Digital Realty hissesi %4 düştü — piyasa neden haksız olabilir

Digital Realty hissesi NYSE:DLR, veri merkezi sahibi şirketin Kuzey Virginia’daki üç varlıktaki Blackstone paylarını satın almak için 3,5 milyar USD (yakl. ₺155,7 milyar) tutarında bir anlaşma açıkladıktan sonra Salı günü açılış öncesi işlemlerde yaklaşık %5 düştü.

İlk bakışta, tepki beklenen görünüyor: işlem büyük, kısmen hisse ile finanse ediliyor ve birkaç diğer sermaye hamlesinin ardından geldi.

Ancak satış baskısı aynı zamanda makul bir soru doğuruyor: piyasa kısa vadeli seyrelmeye fazla mı odaklanıyor ve Digital Realty’nin satın aldığı varlıkların kalitesini yeterince mi dikkate almıyor?

Digital Realty hissesi: Yatırımcıları tedirgin eden anlaşma

Digital Realty, Blackstone’un Kuzey Virginia’daki üç hiperscale veri merkezindeki bileşik %64 hisse payını devralmak için 1,2 milyar USD (yakl. ₺53,4 milyar) ödüyor.

Bedel 400 milyon USD (yakl. ₺17,8 milyar) nakit ve 2,3 milyar USD (yakl. ₺102,3 milyar) Digital Realty hissesi şeklinde. Varlıkların borç ve kalan geliştirme sermaye harcamaları dahil brüt değeri 7,8 milyar USD (yakl. ₺346,9 milyar).

Varlıklar arasında Blackstone’un Manassas, Virginia’daki iki adet 96 megavatlık veri merkezindeki %80 payı ve Sterling’deki bir 96 megavatlık tesisteki %50 payı bulunuyor.

Yatırımcıların bu hamleyi açıkça beğenmediği ve bariz nedenin seyrelme olduğu anlaşılıyor.

2,3 milyar USD (yakl. ₺102,3 milyar) tutarında hisseyle ödeme yapmak, dolaşımdaki hisse sayısının artması demektir; bu da kısa vadede hisse başına metrikler üzerinde baskı oluşturabilir.

1,2 milyar USD (yakl. ₺53,4 milyar) tutarındaki nakit bileşeni de, veri merkezi geliştirmelerinin zaten maliyetli olduğu bir dönemde sermaye yoğunluğu ile ilgili yatırımcı endişelerini artırıyor.

Zamanlama da bir faktör; Digital Realty yakın zamanda piyasa içi hisse satışıyla yaklaşık 1,2 milyar USD (yakl. ₺53,4 milyar) sermaye topladı ve gelecekteki hiperscale gelişim için Kansas City yakınlarında yaklaşık 1,440 acres arazi satın aldı.

Şirket ayrıca Teraco’daki hissedarlığını artırıyor ve Columbia Capital’i satın alıyor.

Temel göstergeler farklı bir tablo çiziyor

Varlıkların kendileri güçlü görünüyor; üç veri merkezi de 15 yıllık kiralarla yatırım yapılabilir dereceli hiperscale müşterilere tamamen kiralanmış durumda.

Bileşik ortalama müşteri kredi notu AA- ve yıllık %3,6 kira artışları içeriyor.

Bu, veri merkezi dünyasında değerli bir özellik. Yüksek kaliteli müşterilerle yapılan uzun vadeli kiralamalar öngörülebilir nakit akışı sağlayabilir; yerleşik kira artışları ise zaman içinde getirileri korumaya yardımcı olur.

Analistler, anlaşmanın ayrıca ilk stabilize sonrası kapitalizasyon oranının %6,5’in üzerinde olduğunu not ettiler. Kuzey Virginia’da tamamen kiralanmış hiperscale varlıklar için bu zayıf bir oran değil.

Eğer yapay zeka ve bulut talebi güçlü kalır ve cap rate’ler sıkışmaya devam ederse, Digital Realty çok çekici bir uzun vadeli nakit akışı akışına yatırım yapıyor olabilir.

“Bu işlemin, geliştirme tamamlandıkça ve kiralar başlayınca 2027 ve 2028 yıllarında hisse başına Core FFO’ya katkı sağlaması bekleniyor,” dedi Digital Realty CFO’su Matt Mercier.

Bu, yatırımcılar için kilit cümle. Anlaşma bugün seyrelme ve finansman endişeleri nedeniyle hisse üzerinde baskı oluşturabilir, ancak şirket varlıklar stabilize olduktan sonra hisse başına Core FFO’ya katkı bekliyor.

Digital Realty’nin baş yatırım sorumlusu Greg Wright da satın almayı mevcut Blackstone ortaklığının bir sonraki aşaması olarak çerçeveledi ve bunun şirkete “tamamen kiralanmış, yüksek kaliteli hiperscale varlıklarda” mülkiyeti artırma imkanı sağladığını söyledi.