سهم واحد من صناديق الاستثمار العقاري للشراء، وسهم واحد للبيع: Medical Properties Trust، Alexandria (ARE)

وتؤدي شركات العقارات أداءً جيدًا نسبيًا حيث يواصل العديد منها اجتياز جدار الاستحقاق الذي طال الحديث عنه بشكل جيد وفي ظل إشارة بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض أسعار الفائدة.

ارتفع صندوق Vanguard Real Estate ETF (VNQ) إلى أعلى مستوى له عند 97.2 دولارًا يوم الأربعاء، بزيادة 42% عن أدنى مستوى له في عام 2023. وقد قفز بأكثر من 14% هذا العام، متغلبًا على صندوق SPDR Dow Jones ETF (DIA)، الذي ارتفع بنحو 10%.

كما حققت صناديق أخرى تركز على العقارات أداءً جيدًا، حيث تعمل أسعار الفائدة المنخفضة على خفض تكاليف الاقتراض وإعادة التمويل. تتناول هذه المقالة صندوقين استثماريين عقاريين شائعين: Medical Properties Trust (MPW) وAlexandria Real Estate Equities (ARE).

صندوق الممتلكات الطبية | MPW

Medical Properties Trust هي شركة استثمار عقاري رائدة أصبحت مشهورة، ولكن للأسباب الخاطئة، في الآونة الأخيرة.

إنها أكبر مالك لشركات العقارات الخاصة بالمستشفيات في الولايات المتحدة. بعد شراء هذه العقارات، تعمل الشركة على توليد إيرادات ثابتة من مشغلي المستشفيات.

من الناحية النظرية، تعتبر صناعة المستشفيات صناعة آمنة نسبيًا نظرًا لتزايد عدد السكان الأمريكيين الذين يستمرون في التقدم في السن. كما تحظى الصناعة بدعم من برنامج الرعاية الصحية (ميديكير/ميديكيد)، الذي ينفق تريليونات الدولارات سنويًا.

ومع ذلك، تعرضت شركة Medical Properties Trust لضغوط بسبب عدد قليل من العملاء الذين يعانون من مشاكل في سداد الإيجار: Prospect وSteward Healthcare. أعلنت شركة Steward إفلاسها قبل بضعة أشهر.

هذا الأسبوع، أعطى القاضي كريستوفر لوبيز الشركتين موافقة مؤقتة على صفقة تتولى بموجبها MPW إدارة مستشفيات ستيوارد وتمويل جميع النفقات. وكجزء من الاتفاقية، ستتخلى ستيوارد عن جميع المطالبات ضد MPW وتستمر في بيع عملياتها في فلوريدا. وسيتم استخدام هذه الأموال لسداد المقرضين والدائنين.

قامت شركة ستيوارد ببيع عملياتها، بما في ذلك مركز وادلي الإقليمي الطبي في تكساس إلى شركة Christus Health.

كما عانت شركة MPW بسبب بيئة أسعار الفائدة المرتفعة المستمرة. وفي هذا الصدد، وجدت الشركة نفسها في حالة عدم تطابق بين عقود الإيجار ومتوسط مدة الديون المستخدمة لتمويل هذه الصفقات، في معظم الحالات، أكثر من 15 عامًا. ونتيجة لذلك، قررت خفض أرباحها مرة أخرى.

حقق سهم شركة Medical Properties Trust أداءً جيدًا هذا العام، حيث ارتفع بنسبة تزيد عن 80% من أدنى مستوى له في يناير. ويرجع هذا الأداء في الغالب إلى اعتقاد المستثمرين بأن الإدارة تعمل بشكل جيد على تحويل الشركة.

ومع ذلك، فإن العديد من المستثمرين غير مقتنعين بمستقبلها وقاموا بوضع مراكز قصيرة، مما أعطاها فائدة قصيرة تبلغ حوالي 40٪.

على الجانب الإيجابي، شكلت الشركة قناة صاعدة وتحركت فوق متوسط التحرك لـ 50 يومًا، كما تحاول تحقيق اختراق واضح فوق نقطة التصحيح 23.6%.

ومع ذلك، فإن الخطر يكمن في أن الشركة قد شكلت نمط الرسم البياني الرأس والكتفين، وهي إشارة هبوطية شائعة.

لذلك، في هذه الحالة، يشير الكسر أسفل خط العنق عند 4.33 دولار إلى المزيد من الانخفاض. من ناحية أخرى، سيتم تأكيد المزيد من المكاسب إذا ارتفع السهم فوق الجانب الأيمن من نمط الرأس والكتفين عند 5.30 دولار.

عقارات الاسكندرية | ARE

تعد شركة Alexandria Real Estate واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة، حيث تبلغ قيمتها التقديرية أكثر من 20 مليار دولار. كما تتمتع بسجل حافل حيث تجاوز عائد سعرها منذ طرحها للاكتتاب العام 430%. كما كانت العائدات الإجمالية، بما في ذلك الأرباح الموزعة، أعلى.

تختلف الإسكندرية بشكل كبير عن MPT لأنها تركز على علوم الحياة والتكنولوجيا الزراعية. وهي تضم بعضًا من أكبر اللاعبين في صناعة الأدوية مثل Roche و Illumina و Bristol-Myers Squibb و Sanofi و Eli Lilly كعملاء.

بفضل وجود عملاء من ذوي السمعة الطيبة، تتجنب الإسكندرية مشاكل الإيجار التي واجهتها شركة Medical Properties. كما أن معظم هذه الشركات لديها عقود إيجار طويلة الأجل ونادرًا ما تنتقل إلى عقارات أخرى.

ولكن مثل صناديق الاستثمار العقاري الأخرى، فقد مر السهم بمرحلة صعبة بسبب أسعار الفائدة المرتفعة والرأي القائل بأنه مبالغ في قيمته. فقد انخفض من أعلى مستوى له عند 204 دولارات في عام 2021 إلى أدنى مستوى له عند 88 دولارا في وقت سابق من هذا العام.

الآن، مع بدء انخفاض أسعار الفائدة، يمكن للشركة أن تستفيد بشكل كبير لأنها أصبحت رخيصة للغاية. يتم تداولها بسعر 12 (P/FFO)، وهو أقل من معاييرها التاريخية. كما أصبح عائد أرباح الشركة أكثر جاذبية عند 4.34%.

التحليل الفني لسهم ARE

ومن الجدير بالذكر أن سهم ARE لديه بعض المؤشرات الفنية المثيرة للاهتمام. فعلى الرسم البياني الأسبوعي، ارتفع السهم فوق نقطة تصحيح فيبوناتشي 23.6%. كما انقلب على متوسط الحركة الأسي الرئيسي لمدة 50 أسبوعًا.

الأهم من ذلك، أن شركة الإسكندرية العقارية قد شكلت ما يشبه نمط العلم الصاعد الموضح باللون الأخضر. وفي أغلب الأحوال، يعد هذا أحد أهم الأنماط الصاعدة في السوق.

ويبدو أيضًا أن السهم قد شكل نمط إسفين هابط، وهو علامة صعودية شائعة. وبالتالي، قد يشهد السهم قريبًا اختراقًا صعوديًا حيث يستهدف الثيران نقطة المقاومة الرئيسية التالية عند 130 دولارًا، وهي نقطة تصحيح 38.2%.