Perché le iniziative di Trump sul mercato immobiliare non aiuteranno molto nel lungo periodo

Il presidente degli Stati Uniti Donald Trump ha fatto dell'accessibilità all'edilizia abitativa un fulcro della sua agenda economica, annunciando recentemente politiche volte ad aumentare la proprietà della casa.

Dal limitare gli investitori istituzionali dall'acquistare immobili residenziali al sollecitare "Fannie Mae" e "Freddie Mac" ad acquistare miliardi in titoli garantiti da mutui, l'amministrazione ha adottato misure aggressive per ridurre i costi.

Tuttavia, questi sforzi difficilmente porteranno un sollievo duraturo al mercato immobiliare, ha detto Jake Krimmel, economista senior di Realtor, in un'intervista a CNBC questa settimana.

Perché le iniziative di Trump sono solo soluzioni a breve termine

Krimmel non è particolarmente entusiasta delle iniziative abitative recentemente annunciate da Trump, poiché sono solo "a breve termine" – non soluzioni a lungo termine ai problemi strutturali più profondi che affliggono quel mercato.

Secondo lui, il divieto agli investitori istituzionali o l'incoraggiamento a enti sostenuti dal governo ad assorbire titoli ipotecari potrebbe aumentare la domanda nel breve termine, ma queste politiche non affronteranno la carenza fondamentale di offerta abitativa.

"Mi piacerebbe vedere più soluzioni potenzialmente a lungo termine sul lato dell'offerta, non solo quelle per stimolare la domanda," ha spiegato l'economista, aggiungendo che senza un aumento significativo delle costruzioni, l'accessibilità economica rimarrà una sfida.

Le politiche sul lato della domanda possono stimolare temporaneamente l'attività, ma rischiano di gonfiare ulteriormente i prezzi, lasciando i primi acquirenti in una situazione poco migliore nel lungo periodo.

La politica federale da sola non risolverà la crisi

In "Squawk Box", Jake Krimmel ha riconosciuto la natura frammentata del mercato immobiliare statunitense come un'altra grande sfida.

"Il mercato immobiliare non è un mercato nazionale," ha sostenuto, indicando enormi differenze nell'accessibilità economica e nelle dinamiche di domanda e offerta tra le regioni.

Nordest e Midwest – ad esempio – affrontano scorte limitate e costruzioni limitate, mentre Sud e Ovest affrontano pressioni di accessibilità nonostante l'attività edilizia più attiva.

Pertanto, le politiche federali da sole non possono risolvere uniformmente queste crisi divergenti.

I governi locali devono intervenire con iniziative su misura come riforme urbanistiche, incentivi per i costruttori o "sussidi" per progetti di edilizia abitativa a prezzi accessibili.

Senza un allineamento regionale, le misure nazionali rischiano di essere strumenti bruschi che non affrontano le realtà sfumate dei mercati immobiliari locali.

I tagli ai tassi potrebbero sbloccare l'inventario – ma a un costo

Una delle richieste più vocali del presidente Trump è stata la riduzione dei tassi di interesse, facendo pressione sulla Federal Reserve ad agire.

I tassi ipotecari attualmente si aggirano intorno al 6,2%, e un calo al 5,5% potrebbe spostare significativamente il mercato.

"Se i tassi scenderanno, questo spingerà sicuramente alcuni acquirenti alla prima casa a entrare sul mercato," osservò Krimmel.

Costi di indebitamento più bassi allentirebbero l'"effetto lock-in", incoraggiando i proprietari di casa con mutui a tasso più alto a vendere e liberando scorte.

Tuttavia, i benefici comportano dei rischi: finanziamenti più economici potrebbero riaccendere la crescita dei prezzi, minando i guadagni di accessibilità economica.

Quindi, l'impatto netto dipenderebbe dal fatto che l'aumento della liquidità superi la pressione al rialzo sui valori delle case.

In definitiva, le politiche abitative di Trump possono portare a un sollievo a breve termine, ma un'accessibilità duratura richiede riforme più profonde dal lato dell'offerta e locali.