Contribuie Airbnb la penuria globală de locuințe?

Parlamentarii francezi au făcut un pas important pe 7 noiembrie, adoptând o legislație pentru a înăspri reglementarea cazărilor turistice precum Airbnb.

Această mișcare, care a fost în curs de dezvoltare din aprilie 2023, își propune să limiteze scăderile fiscale pentru proprietățile utilizate pentru închirierea pe termen scurt, într-un efort de a contracara deficitul de locuințe la prețuri accesibile din țară.

„Boom-ul chiriilor de tip Airbnb a contribuit la încurajarea speculațiilor și la complicarea în continuare a accesului la locuințe convenționale”, a declarat Annaïg Le Meur, una dintre figurile cheie din spatele proiectului de lege.

Noua lege face parte dintr-un efort mai larg de a recupera fondul de locuințe și de a se asigura că proprietățile rezidențiale își servesc scopul inițial - oferirea de locuințe pentru rezidenții pe termen lung.

În condițiile în care orașele se confruntă cu dubla provocare a managementului turismului și a accesibilității locuințelor, pasul legislativ al Franței reprezintă o mișcare semnificativă către reducerea comportamentului speculativ pe piața imobiliară.

Cu toate acestea, Franța nu este singura care a restrâns chiriile pe termen scurt, cum ar fi Airbnb, printr-o nouă legislație.

Confruntați cu o penurie de locuințe la prețuri accesibile și cu chiriile în creștere vertiginoasă, guvernele și autoritățile locale din întreaga lume impun reglementări mai stricte privind chiriile pe termen scurt.

Cu toate acestea, aceste reglementări, inclusiv interdicțiile virtuale, nu au rezolvat în mod semnificativ problema.

Invezz examinează modul în care se desfășoară această situație în SUA și țările europene:

Autoritățile americane reglementează și chiar interzic chiriile pe termen scurt

În SUA, orașele au impus din ce în ce mai multe restricții privind închirierile pe termen scurt, cauzate de îngrijorarea că aceste platforme contribuie la creșterea chiriilor și la limitarea stocului de locuințe.

De exemplu, Irvine, California, a implementat o interdicție a închiriilor pe termen scurt, cum ar fi Airbnb și Vrbo, în zonele rezidențiale în februarie 2021, invocând creșterea costului vieții și creșterea aglomerației în cartiere.

New York City a luat, de asemenea, pași îndrăzneți prin punerea în aplicare a Legii locale stricte 18, care a intrat în vigoare anul trecut.

Acest regulament a interzis practic Airbnb, stipulând că gazdele sunt obligate să fie prezente în timpul sejururilor de mai puțin de 30 de zile și limitând închirieri la doi oaspeți per înregistrare, obligând gazdele să se înregistreze la oraș.

SUA au văzut, de asemenea, un mozaic de abordări de reglementare. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville și Boston au implementat toate grade diferite de reglementare pentru a controla proliferarea chiriilor pe termen scurt.

Cu toate acestea, în timp ce unele piețe locale de locuințe au cunoscut ușoare stabilizări, impactul general asupra prețurilor chiriilor rămâne dezbătut.

Europa a răspuns în mare parte cu plafon

În toată Europa, orașele s-au luptat în mod similar să echilibreze beneficiile închirierii pe termen scurt cu nevoia de locuințe la prețuri accesibile.

Barcelona, de exemplu, a adoptat o abordare drastică. În iunie 2024, primarul orașului, Jaume Collboni, a anunțat planurile de a interzice în întregime noile licențe de închiriere pe termen scurt până în noiembrie 2028.

Înregistrările Airbnb din Barcelona au crescut cu 42% din 2015, o tendință care a exacerbat criza locuințelor din oraș prin eliminarea a mii de apartamente de pe piața de închiriere pe termen lung.

Această inițiativă își propune să recupereze 10.000 de proprietăți pentru rezidenți, o mișcare despre care Collboni a spus că abordează „cea mai mare problemă a Barcelonei”.

Viena urmează exemplul cu reglementările care urmează să înceapă în iulie 2024, limitând închirierile turistice la 90 de zile anual.

Acest lucru se aliniază cu măsurile din orașe precum Berlin, unde gazdele Airbnb trebuie să obțină permise pentru închirierea completă a proprietăților și să respecte un plafon de 90 de zile pentru case secundare.

Nerespectarea acestor reguli poate duce la amenzi usturătoare, întărind seriozitatea cu care autoritățile abordează problema.

Londra impune, de asemenea, o limită similară de 90 de nopți pe an fără modificarea aplicației de utilizare, asigurând că proprietățile rămân utilizate în principal pentru rezidenții pe termen lung.

Au funcționat reglementările stricte?

În New York, impactul legii a fost de amploare; conform AirDNA, numărul de înregistrări Airbnb pentru sejururi sub 30 de nopți în New York a scăzut cu 83% din iulie 2023 până în iulie 2024.

Cu toate acestea, deși acest lucru a dus la mai puține închirieri pe termen scurt, obiectivul final al legii - de a transforma aceste unități în locuințe pe termen lung - nu a fost pe deplin realizat.

La un an de la introducerea reglementării litigioase, piața de închiriere din New York rămâne strânsă, potrivit unei investigații aprofundate efectuate de Skift.

Deși numărul de închirieri pe termen scurt a scăzut dramatic, impactul general asupra locuințelor la prețuri accesibile a fost modest.

Chiriile medii din New York au crescut cu mai puțin de 1% de la intrarea în vigoare a legii, dar chiriile cu un dormitor au atins un nivel record de 4.500 de dolari pe lună, ilustrând modul în care mai mulți factori dincolo de Airbnb influențează accesibilitatea locuințelor.

Cu toate acestea, industria hotelieră a orașului a cunoscut un boom, proiecțiile turistice locale arătând o creștere a numărului de vizitatori.

În plus, lovitura asupra afacerii Airbnb din NYC a forțat gazdele individuale să se străduiască să acopere plățile ipotecare sau chirie.

Între timp, unii proprietari de apartamente au continuat să profite de pe urma chiriilor pe termen scurt din cauza unei lacune în lege.

În plus, a apărut o piață subterană pentru închirieri pe termen scurt, care oferă protecție minimă, dacă există, pentru oaspeți.

Experții cântăresc: este Airbnb principalul vinovat?

Un studiu realizat de Harvard Business Review la începutul acestui an a arătat că, deși chiriile pe termen scurt contribuie la creșterea chiriilor, ele nu sunt principalul motor.

„Pune simplu, restricționarea Airbnb nu va fi un instrument eficient pentru rezolvarea problemelor de accesibilitate a locuințelor în multe orașe din SUA”, se arată în raport.

Studiul a constatat că prezența Airbnb a crescut chiria medie anuală cu doar 125 USD, o mică parte din creșterea mai largă a costurilor locuințelor.

În Marea Britanie, cercetările efectuate de EY au găsit o corelație redusă între creșterea înregistrărilor Airbnb și creșterea costurilor locuințelor.

În ciuda îngrijorării larg răspândite, case întregi listate pe Airbnb reprezintă mai puțin de 0,7% din totalul locuințelor din țară, iar majoritatea gazdelor își închiriază casele pentru mai puțin de trei zile pe lună, se arată în raport.

Anunțurile active de peste 90 de nopți pe an reprezintă doar 0,17% din fondul de locuințe, subliniind și mai mult impactul minim asupra disponibilității generale.

Apărarea Airbnb

Căutând să înlăture acuzațiile conform cărora Airbnbs în creștere care cauzează deficitul de locuințe la prețuri accesibile din Marea Britanie, Airbnb a spus:

„Este larg recunoscut faptul că Regatul Unit nu a reușit să construiască suficiente case pentru a ține pasul cu presiunile cererii de ani de zile, estimările independente constatând că Marea Britanie are un deficit în oferta de locuințe de aproximativ 5 milioane de locuințe”.

Între timp, datele Airbnb au descoperit că majoritatea gazdelor din Marea Britanie listează un spațiu, iar 40% spun că venitul suplimentar îi ajută să-și permită locuințele.

În NYC, la un an după ce legea strictă a fost aplicată, Airbnb a cerut autorităților orașului în septembrie să reconsidere reglementările, invocând prețuri mai mari pentru călători și impact zero asupra pieței imobiliare.

Airbnb, făcând referire la datele din Lista apartamentelor, a subliniat că ratele de neocupare a apartamentelor au rămas constante la 3,4% de la intrarea în vigoare a legii.

În plus, Airbnb a subliniat că cheltuielile de călătorie au crescut, tarifele hotelurilor din NYC crescând cu 7,4% de la an la an în iulie, depășind rata națională de 2,1% raportată de Co-Star.

Căutând calea de mijloc

În timp ce interdicțiile definitive pot părea o soluție directă, experții pledează pentru reglementări echilibrate care să abordeze atât nevoile de locuințe, cât și beneficiile economice.

„Lipsele pentru numărul de nopți pe care o proprietate poate fi închiriată, cum ar fi regula de 90 de zile din Londra sau plafonul de 30 de zile din Amsterdam, oferă o cale de mijloc practică”, a spus un analist de politici.

Aceste măsuri permit gazdelor ocazionale să obțină venituri suplimentare în perioadele de mare cerere, fără a stimula investitorii să scoată proprietăți de pe piața pe termen lung.

Limitele specifice cartierului, precum cele din San Diego's Mission Beach, asigură că chiriile pe termen scurt nu domină locuințele locale.

Cu toate acestea, experții avertizează că aplicarea legii rămâne o provocare pentru multe orașe cu resurse limitate.

Solicitarea platformelor să partajeze date și să adere la legile locale poate simplifica monitorizarea, deoarece Airbnb și VRBO colectează deja informații detaliate despre activitățile de închiriere.