Les prix des maisons ne tomberont pas en dessous des niveaux d'avant la pandémie

Après avoir écrit hier sur les dernières hausses de taux d'intérêt, je voulais jeter un coup d'œil sur ce que tout cela signifie pour le marché du logement. Il y a eu beaucoup de gros titres discordants dans ce domaine récemment et on pourrait être pardonné de penser que le toit s'effondre (jeu de mots !).

Alors, qu'est-ce que tout ce bavardage sur les taux d'intérêt signifie pour les prêts hypothécaires et le marché du logement ?

Taux hypothécaires

Le taux d'intérêt de la Fed - qui établit la référence pour tous les taux de l'économie, de la dette des cartes de crédit aux prêts aux entreprises en passant par les hypothèques - est au taux le plus élevé depuis le grand krach financier de 2008, la Fed déclarant que 4,5 % seront touchés sous peu (et beaucoup s'attendent à 5 %).

Le taux de la Fed est à court terme, mais les taux hypothécaires y sont liés. Le taux moyen d'un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans a dépassé 7,08 % cette semaine. À titre de comparaison, c'est plus du double de ce qu'il était il y a seulement un an, à 3,14 %. Aie.

C'est la première fois que les 30 ans franchissent les 7 % depuis 2002, lorsque George Bush était président, que le premier film du Seigneur des anneaux est sorti et que l'euro a été introduit en Europe.

Marché du logement

Alors, qu'est-ce que cela signifie pour les prix de l'immobilier ? Avec des taux hypothécaires plus élevés, le prix des maisons doit baisser, n'est-ce pas ?

Plutôt. Des taux d'intérêt plus élevés ralentissent l'économie en général ; c'est exactement ce pour quoi ils sont conçus, car une consommation plus faible et moins d'argent en circulation réduiront l'inflation – exactement le motif derrière l'augmentation des taux d'intérêt de la Fed.

Les consommateurs voient non seulement des versements hypothécaires plus élevés, ce qui rend évidemment l'achat d'une maison moins attrayant, mais ils constatent également des coûts plus élevés partout où ils regardent - pas exactement un stimulant pour l'achat d'une maison.

Cependant, en examinant les données, les prix des logements n'ont pas encore beaucoup bougé. La première conclusion à en tirer est que les données sont décalées - les maisons sont illiquides et les transactions prennent du temps, d'où traditionnellement un décalage entre la hausse des taux et la baisse des prix.

Deuxièmement, alors que la demande de logements diminue par rapport aux facteurs susmentionnés, l'offre de logements a également diminué, ce qui a pour effet inverse de faire monter les prix des logements. Le facteur le plus important à cela est que bon nombre de ces propriétaires sont assis sur un taux hypothécaire de l'année dernière - à 3 % ou moins - et donc il n'a aucun sens pour eux d'échanger, seulement pour contracter une hypothèque aujourd'hui à 7 %.

Qu'adviendra-t-il des prix de l'immobilier à l'avenir ?

C'est devenu un vrai sujet qui fait le buzz. Bien que la chute de l'offre ait soutenu le marché et que les données factuelles soient à la traîne, il est presque certain que des chiffres sortiront d'ici peu qui montrent que les prix de l'immobilier chutent.

C'est simplement ce qui se produit toujours historiquement ; une fois que les taux hypothécaires augmentent, les prix des maisons baissent. Couplé à cela, il y a évidemment les autres macro-variables ici aussi, la récession étant une forte possibilité. Alors que la demande des consommateurs et le marché du travail sont restés relativement têtus, c'est en partie pourquoi l'inflation n'a pas baissé aussi vite que la Fed l'aurait espéré - et une fois que des craquements apparaissent sur ces marchés (ce qu'ils doivent faire pour que l'inflation baisse), le sentiment va baisser davantage et les prix de l'immobilier devraient encore baisser.

Néanmoins, la possibilité d'une chute massive des prix de l'immobilier dans les quartiers recherchés (grandes villes), comme New York, semble lointaine.

Il est important de regarder le contexte ici aussi. Alors que les propriétaires seront préoccupés par des versements hypothécaires plus importants et des prix vacillants, il faudrait peindre un scénario de catastrophe absolue pour prévoir des prix des logements inférieurs aux niveaux d'avant la pandémie.

En ce qui concerne le prix médian américain, les prix des logements étaient de 44 % au deuxième trimestre de cette année (les données les plus récentes) par rapport à avril 2020.

Bien sûr, les données ci-dessus sont une moyenne nationale et seront faussées pour les zones géographiques. Cependant, cela brosse un tableau de l'ampleur de la montée de la pandémie et montre également qu'historiquement, les prix des logements augmentent à long terme.

Même en regardant la pire crise du logement de mémoire récente - le krach de 2008 qui a été littéralement causé par le marché hypothécaire - les prix des logements sont revenus au-dessus du pic d'avant le krach en 6 ans. Pas amusant, oui - mais c'est la pire déroute du logement de l'histoire moderne.

Il y a de la douleur pour les propriétaires, mais si les taux hypothécaires mensuels peuvent être respectés,