendere le sue attività in Florida. Questi fondi saranno utilizzati per pagare creditori e prestatori.

Steward ha venduto le sue attività, tra cui il Wadley Regional Medical Center in Texas, a Christus Health.

MPW ha anche lottato a causa del continuo contesto di alti tassi di interesse. In questo, la società si è trovata in una discrepanza tra i suoi contratti di locazione e la durata media del debito utilizzato per finanziare queste operazioni, nella maggior parte dei casi, oltre 15 anni. Di conseguenza, ha deciso di tagliare di nuovo il suo dividendo.

Le azioni del Medical Properties Trust hanno fatto bene quest'anno, salendo di oltre l'80% dal punto più basso di gennaio. Questa performance è dovuta principalmente al fatto che gli investitori ritengono che il management stia facendo bene a risollevare la società.

Tuttavia, molti investitori non sono convinti del suo futuro e hanno aperto posizioni corte, assegnandogli un interesse allo scoperto di quasi il 40%.

Sul lato positivo, la società ha formato un canale ascendente e si è mossa sopra la media mobile a 50 giorni. Sta anche tentando di fare una netta rottura sopra il punto di ritracciamento del 23,6%.

Tuttavia, il rischio è che la società abbia formato un grafico a testa e spalle, un popolare segnale ribassista.

Pertanto, in questo caso, una rottura sotto la linea del collo a $ 4,33 indicherà un ulteriore ribasso. D'altro canto, saranno confermati ulteriori guadagni se il titolo sale sopra il lato destro del pattern H&S a $ 5,30.

Immobiliare Alessandria | ARE

Alexandria Real Estate è uno dei più grandi REIT degli Stati Uniti con una valutazione di oltre 20 miliardi di $. Ha anche un solido track record, in quanto il suo ritorno sui prezzi da quando è diventata pubblica è stato superiore al 430%. I rendimenti totali, inclusi i dividendi, sono stati più alti.

Alexandria è significativamente diversa da MPT perché si concentra su scienze della vita e tecnologia agricola. Conta alcuni dei più grandi attori del settore farmaceutico come Roche, Illumina, Bristol-Myers Squibb, Sanofi ed Eli Lilly come clienti.

Avendo clienti blue-chip, Alexandria evita i problemi di affitto che Medical Properties ha dovuto affrontare. La maggior parte di queste aziende ha anche contratti di locazione lunghi e raramente si trasferisce in altre proprietà.

Come altri REIT, tuttavia, ha attraversato un periodo difficile a causa degli alti tassi di interesse e della convinzione che fosse sopravvalutato. È sceso da un massimo di $ 204 nel 2021 a un minimo di $ 88 all'inizio di quest'anno.

Ora, con i tassi di interesse destinati a scendere, la società potrebbe trarne notevoli vantaggi, dato che è diventata piuttosto economica. Viene scambiata a un rapporto prezzo/fondi operativi (P/FFO) di 12, che è inferiore ai suoi standard storici. Anche il rendimento dei dividendi della società è diventato più interessante, attestandosi al 4,34%.

Analisi tecnica delle azioni ARE

In particolare, il titolo ARE ha alcuni dati tecnici interessanti. Sul grafico settimanale, è salito sopra il punto di ritracciamento di Fibonacci del 23,6%. Ha anche invertito la media mobile esponenziale (EMA) chiave a 50 settimane.

Ancora più importante, Alexandria Real Estate ha formato quello che sembra un pattern grafico a bandiera rialzista mostrato in verde. Nella maggior parte dei casi, questo è uno dei pattern rialzisti più importanti del mercato.

Sembra anche che abbia formato un pattern grafico a cuneo cadente, che è un popolare segnale rialzista. Pertanto, il titolo potrebbe presto avere un breakout rialzista poiché i tori mirano al prossimo punto di resistenza chiave a $ 130, il punto di ritracciamento del 38,2%.