Perché Fitch ritiene che il mercato immobiliare di Dubai sia "vicino al picco" in questo momento.

Secondo Redmond Ramsdale, responsabile delle valutazioni bancarie per il Medio Oriente presso Fitch Ratings, il mercato immobiliare residenziale di Dubai potrebbe essere vicino a un punto di svolta, con una correzione moderata all'orizzonte.

In una recente intervista a CNBC, Ramsdale ha avvertito che è improbabile che il rapido aumento dei prezzi osservato negli ultimi anni possa continuare, poiché si prevede che l'offerta aumenterà rispetto alla domanda entro il 2025 e il 2026.

I prezzi degli immobili residenziali a Dubai sono aumentati di quasi il 60% dalla fine del 2021, portando i livelli attuali a circa un terzo al di sopra del precedente picco di mercato nel 2014.

Questa crescita senza precedenti è stata alimentata da una congiunzione di fattori, tra cui la ripresa post-pandemia, un'ondata di riforme sui visti e un'impennata dell'interesse degli investitori.

"Crediamo di essere ormai prossimi al picco", ha affermato Ramsdale, sottolineando che il mercato sembra aver raggiunto una fase di maturità dopo tre anni di forte espansione.

"È probabile che nei prossimi 18 mesi si verifichi una correzione moderata", ha aggiunto, stimando che i cali di prezzo potrebbero raggiungere fino al 15%.

Perché il mercato immobiliare di Dubai è destinato a subire una correzione?

Un fattore chiave che contribuirà alla correzione prevista è l'elevato volume di nuove abitazioni che entreranno sul mercato nei prossimi due anni.

Un'ondata di lancia di nuovi progetti nel 2023 e nel 2024 porterà a un numero record di consegne di unità abitative nel 2025 e nel 2026.

Ramsdale ha sottolineato che questo boom dell'offerta supererà la crescita della popolazione di Dubai, che si è già rallentata dopo i notevoli incrementi registrati durante l'era della pandemia.

"In sostanza, quello che stiamo dicendo è che l'offerta supererà la domanda", ha spiegato Ramsdale.

Sebbene il periodo post-COVID abbia registrato una forte crescita demografica, sostenuta dalle riforme in materia di residenza e di diritto del lavoro, si prevede che questo slancio rallenterà.

A peggiorare la situazione del mercato contribuiscono fattori macroeconomici sfavorevoli, come i prezzi del petrolio in calo.

Sebbene in passato i prezzi immobiliari a Dubai fossero strettamente legati alle tendenze del mercato petrolifero, Ramsdale ha osservato che questa correlazione si è indebolita.

Tuttavia, prezzi del petrolio più bassi possono compromettere il sentiment degli investitori, in particolare tra gli acquirenti provenienti dagli stati del Consiglio di Cooperazione del Golfo (GCC), le cui economie dipendono ancora fortemente dalle entrate derivanti dai carboidrati.

La cautela degli investitori è ulteriormente rafforzata dai segnali di raffreddamento del mercato degli affitti. Dopo un significativo aumento dal 2021, i prezzi degli affitti residenziali si sono stabilizzati nel primo trimestre del 2025.

"Questo ci dice che la domanda è stata effettivamente assorbita", ha affermato Ramsdale, sottolineando che le rendite nette degli affitti hanno iniziato a diminuire, seppur leggermente.

Il mercato immobiliare di Dubai potrebbe crollare nel 2026?

Nonostante l'attesa di una correzione, Fitch non prevede un crollo del mercato.

Il calo di prezzo previsto, fino al 15% nell'arco di 18 mesi, lascerebbe comunque i prezzi ben al di sopra dei livelli pre-pandemia.

Ramsdale ha definito questo aggiustamento "naturale", in seguito alla fase di crescita straordinaria stimolata da una combinazione unica di tassi di interesse bassi, afflussi di investimenti e liberalizzazione delle politiche.

In conclusione, il mercato immobiliare di Dubai sembra entrare in una nuova fase del ciclo, dove la diminuzione dei prezzi e la sovrabbondanza di offerta potrebbero moderare il sentiment rialzista degli ultimi anni.

Come ha affermato Ramsdale, "Siamo al culmine del ciclo e una correzione è probabile". Per investitori e stakeholder, i prossimi mesi saranno cruciali per valutare quanto agevolmente il mercato passerà a questo nuovo capitolo.