ANAROCK'tan Prashant Thakur: Dubai'nin sığınak ünü sınanıyor, ancak sermaye kaçmayabilir

Dubai'nin emlak piyasası, 2025'te kırdığı rekorların ardından, Batı Asya'da tırmanan gerilimlerin yatırımcı güvenini sarsmasıyla kritik bir sınavla karşı karşıya.

Emirlik, son birkaç yılda $250 billion tutarında işlem görmüş ve fiyatlarda keskin bir %50–70 artış yaşanmıştı; bu da çatışma başlamadan önce bile aşırı ısınma endişelerini körükledi.

Son jeopolitik şok bir düzeltmeyi tetikledi, turizm ve havacılık gibi kilit sektörleri aksattı ve işlem faaliyetlerini duraklattı.

Bazı yatırımcılar artan belirsizlik karşısında geri çekilirken, diğerleri bu düşüşü olası bir giriş fırsatı olarak görmeye başladı.

Bu söyleşide ANAROCK'ın İcra Direktörü ve Araştırma & Danışmanlık Başkanı Prashant Thakur, anlık etkiyi, gelişen riskleri ve dünyanın en yakından izlenen emlak pazarlarından birinin geleceğini analiz ediyor.

İşte söyleşiden düzenlenmiş bölümler:

Invezz: Orta Doğu'daki devam eden çatışma Dubai emlak piyasasını nasıl etkiledi ve gerilimler daha da tırmanırsa uzun vadeli sonuçlar neler olabilir?

“Tamam. Mevcut durumu konuşmadan önce, savaş öncesinde Dubai'nin gayrimenkulü neresindeydi, bağlamı kuralım.”

Thakur, piyasanın son yıllarda rekor işlem hacimleri ve keskin fiyat artışlarıyla son derece güçlü bir dönemden çıktığını vurguladı.

“Bence 2025 Dubai için rekor yıldır. $250 billion tutarında gayrimenkul işlemi sonuçlandı; bu, Dubai tarihindeki en yüksek rakamdı.

Ve son dört yılda fiyat artışı yaklaşık %50 ile %70 arasında oldu; bu oldukça dik bir yükselişti.”

Çatışma başlamadan önce bile aşırı ısınma endişelerinin ortaya çıktığını belirtti.

Dolayısıyla savaşın olup olmamasına bakılmaksızın, insanlar Dubai'deki emlak piyasasının bir balon bölgesine doğru gidip gitmediğini konuşmaya başlamıştı.

“Söylemek istediğim şu: Bu savaş başlamadan önce bile piyasada aşırı ısınma konuşmaları vardı; herkes bir düzeltme tetikleyicisi arıyordu.”

Buna rağmen, Dubai'nin temel göstergelerinin güçlü kaldığını ve bunun da oldukça çeşitli bir küresel alıcı tabanıyla desteklendiğini vurguladı.

“Bununla birlikte, temel olarak Dubai piyasası küresel çapta en güçlü piyasalardan biridir çünkü alıcı tabanı oldukça çeşitlidir. 150 ülkeden insanlar bu emlak piyasasında yer alıyor.”

Dubai'nin güvenli liman konumu, önceki jeopolitik bozulmalar sırasında sermaye çekmede de kritik rol oynamıştı.

“Ayrıca Dubai her zaman bir güvenli liman olarak görülmüştü.”

Ancak mevcut çatışma bu algıyı doğrudan etkiledi; saldırılar kilit sektörleri vurdu.

“Savaş patlak verdikten sonra Dubai'de de bir hayli saldırı gördük. Başlangıçta sembolik bir darbe gibi görünse de şimdi saldırılar oldukça ciddi hale geldi ve havayollarını ciddi şekilde aksattı.”

“GSYH'ye katkı sağlayan kilit sektörlerden biri olan turizm de büyük darbe aldı.”

Kısa vadede bunun fiyatlarda bir düzeltmeye ve işlem hacminde yavaşlamaya dönüştüğünü söyledi.

“Ve ani etki olarak %10–15 oranında bir fiyat düzeltmesi oldu. Görüşülmekte olan bazı anlaşmalar askıya alındı.”

“Bununla birlikte, yüksek risk iştahına sahip bazı büyük yatırımcıların değer alımı yaptığına dair raporlar var.”

Invezz: Mevcut ortamda en çok hangi segmentler baskı görüyor?

Thakur, gelecek fiyat artışına dayanan yapısı nedeniyle inşa halindeki (off-plan) projelerin yavaşlamadan en çok etkilenenler olduğunu vurguladı.

“İnşa halindeki projelerin ilk darbe yiyenler olduğunu da gördük.”

“Çünkü insanlar inşa halindeki bir projeyi satın aldıklarında umutlarını gelecekteki değer artışına bağlıyorlar.”

Mevcut belirsizliğin bu modeli bozduğunu ve proje yürütme zaman çizelgelerini de etkilediğini açıkladı.

Invezz: Çatışma devam ederse durumu nasıl görüyorsunuz?

Anlık etkilerin ötesinde, Thakur çatışma uzarsa daha büyük yapısal riskler uyarısında bulundu; geçmiş krizlerle paralellik kurarken önemli farklara dikkat çekti.

“Savaş tırmanırsa sadece Dubai değil tüm Orta Doğu ağır bir darbe alır, büyük bir yeniden değerleme göreceğiz.”

“Küresel Finansal Kriz sırasında neler olduğunu analiz ederseniz, neredeyse %40–50'ye varan keskin bir düzeltme görmüştük ve toparlanma süresi beş-altı yıl olmuştu.”

Bununla birlikte savaşların fiziksel ve ekonomik aksama nedeniyle daha karmaşık ve uzun süreli sonuçlara eğilimli olduğunu belirtti.

“Savaş tamamen farklı. Savaşta fiziksel varlıkların büyük bir kısmının yok olduğunu görüyoruz.”

“Savaş yarın biterse bile ertesi gün her şeyin normale döneceği anlamına gelmez. İşlerin tekrar çalışır hale gelmesi zaman alır.”

“Dolayısıyla uzun vadede savaş devam ederse etki çok şiddetli olur.”

Görünümü özetlerken, piyasada kısa vadeli baskıların zaten fiyatlara yansıdığını ve gerilimler tırmanırsa risklerin aşağı yönlü olarak daha da eğildiğini söyledi.

Savaş devam ederse etki şiddetli hissedilir; fiyat düzeltmesi %25–30 aralığında olur ve hacim elbette düşer.

Invezz: Yatırımcılar geri çekiliyor mu, yoksa hâlâ faaliyet gösteren kesimler var mı?

Thakur, piyasanın şu anda temkinli yatırımcılarla fırsat arayan alıcılar arasında bölündüğünü söyledi.

“Mevcut senaryoda iki tip yatırımcı var.”

“Biri çok riskten kaçınanlar. Alım kararlarını gerçekten askıya aldılar.”

“Diğeri ise risk alanlar.”

“Bu yatırımcılar otobüsü kaçırmış olabileceklerini düşünüyorlar… ve aslında bu onlara iyi bir giriş fırsatı sağlıyor.”

“Dolayısıyla bir tür değer alımı veya distressed (sıkışık) alımlar göreceksiniz.”

Invezz: Dubai hükümeti yatırımcı güvenini korumak için nasıl adımlar atıyor?

Yetkililerin emirliğin güvenli liman imajını korumaya ve piyasadaki hissiyatı istikrara kavuşturmaya yönelik bir dizi önlem aldığını belirtti.

“İyi tarafı, Dubai yönetimi güvenli liman imajının zarar görmemesi için güçlü tedbirler aldı.”

“Vizesi sona ermiş ve mahsur kalan kişiler için otomatik vize yenilemesi ilan ettiler.”

“Otellerin oda fiyatlarını sert bir şekilde artırmamaları talimatını verdiler.”

“Ayrıca kayıt ve damga vergisi üzerinde indirim vererek bazı özel teşvikler açıklıyorlar.”

Invezz: Yatırımcıların sermayelerini alternatif küresel piyasalara kaydırdıklarını görüyor musunuz?

Alternatif pazarlar olsa da, Thakur Dubai'nin yapısal avantajlarının ani sermaye kaçışını sınırladığını söyledi.

“Karşılaştırılabilir diğer bir pazar Singapur olabilir, ama orası çok maliyetli.”

“Ve diyelim ki Dubai'nin eşsiz bir avantajı vardı: sıfır vergi uygulaması.”

Ben insanların paralarını hemen çekip başka yere koyacağını düşünmüyorum.

“Çünkü küresel olarak her yerde bu belirsizlik var.”

“Bu yüzden bence insanlar öncelikle yatırımlarında kalacak. Kimse sıkışık değerlemelerden satmak istemez.”

“Aslında bu fırsatı daha fazla satın almak için kullanabilirler.”

Invezz: Büyük bir arz hattı (supply pipeline) olduğu yönünde endişeler var — bu ortamda bu bir risk mi?

Thakur riski kabul etti ancak geliştiricilerin arzı sınırlayarak yanıt verme olasılığının yüksek olduğunu söyledi.

“Evet, bu bir risk.”

“İlk tepki olarak bence tüm yeni lansmanlar bir süre duraklayacak.”

“Çoğu geliştirici devlet destekli… lansman zamanlamasını her zaman ayarlayabilirler.”

“Dolayısıyla ilk anlık etki yeni lansmanlarda bir yavaşlama görmeniz olur.”

“Ve bu savaş nedeniyle inşaat faaliyetleri de aksıyor.”

“Bu nedenle birçok geliştirici yeni lansmanlara çok kontrollü yaklaşmaya çalışacak.”

Invezz: Hintli yatırımcılar Dubai talebinin önemli bir itici gücü oldu; son yıllarda birçok yüksek profilli ve ünlü liderliğinde işlem görüldü. Bu zeminde bu segmentten daha hassas veya temkinli bir tepki görüyor musunuz?

Thakur, ultra-lüks aktivitenin devam edebileceğini ancak genel işlem momentumunun yavaşlamasının muhtemel olduğunu belirtti.

“Değişmedi.”

“Ünlülerin yaptığı bu yatırımlar aynı zamanda bir marka onayı olarak da kullanıldı.”

“Bu ultra lüks anlaşmaların gerçekleşmesini sağlayacaklar, ancak elbette çok daha iskontolu oranlarla.”

“Bu ultra varlıklı yatırımcılar farklı bir alıcı grubudur.”

Bunu söyledikten sonra, evet… önceki dönemde her hafta bu büyük anlaşmaları duyardık… o hız yavaşlayacak.

“Herkes, biliyorsunuz, bekleyecek.”

Invezz: Piyasaların önceki zirvelere yakında geri döneceğini bekliyor musunuz?

Toparlanma muhtemel, ancak geçmiş döngülere göre daha yavaş olacak; özellikle salgın sonrası toparlanmaya kıyasla.

“Evet toparlanacak, ama zaman alacak.” “Bu sefer döngünün biraz daha uzun olacağını düşünüyorum.”

“Toparlanma döngüsünün yaklaşık iki ila üç yıl aralığında olacağını söylerdim.”

“Üç yıldan önce değil.”

Invezz: Bu ortamda yatırımcıların aklında ne olmalı?

Thakur, mevcut piyasanın uzun vadeli bir yaklaşım gerektirdiğini, kısa vadeli spekülatif stratejilerin muhtemelen işe yaramayacağını vurguladı.

“İlk olarak, yatırım yapıyorsanız uzun vadeli yatırım yaptığınızdan çok emin olmalısınız.”

“Bugün alıp yarın çıkmayı ve %20–30 getiri beklemeyi düşünmeyin.”

“En az dört-beş yıllık bir zaman ufkuna sahip olmanız gerekiyor.”

“Bazı fırsat anlaşmalarını arayın… piyasada en az dört-beş yıl kalın.”

Piyasanın geri dönmeyeceği söylenemez. Piyasa geri dönecek.

“Ama evet, bu sefer döngü biraz daha uzun olacak.”