هل سينجو سوق العقارات في دبي بقيمة $250B من صراع الشرق الأوسط؟

"لقد عشت في دبي خلال العامين الماضيين، وكانت تجربة رائعة. لكن عندما ترى الصواريخ تحلق، تختفي كل العوامل الأخرى. تريد التوجه إلى مكان آمن بسرعة"، قال دان هايز، مدير تسويق رياضي.

أفق دبي — الذي طالما كان رمزًا للنمو السريع وملاذًا لرأس المال العالمي — يواجه اختبار ضغط كبير.

بعد سنوات من المكاسب التاريخية، تكافح قطاعات السكن الفائق الفخامة والسكن الراقي في الإمارة مع حالة من الترقب المفاجئ مع تصاعد التوترات في الشرق الأوسط التي تلقي بظلالها على ثقة المستثمرين.

وفقًا لـ ANAROCK، سجلت دبي ما يقرب من AED 917 billion (about $250 billion) من معاملات العقارات خلال عام 2025 وحده — وهو الأعلى في تاريخها.

تجاوزت أحجام المعاملات 270,000 صفقة، مما يعكس مشاركة قوية من المستثمرين وسيولة عميقة في السوق، مع لعب العقارات السكنية دورًا رئيسيًا في دفع هذا الزخم.

سُجلت نحو 200,000 معاملة سكنية بقيمة حوالى AED 538 billion خلال العام.

منذ 2021، ارتفعت أسعار العقارات السكنية في دبي بنحو 60–75%، مما يجعلها واحدة من أقوى دورات الإسكان عالميًا في فترة ما بعد الجائحة، بحسب ANAROCK.

"هذا السياق مهم لأن الأسواق التي تشهد بالفعل توسعًا قويًا تميل إلى الاستجابة للصدمات الجيوسياسية بشكل مختلف. في معظم الحالات، الأثر الأولي يكون تباطؤًا في نشاط المعاملات بدلًا من تصحيح فوري في الأسعار"، قال الدكتور براشانت ثاكور، المدير التنفيذي ورئيس قسم الأبحاث والاستشارات في مجموعة ANAROCK.

ما الذي دفع طفرة العقارات في دبي؟

في مقابلة مع Invezz، قال فيصل دوراني، شريك ورئيس الأبحاث لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في Knight Frank، إن استجابة حكومة الإمارات للجائحة لعبت دورًا حاسمًا في إطلاق موجة الازدهار العقاري الأخيرة.

"كانت الإمارات من بين الدول الأكثر تلقيًا للقاحات على مستوى العالم. كانت هناك أوقات حتى أنها كانت الدولة الأكثر تلقيًا للقاحات عالميًا"، قال.

"عجلت الجائحة أيضًا في تمرير تشريعات ربما كانت مخططة بالفعل، بما في ذلك طرح مجموعة واسعة من خيارات التأشيرات السكنية الجديدة المصممة لجذب المواهب والاحتفاظ بها. جعلت هذه الإجراءات الانتقال للعيش والعمل في دبي وعبر دولة الإمارات أسهل بكثير."

وأشار دوراني أيضًا إلى عدة مزايا هيكلية لا تزال تدعم الطلب.

"هناك أيضًا عوامل نوعية تجعل دبي والإمارات مكانًا جذابًا للعيش والعمل والاستثمار — المناخ، السلامة والأمن، سيادة القانون، التعليم عالي الجودة، والبنية التحتية ذات المستوى العالمي. مجتمعة، ساعدت كل هذه العوامل في نجاح السوق كما هو اليوم"، قال.

المصدر: ANAROCK

تصاعد التوترات الجيوسياسية يختبر ثقة المستثمرين

واجه قطاع العقارات في دبي سابقًا تساؤلات حول المخاطر الجيوسياسية، لا سيما خلال الصراع الطويل بين إسرائيل وفلسطين.

ومع ذلك، فإن التصعيد الأخير حاسم لأن البنية التحتية في الإمارات نفسها مستهدفة، مما يختبر سمعة الإمارة الطويلة الأمد كمركز اقتصادي آمن في المنطقة.

أفادت التقارير بأن إيران أطلقت أكثر من 1,000 طائرة مسيرة وصاروخ نحو أهداف في الإمارات، مما ألحق أضرارًا بالبنية التحتية، بما في ذلك مطار دبي الدولي وفندق فيرمونت، إلى جانب مناطق سكنية وسياحية.

كما أُبلغ عن انفجارات بالقرب من مطار زايد الدولي في أبوظبي يوم الخميس.

نصحت سلطات المطار الركاب بعدم السفر ما لم تكن لديهم حجوزات مؤكدة وقد تلقوا إشعارات مباشرة من شركات الطيران الخاصة بهم.

في منشور على X، قالت إدارة المطار إن الدخول سيقتصر بصرامة على المسافرين الحاملين لحجوزات مؤكدة.

في ظل هذا السياق، من المتوقع أن تبرز تساؤلات حول الأثر النفسي المحتمل على المستثمرين العالميين.

ماذا سيفعل المستثمرون؟

يعتمد سوق العقارات في دبي بشكل كبير على المستثمرين الدوليين والمقيمين الأجانب.

أي إدراك لارتفاع المخاطر الجيوسياسية قد يدفع المستثمرين إلى تبني موقف من الترقب مؤقتًا.

مثل هذه التحولات في المزاج السوقي تؤثر عادةً أولًا على مشتريات الوحدات على الخريطة والاستثمارات المضاربية، إذ تكون هذه الشرائح أكثر حساسية لتغيرات ثقة السوق، قال ثاكور.

تشير التقارير إلى أن المشترين الذين حجزوا منازل بالفعل قد يسعون لإعادة التفاوض على الشروط أو للحصول على خصومات أكبر، في حين قد يؤخر المشترون المحتملون قرارات الاستثمار حتى تستقر الأوضاع.

قد يعيد بعض المستثمرين أيضًا توجيه رؤوس الأموال نحو مشاريع سكنية متميزة في الهند.

"في شريحة السوق المتوسطة (عقارات في نطاق $330,000 إلى $880,000)، من المتوقع أن تتصاعد المفاوضات، مع سعي المستخدمين النهائيين للحصول على صفقات أفضل وتحول المستثمرين إلى مزيد من الحذر بشأن الالتزامات الجديدة"، قال أميت غوينكا، الرئيس التنفيذي لشركة Nisus Finance، في تقرير نقله Hindustan Times.

"لذلك من المرجح أن تظل الصفقات عالية القيمة هادئة لبعض الوقت، إذ قد يؤجل أصحاب الثروات الكبيرة عمليات الشراء ذات التذاكر الكبيرة"، أضاف.

تراجع السياحة سيؤثر على الإيجارات قصيرة الأجل

تمثل السياحة قناة انتقالية أخرى لتأثيرات أوسع على الاقتصاد.

يُقدَّر أن صناعة السياحة في الشرق الأوسط تبلغ قيمتها نحو $367 billion سنويًا، وقد يثقل التصعيد الجيوسياسي المطوّل من مشاعر السفر عبر المنطقة.

تشير تقديرات الصناعة إلى أن عدم الاستقرار قد يؤدي إلى انخفاض في عدد الزوار بنحو 23–38 مليون زائر، مما قد يترجم إلى تراجع في عائدات السياحة بنحو $34–56 billion.

"إذا تَحقق هذا السيناريو، فمن المرجح أن يشعر الأثر الفوري في الشقق المؤجرة قصيرة الأجل، وأصول الضيافة، والعقارات التجارية في المناطق السياحية الكثيفة"، قال ثاكور.

ومع ذلك، لاحظ أن طلب العقارات السكنية في دبي لا تقوده السياحة وحدها.

"توفر قاعدة السكان الأجانب الكبيرة في المدينة أساسًا مستقرًا للطلب على السكن"، قال.

سوق معتاد على دورات الصعود والهبوط

مر قطاع العقارات في دبي بعدة دورات من الازدهار والانكماش خلال العقدين الماضيين.

خلال الأزمة المالية العالمية عام 2008، هبطت أسعار العقارات بنحو 50–60%، واستغرق السوق حوالى ست إلى سبع سنوات للتعافي الكامل.

حدث تصحيح آخر بين 2014 و2019، حيث انخفضت الأسعار بنحو 25–30%، ويرجع ذلك في الغالب إلى انخفاض أسعار النفط وفائض المعروض من المساكن.

مؤخرًا، تسببت جائحة COVID-19 في اضطراب قصير فقط، مع تعافي السوق خلال 12–18 شهرًا.

المصدر: ANAROCK

تُبرز هذه الدورات سمة مهمة في سوق عقارات دبي: رغم أن التصحيحات قد تكون حادة، فإن القطاع أظهر تاريخيًا قدرة قوية على التعافي بمجرد استقرار ثقة المستثمرين.

"لا شك أن التوترات الجيوسياسية الحالية ستُدخل قدرًا من الحيطة بين المستثمرين"، قال ثاكور.

"قد تتراجع أحجام المعاملات على المدى القريب بينما يقيم المشترون بيئة المخاطر المتطورة. ومع ذلك، تواصل مكانة دبي كمركز مالي ومعيشي عالمي — إلى جانب تنوع قاعدة مستثمريها ومرونة السياسات — تقديم دعم هيكلي قوي لقطاعها العقاري."

"بهذا المعنى، قد لا يكون السؤال ما إذا كانت التوترات الجيوسياسية ستؤثر على سوق العقارات في دبي — فهي ستفعل على الأرجح على المدى القصير. السؤال الأكثر صلة هو مدى سرعة عودة ثقة المستثمرين بمجرد استقرار البيئة الجيوسياسية"، أضاف.

"إذا كانت التاريخ مرجعًا، فقد أظهر سوق العقارات في دبي مرارًا قدرته على التعافي أسرع من العديد من الأسواق العقارية العالمية."

نصائح للمستثمرين للتعامل مع حالة عدم اليقين

حددت Gaj Properties عدة استراتيجيات للمستثمرين العقاريين للتعامل مع المشهد الحالي.

توصي الشركة بإعطاء الأولوية للعقارات ذات المواقع القوية والبنية التحتية المتينة والمطورين ذوي السمعة الطيبة، مع متابعة مزاج السوق الأوسع عن كثب.

"تابع التطورات الجيوسياسية، لكن تجنب اتخاذ قرارات عاطفية"، قالت الشركة.

كما نصحت المستثمرين بتبني منظور طويل الأجل، مشيرة إلى أن التقلبات قصيرة الأجل غالبًا ما تتلاشى على فترات الاحتفاظ الممتدة لسنوات متعددة.

يمكن أن يساعد العمل مع مستشارين ذوي خبرة وتنويع الاستثمارات عبر القطاعين السكني والتجاري أيضًا في موازنة المخاطر.