Büyük konut donması: Konut piyasası neden 29 yıllık düşük seviyeye ulaştı ve bundan sonra ne olacak?

Mevcut konut satışlarının 29 yılın en düşük seviyesine gerilemesiyle konut piyasası sert bir gerçekle karşı karşıya.

Ulusal Emlakçılar Birliği'nin raporuna göre, 2024 yılı, çevirmeli internet ve Windows 95'in yaygın olduğu 1995 yılından bu yana mevcut konut satışlarında en yavaş yılı yaşayacak.

Bu ürpertici istatistik, karmaşık bir meseleyi vurguluyor: Kıt envanter ve artan fiyatların bir araya gelmesi, konut edinmenin karşılanamaz hale gelmesiyle oluşan mükemmel fırtına.

NAR'a göre, 2024 yılında satılan mevcut konut sayısı sadece 4,06 milyona düştü ve ortalama satış fiyatı 407.500 dolarla rekor seviyeye ulaştı.

Piyasa, fiyatları sürdürülemez seviyelere çıkarmaya devam eden ciddi bir arz sıkıntısıyla boğuşuyor.

İpotek oranı labirenti: Ev sahipleri neden yerlerinde kalıyor?

Konunun özü, konut kredisi faiz oranlarıyla derinden iç içe geçmiş durumda.

CoreLogic'e göre, Eylül 2024 itibarıyla mevcut konut kredilerinin yaklaşık %80'i %5'in altındaki oranlarda sabitlendi.

Mevcut ev sahiplerinin, özellikle ortalama 30 yıllık ipoteklerin aylardır saplandığı %7'ye yakın mevcut bir orana geçmek istediklerinde, bu uygun oranlardan vazgeçmek istememeleri anlaşılabilir.

Kaliforniya merkezli emlakçı Victor Currie, Fortune dergisine yaptığı açıklamada, "Biz de bu tuzağın içindeyiz" dedi.

Düşük faizli ipoteklerin cazibesi, piyasanın önemli bir bölümünü kenarda tutuyor ve bu da zaten sınırlı olan satılık konut arzını daha da kısıtlıyor.

Ufukta umut var mı? Stok kazanımları ve yeni inşaat

Kasvetli tabloya rağmen 2025 yılında konut almayı düşünenler için bir umut ışığı var.

Realtor.com, bahara doğru mevcut konut envanterinde bir artış öngörüyor ve 2024'e kıyasla %11,7'lik bir artış öngörüyor.

Ancak çözüm, stokları artırmak kadar basit değil.

Daha fazla yeni inşaat önemli olsa da, bu konut piyasasının sıkıntılarına sihirli bir çözüm değil.

William Raveis Mortgage'da ipotek bankacılığı başkan yardımcısı olan Sarah DeFlorio, Fortune'a yaptığı açıklamada, yeni envanterdeki yüksek fiyatlar ile yüksek ipotek faiz oranlarının, piyasayı istekli alıcılar için zorlaştırdığını söyledi.

DeFlorio, "Bu muazzam ihtiyacı karşılayacak kadar inşaat yapmak imkansız ve inşaat maliyetlerinin çok yüksek olması, piyasaya sürülen yeni ürünlerin çoğunun tipik bir Amerikan ailesi için karşılanabilir olmaması anlamına geliyor" diyor.

"İnsanların bu düşük faiz oranlarını elinde tutması için faiz oranlarının en azından yüzde 5'in altına düşmesi gerekiyor." diye düşünüyor.

Currie'ye göre ayrıca, imar kısıtlamaları ve Los Angeles bölgesinde olduğu gibi son zamanlarda yaşanan orman yangınları gibi yerel faktörler de ilerlemeyi daha da geciktiriyor ve durumu daha da kötüleştiriyor.

Currie, "Tüm düzenleyici engellere rağmen, bu bölge zaten inşaat ve kalkınma açısından oldukça yavaş bir bölge" diyor.

Yeni yapılar: bulmacanın bir parçası, ancak her derde deva değil

Yeni bir inşaat bir nebze olsun rahatlama sağlayabilir, ancak etkisi lokasyona ve karşılanabilirliğe bağlı olarak değişir.

Fortune'a göre, mortgage kredisi veren ve Rate.com'un kıdemli başkan yardımcısı Jennifer Beeston, bazı pazarlarda 200.000 ila 300.000 dolar aralığında yeni yapılar sunulduğunu, ancak en ciddi kıtlıkların yaşandığı bölgelerde bu tür gelişmelerin sıklıkla bulunmadığını vurguluyor.

Beeston, yeni inşaatların karmaşıklıklarının burada bitmediğini, "Birçok insan yeni inşaatlara tek çözüm olarak bakıyor, ama öyle değil" diye ekliyor.

Potansiyel alıcılar ayrıca inşaatın kalitesinden emin olmak için inşaatçıları da iyice araştırmalıdır.

Mevcut konut satış pazarında 2024 yılında genel yavaşlamaya rağmen yılın son çeyreğinde cesaret verici bir artış görüldü.

NAR, Aralık ayında satışların Şubat ayından bu yana en yüksek seviyeye ulaştığını kaydetti.

DeFlorio'ya göre zorlu piyasalarda bile "evlilik, çocuk sahibi olma, boşanma ve ölüm" gibi yaşam olayları işlemleri yönlendiriyor.

Pazarın kilidini açmak: "Kilitlenme" etkisine yaratıcı çözümler

Rate.com'dan Beeston, piyasanın şu anda "kilitlenme" etkisiyle kısıtlandığını ve ipotek oranları %6'nın altına düşene kadar bu durumun piyasayı etkilemeye devam edeceğini söylüyor.

"Bence 5 sihirli sayı gibi görünüyor, ancak 6'nın altındaki her sayıda hareket görmeye başlayacaksınız" diye açıklıyor.

Piyasaya hitap etmenin hem hükümetten hem de borç verenlerden yaratıcı çözümler gerektireceğini öne sürüyor.

"Hükümet bize satış teşviki sağlayacak bir şey bulana kadar bunun olmaya devam edeceğini göreceksiniz" diyor.

Bu tür çözümlere örnek olarak Kanada ve İngiltere'de görülen, ev sahiplerinin mevcut ipoteklerini yeni bir eve taşımalarına olanak tanıyan "taşınabilir ipotekler" verilebilir.

Beeston ayrıca, halihazırda düşük faiz oranlarına sahip olan ve faiz oranlarını değiştirmek isteyen müşterilere bankaların piyasanın altında faiz oranları teklif etmesi fikrini ortaya atıyor; bu hamle potansiyel olarak piyasayı canlandırabilir.

2025 konut piyasasında yol almak: Alıcılar için stratejiler

Konut piyasası zorlu olsa da, potansiyel ev alıcıları için umut var.

DeFlorio'nun tavsiyesi, "Faiz oranı piyasasını kandırmaya çalışmamak çok önemlidir. Faiz oranına odaklanmak yerine, aylık ödemeye daha fazla dikkat edin çünkü bu, kârınızı etkileyecek olan şeydir."

Dikkatli planlama, piyasayı iyi anlama ve bilgili bir emlakçının yardımıyla alıcılar yine de iyi seçenekler bulabilirler.

Beeston, Güney Carolina eyaletine bağlı Columbia kentinde yaşayan ve VA kredisi kullanarak peşinat ödemeden ve bölgedeki kira bedelleriyle rekabet edebilecek aylık taksitlerle 330.000 dolarlık bir mülk satın almayı başaran bir askerin hikayesini paylaşıyor.

Cesaret verici bir ifadeyle bitiriyor: "Şu anda çok fazla fırsat var, sadece onları aramanız gerekiyor."