Las acciones de Digital Realty están gravemente sobrevaluadas y se encuentran en una resistencia clave

El precio de las acciones de Digital Realty (NYSE: DLR) ha experimentado un fuerte repunte este año y se encuentra cerca de su punto más alto registrado. Se ha disparado casi un 100% desde su punto más bajo en 2023, lo que ha llevado su capitalización de mercado a más de 53.000 millones de dólares.

DLR ha subido casi un 20% este año, superando a otros REIT de centros de datos como CyrusOne y Equinix. También ha tenido un mejor desempeño que otras empresas del sector REIT como Realty Income y VICI Properties.

La demanda de centros de datos está aumentando

Digital Realty es uno de los principales actores en el sector de los centros de datos, donde proporciona los edificios que utilizan las grandes empresas tecnológicas. Algunas de las empresas más destacadas en el sector de los centros de datos son Amazon, Microsoft, IBM y Google.

En lugar de construir o comprar edificios para sus centros de datos, estas empresas suelen alquilarlos a empresas inmobiliarias y pagar alquileres mensuales. Esto sucede porque tienen la escala necesaria para operar centros de datos a nivel mundial.

En el caso de Digital Realty, la compañía tiene presencia en los cinco continentes y 25 países y cuenta con más de 300 centros de datos que ofrece a más de 5.000 empresas.

Digital Realty y otros REIT de centros de datos como Iron Mountain han estado en el centro de atención este año debido a la demanda continua de centros de datos gracias a la inteligencia artificial. En total, los analistas esperan que las grandes empresas sigan invirtiendo más de un billón de dólares en centros de datos a medida que aumenta la demanda de datos.

Este crecimiento explica por qué una empresa como Nvidia se ha convertido en una organización de 3 billones de dólares mientras que OpenAI ha alcanzado una valoración de 150 mil millones de dólares en el mercado privado.

Digital Realty ha crecido a lo largo de los años a través de adquisiciones. En 2015, adquirió Telx, seguida de empresas como DuPont Fabros, Ascenty, Interxion y Teraco, lo que le ha ayudado a crecer en más áreas metropolitanas.

Estado de resultados y balance general de Digital Realty

DLR ha experimentado un fuerte crecimiento en los últimos años, gracias a la creciente demanda de datos y adquisiciones. Sus ingresos anuales han pasado de más de 3200 millones de dólares en 2019 a más de 5400 millones el año pasado.

Su cifra de fondos provenientes de operaciones (FFO) ha aumentado de 1.430 millones de dólares a 1.910 millones de dólares en 2023 y a 1.920 millones de dólares en los últimos doce meses. El FFO es una métrica importante para los REIT porque proporciona una medida más precisa de su desempeño operativo. Excluye la depreciación no monetaria y se centra en las operaciones principales.

Los resultados financieros más recientes muestran que los ingresos de Digital Realty ascendieron a 1.400 millones de dólares en el segundo trimestre, un aumento del 2% respecto del primer trimestre y una caída del 1% respecto del mismo trimestre de 2023. Su beneficio neto fue de 75 millones de dólares, mientras que su EBITDA aumentó un 2% hasta superar los 727 millones de dólares.

Lo más importante es que el FFO por acción de Digital Realty fue de $1,57, frente a los $1,52 del segundo trimestre de 2023, mientras que el FFO básico cayó a $1,65 desde $1,68.

Los analistas esperan que los ingresos de Digital Realty sean de 5.570 millones de dólares este año, un aumento del 1,8% respecto al mismo período de 2023. Para 2025, sus ingresos anuales serán de unos 6.000 millones de dólares.

Valoración y dividendos

Se invierte en Digital Realty y otros REIT por sus dividendos. En su caso, la empresa tiene un rendimiento de dividendos del 3 %, que es inferior al de la mayoría de los REIT. El pequeño rendimiento se debe al sólido desempeño de las acciones de la empresa a lo largo de los años.

Digital Realty no ha aumentado sus pagos de dividendos en los dos últimos ejercicios financieros. Pagó un dividendo de $4,88 en los últimos dos años consecutivos. El lado positivo es que la empresa probablemente aumentará sus pagos en el futuro.

Además de un dividendo congelado, existe el riesgo de que la empresa esté muy sobrevaluada debido a su exposición a la industria de centros de datos.

El sector inmobiliario digital tiene una relación precio/AFFO de 27, mucho más alta que la media del sector de 16. Su relación precio/AFFO a futuro ha pasado a 25, más alta que la media de la industria de 17. Por lo tanto, necesita aumentar sus ingresos y rentabilidad para justificar los múltiplos de valoración.

Análisis del precio de las acciones de Digital Realty

El gráfico semanal muestra que el precio de las acciones de DLR ha experimentado una fuerte tendencia alcista en los últimos meses. Tocó fondo en 79,23 dólares en 2023 y hoy ha rebotado hasta los 157 dólares.

Recientemente, la acción formó un patrón de canal ascendente que se muestra en azul. También se mantiene unos puntos por debajo del punto de resistencia clave en $160, su oscilación más alta en 2022.

Digital Realty se ha mantenido por encima de las medias móviles de 50 días y 200 semanas, que hicieron un cruce alcista en noviembre del año pasado. En la mayoría de los períodos, este patrón es una de las señales más alcistas del mercado.

Por lo tanto, la acción debe superar el punto de resistencia en $160 para continuar la tendencia alcista. Si esto sucede, es probable que retroceda y vuelva a probar el lado inferior del canal ascendente en $150.