Digital Realty-Aktie fällt 4 % — warum der Markt falsch liegen könnte

Die Digital Realty-Aktie NYSE:DLR fiel am Dienstag im vorbörslichen Handel um etwa 5 %, nachdem der Rechenzentrumsvermieter ein 3,5 Milliarden USD (ca. 3,1 Milliarden €)-Abkommen angekündigt hatte, um Blackstones Beteiligungen an drei Anlagen in Nord-Virginia zu übernehmen.

Auf den ersten Blick wirkt die Reaktion nachvollziehbar, denn die Transaktion ist groß, teilweise mit Aktien finanziert und folgt mehreren anderen Kapitalmaßnahmen.

Aber der Kursrückgang wirft auch eine berechtigte Frage auf: Konzentriert sich der Markt zu sehr auf die kurzfristige Verwässerung und zu wenig auf die Qualität dessen, was Digital Realty kauft?

Digital Realty-Aktie: Deal, der Anleger verunsicherte

Digital Realty zahlt 1,2 Milliarden USD (ca. 1 Milliarden €) für den Erwerb von Blackstones gemischtem 64%-Eigenkapitalanteil an drei Hyperscale-Rechenzentren in Nord-Virginia.

Die Gegenleistung umfasst 400 Millionen USD (ca. 348,9 Millionen €) in bar und 2,3 Milliarden USD (ca. 2 Milliarden €) in Digital Realty-Aktien. Die Vermögenswerte haben einen Bruttowert von 7,8 Milliarden USD (ca. 6,8 Milliarden €), einschließlich Schulden und verbleibender Entwicklungskapitalausgaben.

Zu den Immobilien gehört Blackstones 80%-Beteiligung an zwei 96-Megawatt-Rechenzentren in Manassas, Virginia, sowie seine 50%-Beteiligung an einer 96-Megawatt-Anlage in Sterling.

Den Investoren gefiel der Schritt offensichtlich nicht — und der offensichtliche Grund ist die Verwässerung.

Die Zahlung von 2,3 Milliarden USD (ca. 2 Milliarden €) in Aktien bedeutet mehr im Umlauf befindliche Anteile, was kurzfristig die Kennzahlen je Aktie belasten kann.

Die Bar-Komponente von 1,2 Milliarden USD (ca. 1 Milliarden €) verstärkt zudem die Sorgen der Anleger über die Kapitalintensität, zumal die Entwicklung von Rechenzentren bereits teuer ist.

Auch das Timing spielt eine Rolle: Digital Realty hat kürzlich etwa 1,2 Milliarden USD (ca. 1 Milliarden €) durch einen At-the-Market-Aktienverkauf aufgenommen und rund 1.440 Acres in der Nähe von Kansas City für zukünftige Hyperscale-Entwicklungen gekauft.

Das Unternehmen erhöht außerdem seinen Anteil an Teraco und übernimmt Columbia Capital.

Warum die Fundamentaldaten ein anderes Bild zeichnen

Die Vermögenswerte selbst wirken solide: Die drei Rechenzentren sind vollvermietet an Hyperscale-Kunden mit Investment-Grade unter 15-jährigen Mietverträgen.

Sie haben eine gemischte durchschnittliche Kundenkreditwürdigkeit von AA- und beinhalten jährliche Mietsteigerungen von 3,6 %.

Das ist in der Rechenzentrumsbranche wertvoll. Lange Laufzeiten mit hochwertigen Kunden können vorhersehbare Cashflows liefern, während eingebaute Mieterhöhungen die Renditen im Zeitverlauf schützen.

Analysten wiesen zudem darauf hin, dass der Deal eine anfängliche stabilisierte Cap Rate von über 6,5 % aufweist. Für vollvermietete Hyperscale-Anlagen in Nord-Virginia ist das kein schwacher Wert.

Sollten die Cap Rates weiter sinken, weil die Nachfrage nach KI und Cloud stark bleibt, könnte Digital Realty in einen sehr attraktiven langfristigen Cashflow-Strom investieren.

„Es wird erwartet, dass diese Transaktion das Core FFO je Aktie in den Jahren 2027 und 2028 erhöht, sobald die Entwicklung abgeschlossen ist und die Mieten beginnen“, sagte Digital Realty-CFO Matt Mercier.

Das ist die entscheidende Aussage für Anleger. Der Deal kann die Aktie heute wegen Verwässerungs- und Finanzierungsbedenken belasten, doch das Unternehmen erwartet, dass er die Core Funds from Operations je Aktie erhöht, sobald die Vermögenswerte stabilisiert sind.

Greg Wright, Chief Investment Officer von Digital Realty, stellte den Erwerb außerdem als nächste Phase einer bestehenden Partnerschaft mit Blackstone dar und sagte, dass er dem Unternehmen ermögliche, die Eigentumsanteile an „vollvermieteten, hochwertigen Hyperscale-Anlagen“ zu erhöhen.