Dlaczego Fitch uważa, że rynek nieruchomości w Dubaju jest obecnie „blisko szczytu”

Według Redmonda Ramsdale'a, szefa działu oceny banków na Bliskim Wschodzie w Fitch Ratings, rynek nieruchomości mieszkalnych w Dubaju może zbliżać się do punktu zwrotnego, a w perspektywie znajduje się umiarkowana korekta.

W niedawnym wywiadzie dla CNBC Ramsdale ostrzegł, że szybkie tempo wzrostu cen obserwowanego w ostatnich latach prawdopodobnie nie utrzyma się, ponieważ oczekuje się, że podaż przewyższy popyt w latach 2025 i 2026.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w Dubaju wzrosły o prawie 60% od końca 2021 roku, co spowodowało, że obecne poziomy są o około jedną trzecią wyższe niż poprzedni szczyt rynkowy w 2014 roku.

Ten bezprecedensowy wzrost został napędzany przez zbieg kilku czynników, w tym powrót do normalności po pandemii, falę reform wizowych i wzrost zainteresowania ze strony inwestorów.

„Uważamy, że jesteśmy teraz blisko szczytu” – powiedział Ramsdale, zauważając, że rynek wydaje się być w fazie dojrzałości po trzech latach dynamicznego rozwoju.

„W ciągu najbliższych 18 miesięcy prawdopodobne jest umiarkowane korygowanie cen” – dodał, szacując, że spadki cen mogą sięgnąć nawet 15%.

Dlaczego rynek nieruchomości w Dubaju czeka korekta?

Kluczowym czynnikiem, który wywoła przewidywaną korektę, jest znaczna ilość nowych mieszkań, które trafią na rynek w ciągu najbliższych dwóch lat.

Fala uruchomień projektów w 2023 i 2024 roku doprowadzi do rekordowej liczby przekazanych do użytkowania mieszkań w 2025 i 2026 roku.

Ramsdale podkreślił, że ten gwałtowny wzrost podaży wyprzedzi tempo wzrostu populacji Dubaju, które i tak już zwolniło po gwałtownych wzrostach z okresu pandemii.

„W istocie, mówimy tutaj o tym, że podaż przewyższy popyt” – wyjaśnił Ramsdale.

Chociaż okres po COVID-19 charakteryzował się silnym wzrostem demograficznym, wspieranym przez reformy w zakresie prawa pobytu i pracy, oczekuje się, że ten trend wyhamuje.

Presję na rynku dodatkowo potęgują czynniki makroekonomiczne, takie jak niskie ceny ropy naftowej.

Chociaż ceny nieruchomości w Dubaju były kiedyś ściśle powiązane z trendami na rynku ropy naftowej, Ramsdale zauważył, że ta korelacja osłabła.

Mimo to niższe ceny ropy naftowej mogą osłabić nastrój inwestorów, zwłaszcza wśród nabywców ze krajów Rady Współpracy Zatoki Perskiej (GCC), których gospodarki wciąż w dużym stopniu opierają się na dochodach z węglowodorów.

Ostrożność inwestorów wzmacniają również oznaki ochładzania się rynku wynajmu. Po znaczących wzrostach od 2021 roku, ceny najmu mieszkań ustabilizowały się w pierwszym kwartale 2025 roku.

„To wskazuje, że popyt został w zasadzie już zaspokojony” – powiedział Ramsdale, zwracając uwagę, że brutto rentowność wynajmu zaczęła nieznacznie spadać.

Czy rynek nieruchomości w Dubaju może się załamać w 2026 roku?

Pomimo przewidywania korekty, Fitch nie przewiduje załamania rynku.

Prognozowany spadek cen o 15% w ciągu 18 miesięcy nadal pozostawi ceny znacznie powyżej poziomu sprzed pandemii.

Ramsdale określił tę korektę jako „naturalną”, następującą po fazie niezwykłego wzrostu, napędzanego unikalną kombinacją niskich stóp procentowych, napływu inwestycji i liberalizacji polityki.

Podsumowując, rynek nieruchomości w Dubaju wydaje się wchodzić w nową fazę cyklu, w której spadające ceny i nadpodaż mogą złagodzić bycze nastroje ostatnich lat.

Jak zauważył Ramsdale: „Jesteśmy na szczycie cyklu i korekta jest prawdopodobna”. Dla inwestorów i interesariuszy nadchodzące miesiące będą kluczowe w ocenie, jak płynnie rynek przejdzie do tego następnego rozdziału.