Airbnb küresel konut sıkıntısına katkıda bulunuyor mu?

Fransız milletvekilleri, 7 Kasım'da Airbnb gibi turistik konaklama tesislerinin denetimini sıkılaştıran bir yasa çıkararak önemli bir adım attı.

Nisan 2023'ten bu yana üzerinde çalışılan bu hamle, ülkedeki uygun fiyatlı konut açığını gidermek amacıyla kısa süreli kiralamalarda kullanılan mülklere yönelik vergi indirimlerini sınırlamayı amaçlıyor.

Yasa tasarısının arkasındaki kilit isimlerden Annaïg Le Meur, "Airbnb tipi kiralamalardaki patlama, spekülasyonu teşvik etmeye ve geleneksel konutlara erişimi daha da zorlaştırmaya katkıda bulundu" dedi.

Yeni yasa, konut stokunu geri kazanma ve konut mülklerinin orijinal amaçlarına, yani uzun süreli ikamet edenlere ev sağlamalarına hizmet etmesini sağlama yönündeki daha geniş kapsamlı çabanın bir parçasıdır.

Kentlerin hem turizm yönetimi hem de konut erişilebilirliği gibi iki büyük zorlukla karşı karşıya olduğu bir ortamda, Fransa'nın bu yasa adımı, konut piyasasındaki spekülatif davranışların dizginlenmesine yönelik önemli bir adım niteliğindedir.

Ancak Fransa, Airbnb gibi kısa süreli kiralamalara yeni yasalarla sınırlama getiren tek ülke değil.

Uygun fiyatlı konut sıkıntısı ve hızla artan kiralar karşısında, dünya genelinde hükümetler ve yerel yönetimler kısa dönemli kiralamalara daha sıkı düzenlemeler getiriyor.

Ancak sanal yasaklar da dahil olmak üzere bu düzenlemeler sorunu önemli ölçüde çözmedi.

Invezz, bu durumun ABD ve Avrupa ülkelerinde nasıl geliştiğini şöyle inceliyor:

ABD yetkilileri kısa dönemli kiralamaları düzenliyor ve hatta yasaklıyor

ABD'de şehirler, bu platformların kiraların artmasına ve konut stokunun kısıtlanmasına yol açtığı endişesiyle kısa dönemli kiralamalara giderek daha fazla kısıtlama getiriyor.

Örneğin Kaliforniya'nın Irvine kentinde, artan yaşam maliyeti ve mahallelerdeki artan sıkışıklık gerekçe gösterilerek Şubat 2021'de konut bölgelerinde Airbnb ve Vrbo gibi kısa süreli kiralamalara yasak getirildi.

New York şehri de geçen yıl yürürlüğe giren katı Yerel Yasa 18'i uygulayarak cesur adımlar attı.

Bu düzenleme, ev sahiplerinin 30 günden kısa süreli konaklamalarda evde bulunmasını zorunlu kılarak ve kiralamaları ilan başına iki misafirle sınırlayarak ve ev sahiplerinin şehre kayıt yaptırmasını zorunlu kılarak Airbnb'yi fiilen yasakladı.

ABD'de de düzenleyici yaklaşımların bir mozaiği görüldü. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville ve Boston, kısa süreli kiralamaların yaygınlaşmasını kontrol altına almak için çeşitli düzeylerde düzenlemeler uyguladı.

Ancak bazı yerel konut piyasalarında hafif istikrarlar yaşanırken, bunun kira fiyatlarına genel etkisi hala tartışılıyor.

Avrupa büyük ölçüde tavan fiyatlamalarıyla yanıt verdi

Avrupa genelinde şehirler, kısa süreli kiralamaların avantajlarıyla uygun fiyatlı konut ihtiyacını dengelemekte benzer şekilde zorlanıyor.

Örneğin Barselona sert bir yaklaşım benimsedi. Haziran 2024'te şehrin belediye başkanı Jaume Collboni, Kasım 2028'e kadar yeni kısa süreli kiralama lisanslarını tamamen yasaklamayı planladığını duyurdu.

Barselona'daki Airbnb ilanları 2015'ten bu yana %42 oranında arttı. Bu durum, binlerce dairenin uzun vadeli kiralama pazarından çekilmesiyle şehrin konut krizini daha da kötüleştirdi.

Collboni'nin "Barselona'nın en büyük sorununa" değindiği bu girişimin, 10.000 mülkü sakinler için geri kazanmayı hedeflediği belirtiliyor.

Viyana da bu uygulamaya 2024 Temmuz ayında başlayacak düzenlemelerle devam ediyor ve turistik kiralamalar yıllık 90 günle sınırlandırılıyor.

Bu durum, Airbnb ev sahiplerinin tam mülk kiralamaları için izin almaları ve ikinci evler için 90 günlük bir sınırlamaya uymaları gereken Berlin gibi şehirlerdeki önlemlerle örtüşüyor.

Bu kurallara uyulmaması durumunda ağır para cezaları ile karşılaşılabiliyor ve bu durum yetkililerin konuya ne kadar ciddi yaklaştığını bir kez daha ortaya koyuyor.

Londra'da da kullanım değişikliği başvurusu yapılmadan yılda 90 gecelik konaklama sınırı uygulanıyor ve böylece mülklerin öncelikle uzun süreli ikamet edenler tarafından kullanılması sağlanıyor.

Sıkı düzenlemeler işe yaradı mı?

New York'ta yasanın etkisi çok geniş kapsamlı oldu; AirDNA'e göre, New York'ta 30 geceden kısa konaklamalar için Airbnb ilanlarının sayısı Temmuz 2023'ten Temmuz 2024'e kadar %83 düştü.

Ancak bu durum kısa dönemli kiralamaların azalmasına yol açsa da, kanunun nihai hedefi olan bu birimlerin uzun dönemli konutlara dönüştürülmesi henüz tam anlamıyla gerçekleştirilemedi.

Skift'in yaptığı derinlemesine bir araştırmaya göre, tartışmalı düzenlemenin yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra bile New York'un kiralık konut piyasası hala sıkı.

Kısa dönemli kiralık konut ilanlarının sayısı önemli ölçüde azalsa da, bunun uygun fiyatlı konutlara genel etkisi mütevazı oldu.

Yasanın yürürlüğe girmesinden bu yana New York'taki ortalama kiralar %1'den az arttı, ancak tek yatak odalı evlerin kiraları ayda 4.500 dolara çıkarak rekor seviyeye ulaştı. Bu durum, Airbnb dışındaki çok sayıda faktörün konut satın alınabilirliğini nasıl etkilediğini gösteriyor.

Ancak şehrin otel sektöründe patlama yaşanıyor; yerel turizm projeksiyonları ziyaretçilerde artış olacağını gösteriyor.

Ayrıca Airbnb'nin New York'taki iş hacminin düşmesi, ev sahiplerini ipotek ödemelerini veya kirayı karşılamak için çabalamaya zorladı.

Öte yandan bazı kat maliklerinin yasadaki bir boşluktan yararlanarak kısa dönemli kiralamalardan kâr elde etmeye devam ettiği görüldü.

Ayrıca, misafirlere asgari düzeyde koruma sağlayan veya hiç sağlamayan kısa süreli kiralamalar için bir yeraltı pazarı ortaya çıktı.

Uzmanlar tartışıyor: Asıl suçlu Airbnb mi?

Harvard Business Review'ın bu yılın başlarında yaptığı bir araştırma, kısa süreli kiralamaların kiraların artmasına katkıda bulunduğunu ancak asıl etken olmadığını ortaya koydu.

Raporda, "Basitçe ifade etmek gerekirse, Airbnb'yi kısıtlamak, ABD'deki birçok şehirdeki konut satın alma imkânı sorunlarını çözmek için etkili bir araç olmayacak" ifadelerine yer verildi.

Araştırmada, Airbnb'nin varlığının yıllık ortalama kirayı yalnızca 125 dolar artırdığı, bunun da konut maliyetlerindeki genel artışın çok küçük bir kısmı olduğu görüldü.

İngiltere'de EY tarafından yapılan araştırmada Airbnb ilanlarındaki artış ile konut maliyetlerindeki artış arasında çok az korelasyon olduğu görüldü.

Yaygın endişelere rağmen, Airbnb'de listelenen tüm evlerin ülkedeki toplam konutların yüzde 0,7'sinden daha azını oluşturduğu ve çoğu ev sahibinin evlerini ayda üç günden az bir süre için kiraladığı belirtildi.

Yılda 90'dan fazla gece konaklamalı ilanlar, konut stokunun yalnızca %0,17'sini temsil ediyor. Bu da genel müsaitlik üzerindeki etkinin ne kadar düşük olduğunu bir kez daha vurguluyor.

Airbnb'nin savunması

Airbnb, İngiltere'deki uygun fiyatlı konut sıkıntısının artan Airbnb'lerden kaynaklandığı iddialarını yatıştırmak için şunları söyledi:

"Birleşik Krallık'ın yıllardır talep baskılarına ayak uyduracak kadar konut inşa edemediği yaygın olarak kabul ediliyor; bağımsız tahminler, Birleşik Krallık'ta yaklaşık 5 milyon konutluk bir konut arzı açığı olduğunu gösteriyor."

Bu arada Airbnb verilerine göre, İngiltere'deki ev sahiplerinin çoğunluğu bir ev listeliyor ve %40'ı ekstra gelirin ev satın almalarına yardımcı olduğunu söylüyor.

New York'ta, katı yasanın yürürlüğe girmesinden bir yıl sonra Airbnb, eylül ayında şehir yetkililerinden düzenlemeleri yeniden gözden geçirmelerini istedi; gerekçe olarak gezginler için daha yüksek fiyatlar ve konut piyasasına sıfır etkiyi gösterdi.

Airbnb, Apartment List verilerine dayanarak, yasanın yürürlüğe girmesinden bu yana daire boşluk oranlarının yüzde 3,4 seviyesinde sabit kaldığını belirtti.

Airbnb ayrıca seyahat masraflarının arttığını, Temmuz ayında New York'taki otel fiyatlarının bir önceki yıla göre %7,4 arttığını ve Co-Star tarafından bildirilen %2,1'lik ulusal oranı geçtiğini vurguladı.

Orta yol arayışı

Tamamen yasaklamalar doğrudan bir çözüm gibi görünse de uzmanlar hem konut ihtiyaçlarını hem de ekonomik faydaları gözeten dengeli düzenlemelerden yana.

Bir politika analisti, "Londra'daki 90 günlük kural veya Amsterdam'daki 30 günlük kural gibi bir mülkün kiralanabileceği gece sayısına getirilen sınırlamalar, pratik bir orta yol sunuyor" dedi.

Bu önlemler, yatırımcıların mülkleri uzun vadeli pazardan çekmesini teşvik etmeden, ara sıra ev sahibi olanların yüksek talep dönemlerinde ek gelir elde etmelerine olanak sağlıyor.

San Diego'daki Mission Beach'te olduğu gibi mahalle bazında getirilen tavan fiyatlar, kısa dönemli kiralamaların yerel konut piyasasına hakim olmasını engelliyor.

Ancak uzmanlar, kaynakların sınırlı olduğu birçok şehir için yaptırımların uygulanmasının hâlâ bir zorluk olduğu konusunda uyarıyor.

Platformların veri paylaşmasını ve yerel yasalara uymasını zorunlu kılmak, Airbnb ve VRBO'nun kiralama faaliyetleri hakkında halihazırda kapsamlı bilgi toplaması nedeniyle izlemeyi kolaylaştırabilir.