BXMT: Blackstone Mortgage Trust iyi bir temettü hissesi mi?

Blackstone Mortgage Trust (BXMT) yatırım yapmak için iyi bir temettü şirketi gibi görünüyor. Neredeyse %10'luk heyecan verici bir temettü getirisine sahip, defter değerinin altında işlem görüyor ve dünyanın en büyük özel sermaye şirketi olan Blackstone'un bir parçası.

BXMT hisse senedi fiyatı Cuma günü 18,55 dolardan işlem görüyordu, bu da son birkaç haftadır olduğu seviye. 2023'teki en düşük noktasının %35 üzerinde kalmaya devam ediyor ve bu da 19,3 milyar dolarlık kredi portföyünden çok daha düşük olan 3,31 milyar dolarlık bir piyasa değeri sağlıyor.

Blackstone Mortgage Nedir?

Blackstone Mortgage, temettü odaklı yatırımcıların uzun temettü büyüme geçmişi nedeniyle sevdiği lider bir şirkettir. ABD, Avrupa ve diğer ülkelerde ticari gayrimenkullerle teminatlandırılmış kıdemli krediler sağlayan bir gayrimenkul finansman şirketidir.

BXMT'nin arkasındaki fikir nispeten basittir. Geliştiricilere ve emlak şirketlerine kredi sağlar ve aynı mülkü teminat olarak kullanır. Bu önemli bir iştir çünkü yöneticisi dünyanın en büyük emlak yatırımcısı olan Blackstone'dur.

BXMT gibi şirketler, 2008/9 Küresel Mali Krizi'nden (KFK) sonra bankaların sıkı düzenlemeler nedeniyle risklerini azaltmasıyla gayrimenkul sektöründe daha popüler hale geldi.

BXMT'nin portföyü, gayrimenkul sektöründeki çoğu alandaki kredilerden oluşmaktadır. Bu kredilerin çoğu çok aileli segmentte olup, bunu ofisler, konaklama, endüstriyel ve ABD dışı ofisler takip etmektedir.

Yüksek faiz oranları

BXMT ayrıca son zamanlarda Amerika Birleşik Devletleri ve diğer piyasalarındaki yüksek faiz oranlarından da faydalandı. Federal Rezerv, Covid-19 sonrası enflasyonla başa çıkmak için faiz oranlarını %5,25 ile %5,50 arasına çıkardı. Benzer şekilde, Avrupa Merkez Bankası (ECB) ve Avustralya Rezerv Bankası (RBA) da oranları artırdı.

BXMT, portföyünün büyük bir kısmının değişken faiz oranlarına dayalı olması nedeniyle faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde genellikle bundan faydalanır.

Ancak, vadeler yaklaştıkça daha yüksek temerrüt oranları daha yüksek oranlardan etkilenebilir. Geçtiğimiz birkaç yılda, bu vade duvarından bahsediliyordu Ticari gayrimenkul (CRE) sektörüne bağlı 1 trilyon doların üzerinde kredi vadesi doluyor.

Korku, BXMT hissesinin 2021 zirvelerinin yaklaşık %24 altında kalmasını açıklıyor. Ancak, CRE endüstrisi bazı analistlerin beklediği 2008/9 çöküşünden kaçındığı için tünelde bir ışık var.

Ayrıca daha fazla şirketin çalışanlarını ofise geri dönmeye zorladığına dair işaretler de var ki bu iyi bir şey.

Daha fazlasını okuyun: Blackstone Mortgage (BXMT) hissesi yakında %21 oranında düşebilir

Blackstone Mortgage kazançları

BXMT hisse senedi fiyatının en son katalizörü, şirketin Eylül ayına kadar olan üç aylık kazançları oldu.

Bu sonuçlar geçen yıl bildirdiğinden oldukça zayıftı. Faiz ve ilgili geliri bir yıl önceki 519 milyon dolardan 430 milyon dolara düştü. Dokuz aylık faiz geliri de 1,5 milyar dolardan 1,3 milyar dolara düştü.

Blackstone Mortgage da çeyrekte 30,5 milyon dolarlık kâra karşılık 55 milyon dolarlık net zarar bildirdi.

Bu kayıp çoğunlukla daha yüksek kredi kayıplarına yol açan kredi kalitesinden kaynaklandı. Daha kötüsü, yönetim, mevcut beklenen kredi kaybına (CECL) 132,5 milyon dolar eklediğinden kayıpların devam etmesini bekliyor. Bu yılki toplam CECL rezervi 1 milyar doların üzerine çıktı.

Bu sonuçlar, BXMT'nin defter değerine göre neden büyük bir iskonto ile işlem gördüğünü açıklıyor. 0,8'lik bir fiyat-defter oranına sahipken, daha iyi bir kredi kalitesine sahip olan Starwood Property Trust'ın (STWD) çarpanı 1,01x'tir. Ladder Capital Corp'un çarpanı 0,95'tir.

BXMT hisse senedi getiri zorlukları

BXMT'ye yatırım yaparken dikkate alınması gereken diğer bir şey ise %10 temettü getirisini çoğunlukla göz ardı etmeniz ve toplam getiriyi göz önünde bulundurmanız gerektiğidir. İdeal olarak, çoğu durumda, en azından S&P 500 endeksini geçen bir şirkete yatırım yapmayı düşünmelisiniz.

Blackstone Mortgage Trust'ın bunu yapma konusunda kötü bir geçmişi var. Veriler, bu yılki toplam getirisinin eksi %4,4 olduğunu gösteriyor. Buna karşılık, VOO ETF yaklaşık %23 getiri sağladı. Yukarıda gösterildiği gibi, şirketin son beş yıldaki toplam getirisi, VOO'nun %107'sine kıyasla eksi %18,8 idi.

Bu durum, S&P 500 endeksinin tarihi performansı nedeniyle asgari düzeyde temettü ödemesi yapması nedeniyle dikkat çekicidir.

Şimdilik BXMT yerine devlet tahvillerine yatırım yapmak da bir nokta olabilir çünkü on yıllık tahvil %4'ün üzerinde getiri sağlıyor. Bu, BXMT'den daha iyi performans gösterdiği anlamına geliyor.

TradingView'dan BXMT grafiği

Olumlu tarafta, BXMT hissesi haftalık grafikte bir üçgen deseni oluşturdu, bu da önümüzdeki aylarda güçlü bir geri dönüş yapabileceği anlamına geliyor. Bu gerçekleşirse, hisse 18,7 dolardan 24,5 dolara, yani 2022'deki en yüksek seviyesine tırmanacak ve bu da mevcut seviyenin yaklaşık %32 üzerinde.