BXMT: Czy Blackstone Mortgage Trust to dobra akcja dywidendowa?

Blackstone Mortgage Trust (BXMT) wygląda na dobrą spółkę dywidendową, w którą warto zainwestować. Ma ekscytującą stopę dywidendy wynoszącą prawie 10%, jest notowana poniżej wartości księgowej i jest częścią Blackstone, największej prywatnej firmy kapitałowej na świecie.

Cena akcji BXMT w piątek wynosiła 18,55 USD, czyli tyle samo, ile wynosiła w ciągu ostatnich kilku tygodni. Nadal jest o 35% wyższa od najniższego punktu w 2023 r., co daje kapitalizację rynkową w wysokości 3,31 mld USD, znacznie niższą niż jej portfel pożyczek o wartości 19,3 mld USD.

Czym jest Blackstone Mortgage?

Blackstone Mortgage to wiodąca firma, którą inwestorzy nastawieni na dywidendę uwielbiają za jej długą historię wzrostu dywidendy. Jest to firma finansująca nieruchomości, która udziela pożyczek senioralnych zabezpieczonych nieruchomościami komercyjnymi w USA, Europie i innych krajach.

Pomysł stojący za BXMT jest stosunkowo prosty. Udziela pożyczek deweloperom i firmom zajmującym się nieruchomościami i wykorzystuje tę samą nieruchomość jako zabezpieczenie. Jest to ważny biznes, ponieważ jego menedżerem jest Blackstone, największy inwestor w nieruchomości na świecie.

Firmy takie jak BXMT stały się bardziej popularne w branży nieruchomości po globalnym kryzysie finansowym (GFC) z lat 2008–2009, kiedy to banki zmniejszyły swoje zaangażowanie ze względu na surowe regulacje.

Portfel BXMT składa się z pożyczek w większości obszarów sektora nieruchomości. Większość tych pożyczek dotyczy segmentu wielorodzinnego, a następnie biur, hotelarstwa, przemysłu i biur poza USA.

Wysokie stopy procentowe

BXMT również skorzystał ostatnio na wysokich stopach procentowych w Stanach Zjednoczonych i na innych rynkach. Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe do poziomu 5,25%–5,50%, aby poradzić sobie z inflacją po Covid-19. Podobnie Europejski Bank Centralny (EBC) i Bank Rezerw Australii (RBA) podniosły stopy procentowe.

BXMT często odnosi korzyści, gdy stopy procentowe są wyższe, ponieważ większość jego portfela opiera się na zmiennych stopach procentowych.

Jednak wyższe stawki mogą być dotknięte wyższymi wskaźnikami niewypłacalności, gdy terminy zapadalności są bliskie. W ciągu ostatnich kilku lat mówiło się o murze terminów zapadalności ponieważ ponad 1 bilion dolarów kredytów powiązanych z sektorem nieruchomości komercyjnych (CRE) staje się wymagalny.

Strach wyjaśnia, dlaczego akcje BXMT pozostają około 24% poniżej swoich maksimów z 2021 r. Jednak na końcu tunelu widać światełko, ponieważ branża CRE uniknęła implozji z 2008/9 r., której spodziewali się niektórzy analitycy.

Pojawiają się również sygnały, że coraz więcej firm zmusza swoich pracowników do powrotu do biur, co jest dobrą wiadomością.

Czytaj więcej: Akcje Blackstone Mortgage (BXMT) mogą wkrótce spaść o 21%

Przychody Blackstone Mortgage

Najnowszym czynnikiem wpływającym na cenę akcji BXMT były zyski spółki za okres trzech miesięcy, do września.

Te wyniki były znacznie słabsze niż te, które firma podała w zeszłym roku. Jej dochód z odsetek i powiązany z nimi spadł do 430 milionów dolarów z 519 milionów dolarów rok wcześniej. Jej dziewięciomiesięczny dochód z odsetek spadł również z 1,5 miliarda dolarów do 1,3 miliarda dolarów.

Blackstone Mortgage również odnotował stratę w tym kwartale – strata netto wyniosła 55 mln dolarów, a zysk 30,5 mln dolarów.

Ta strata była spowodowana głównie jakością kredytową, co doprowadziło do wyższych strat kredytowych. Co gorsza, zarząd spodziewa się, że straty będą kontynuowane, ponieważ dodał 132,5 mln USD do swojej obecnej oczekiwanej straty kredytowej (CECL). Całkowita rezerwa CECL w tym roku przekroczyła 1 mld USD.

Te wyniki wyjaśniają, dlaczego BXMT jest notowany z dużym dyskontem w stosunku do swojej wartości księgowej. Ma wskaźnik ceny do wartości księgowej wynoszący 0,8, podczas gdy Starwood Property Trust (STWD), który ma lepszą jakość kredytową, ma mnożnik 1,01x. Ladder Capital Corp ma mnożnik 0,95.

Wyzwania związane ze zwrotem akcji BXMT

Inną rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w BXMT, jest to, że należy w większości przypadków zignorować 10% dywidendę i wziąć pod uwagę całkowity zwrot. W idealnym przypadku w większości przypadków należy rozważyć inwestycję w spółkę, która przynajmniej pokonuje indeks S&P 500.

Blackstone Mortgage Trust ma kiepskie wyniki w tym zakresie. Dane pokazują, że jego całkowity zwrot w tym roku wyniósł minus 4,4%. Natomiast VOO ETF przyniósł zwrot około 23%. Jak pokazano powyżej, całkowity zwrot firmy w ciągu ostatnich pięciu lat wyniósł minus 18,8% w porównaniu do 107% VOO.

Jest to o tyle istotne, że indeks S&P 500 wypłaca minimalną dywidendę ze względu na swoje historyczne wyniki.

Można też zwrócić uwagę na inwestowanie w obligacje rządowe zamiast w BXMT, ponieważ dziesięcioletnie obligacje przynoszą ponad 4% zysku, co oznacza, że radzą sobie lepiej niż BXMT.

Wykres BXMT według TradingView

Z pozytywnej strony, akcje BXMT utworzyły trójkątny wzór na tygodniowym wykresie, co oznacza, że mogą zanotować silny powrót w nadchodzących miesiącach. Jeśli tak się stanie, akcje wzrosną z 18,7 do 24,5 USD, najwyższego poziomu w 2022 r., co stanowi około 32% powyżej obecnego poziomu.