Blackstone'un BREIT'ine ve Starwood'un SREIT'ine yatırım yapmak güvenli midir?

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO'lar), temettü odaklı yatırımcılar arasında sevilen varlıklardır. Diğer şirketlerin aksine, bu fonların her yıl gelirlerinin çoğunu hissedarlara dağıtması gerekiyor. Yatırımcılar dağılımlarını gelir yerine Sermaye Getirisi (ROC) olarak da nitelendirebilirler.

SREIT ve BREIT özel GYO'lardır

Küresel olarak GYO'ların toplam piyasa değeri 1 trilyon doların üzerindedir ve bunların çoğu Amerika Birleşik Devletleri'ndedir. Bu fonların en büyükleri Prologis, American Tower, Equinix, Welltower ve Simon Property Group gibi şirketlerdir.

Nispeten yeni bir GYO sınıfı ortaya çıktı ve milyarlarca dolarlık varlık çekti. Bu GYO'lar halka açık değildir ve varlık yönetimi sektöründeki büyük şirketler tarafından yönetilmektedir. Dünyanın en büyük özel sermaye şirketi olan Blackstone, 14 milyar doların üzerinde varlığa sahip Blackstone Real Estate Income Trust'ı (BREIT) yönetiyor.

Diğer büyük fon ise 10 milyar doların üzerinde varlığa sahip Starwood Real Estate Income Trust (SREIT). Yönetim altında 115 milyar doların üzerinde varlığa sahip bir şirket olan Starwood Capital Group tarafından yönetilmektedir.

Bu fonlar kötü sebeplerden dolayı ilgi odağı haline geldi. Blackstone'un BREIT'i 2022'de çıkışları kısıtladı; zira pek çok yatırımcı emlak sektöründe beklenen vade duvarından korkarak çıkış yaptı. Yatırımcıları 2023'te yaklaşık 2,4 milyar dolar nakit elde etti ve çıkışlar daha yavaş da olsa devam etti.

Vanguard Real Estate ETF tablosu

SREIT para çekme işlemlerini duraklatıyor

Şimdi odak noktası Starwood'un çıkışları kısıtlayan SREIT'ine kaydı. Yapılan açıklamada şirket, elinde yalnızca 235 milyon dolar nakit kaldığını, bunun da para çekme işlemlerini desteklemek için birkaç ayı kaldığı anlamına geldiğini söyledi.

SREIT'in kolay seçenekleri yoktur, bu da para çekme işlemlerinin kısıtlanmasını en iyi alternatif haline getirir. Diğer çözüm ise gayrimenkul sektöründe süregelen sıkıntılar nedeniyle zorlu bir çağrı olan varlıkları satmak olabilir. Ayrıca şirket, faiz oranlarının yüksek olduğu bir dönemde başka bir zor yol olan fon toplamaya karar verebilir.

İnsanlar emlak sektörüne girmek için BREIT ve SREIT'e yatırım yapıyor. Örneğin BREIT, çok aileli evler, öğrenci konutları, endüstriyel tesisler, veri merkezleri ve net kiralama gibi mülklere yatırım yaptı.

SREIT'in toplam varlık değeri 24,8 milyar doların üzerinde, net varlık değeri ise neredeyse 10 milyar dolardır. Yatırımlarının çoğu, diğerleri arasında piyasa faizli apartman daireleri, sanayi tesisleri, uygun fiyatlı konutlar ve emlak kredileridir.

Web sitesine göre, SREIT yıllık %8 getiri sağlarken, BREIT yaklaşık %10,4 getiri sağladı. İkisi, ABD enflasyon oranının altında olan %1,5 ve %2,2 YTD rakamlarını geri verdi.

Dolayısıyla bu fonların performansları ve likidite azlıkları nedeniyle iyi bir yatırım olmadığına inanıyorum. Ayrıca S&P 500 endeksine yapılan basit bir yatırım daha güçlü getiri sağlar ve oldukça likittir.

Likidite azlığı, nasıl yapılandırıldıklarından kaynaklanmaktadır. Bir BREIT ve SREIT yatırımcısı olarak mesele, yatırımlarınızdan kolayca çıkabilmenizdir. Ancak gayrimenkulün küresel olarak en likit olmayan sektörlerden biri olması, ticaretten çıkmayı zorlaştırıyor.