Prashant Thakur d'ANAROCK : le statut de refuge de Dubaï mis à l'épreuve, mais les capitaux pourraient ne pas fuir

Le marché immobilier de Dubaï, tout juste sorti d'une année record en 2025, est désormais confronté à un test crucial alors que l'escalade des tensions en Asie occidentale ébranle la confiance des investisseurs.

L'émirat avait enregistré des transactions d'une valeur de $250 billion, parallèlement à une forte hausse des prix de 50–70% au cours des dernières années, alimentant les craintes de surchauffe avant même le début du conflit.

Le dernier choc géopolitique a déclenché une correction, perturbé des secteurs clés tels que le tourisme et l'aviation, et mis les opérations de transaction en suspens.

Alors que certains investisseurs se retirent face à une incertitude croissante, d'autres commencent à voir le recul comme une opportunité d'entrée.

Dans cet entretien, Prashant Thakur, directeur exécutif et responsable Recherche & Conseil d'ANAROCK, analyse l'impact immédiat, l'évolution des risques et les perspectives pour l'un des marchés immobiliers les plus scrutés au monde.

Voici des extraits édités de l'entretien :

Invezz : Comment le conflit en cours au Moyen-Orient a-t-il affecté le marché immobilier de Dubaï, et quelles pourraient être les implications à long terme si les tensions s'intensifiaient ?

« D'accord. Donc, vous savez, avant d'aborder la situation actuelle, établissons le contexte : juste avant la guerre, où en était le marché immobilier de Dubaï ? »

Thakur a souligné que le marché venait d'une phase exceptionnellement dynamique, avec des volumes de transactions records et une forte appréciation des prix ces dernières années.

« Je pense que 2025 a été l'année record pour Dubaï. $250 billion de transactions immobilières ont été conclues, ce qui constituait le niveau le plus élevé jamais enregistré dans l'histoire de Dubaï.

Et au cours des quatre dernières années, l'appréciation des prix se situait quelque part entre 50–70 %, ce qui était assez élevé. »

Il a noté que les inquiétudes concernant une surchauffe commençaient déjà à émerger avant même le début du conflit.

So, irrespective of the war, people had started to talk about whether the property market in Dubai is heading towards a bubble zone.

« Ce que je voulais dire, c'est que, même avant le déclenchement de cette guerre, on parlait déjà de surchauffe sur les marchés, tout le monde cherchait un déclencheur pour une forme de correction. »

Malgré cela, il a souligné que les fondamentaux sous-jacents de Dubaï restent solides, soutenus par une base d'acheteurs mondiale très diversifiée.

« Cela dit, fondamentalement, le marché de Dubaï est l'un des plus solides au monde car, vous savez, la base d'acheteurs est très diversifiée. Des personnes de 150 pays participent à ce marché immobilier. »

La position de Dubaï en tant que refuge avait également joué un rôle crucial pour attirer des capitaux lors de perturbations géopolitiques antérieures.

« De plus, Dubaï a toujours été perçue comme un refuge. »

Cependant, le conflit actuel a directement affecté cette perception, des attaques touchant des secteurs clés.

« Maintenant, après le déclenchement de cette guerre, nous avons également constaté un nombre important d'attaques à Dubaï. Oui, au début il s'agissait d'une frappe symbolique, mais désormais les frappes ont été assez sérieuses, perturbant assez sévèrement les compagnies aériennes. »

« Le tourisme, qui est l'un des secteurs clés contribuant au PIB de Dubaï, a également été fortement touché. »

À court terme, cela s'est traduit par une correction des prix et un ralentissement des transactions.

« Et l'effet immédiat a été une correction des prix de 10 à 15 %. Quelques transactions en cours de négociation ont été mises en attente. »

« Toutefois, des rapports indiquent des achats de valeur réalisés par certains grands investisseurs ayant une forte appétence pour le risque. »

Invezz: Which segments are seeing the most pressure in the current environment?

Thakur a souligné que les biens en construction, ou hors-plan, subissaient les contrecoups du ralentissement, en raison de leur dépendance à une appréciation future des prix.

« Nous avons également constaté que les propriétés en construction ont été les premières touchées. »

« Parce que les acheteurs, lorsqu'ils acquièrent un projet en construction, fondent leur espoir sur une appréciation future. »

Il a expliqué que l'incertitude actuelle perturbe ce modèle, tout en affectant les délais d'exécution des projets.

Invezz: How do you see the situation evolving if the conflict continues?

Au-delà de l'impact immédiat, Thakur a averti de risques structurels plus importants si le conflit se prolonge, faisant des parallèles avec les crises passées tout en soulignant des différences majeures.

« Si la guerre s'intensifie, alors non seulement Dubaï mais l'ensemble du Moyen-Orient en pâtira gravement ; nous assisterons à une forte réévaluation à la baisse. »

« Si l'on analyse ce qui s'est passé pendant la crise financière mondiale, nous avons vu une correction prononcée d'environ 40 à 50 %, et le temps de reprise était de cinq à six ans. »

Cependant, il a noté que les guerres ont tendance à entraîner des conséquences plus complexes et prolongées en raison des destructions physiques et des perturbations économiques.

« La guerre est totalement différente. En temps de guerre, nous constatons beaucoup de destruction d'actifs physiques. »

« Ce n'est pas que, si la guerre se termine demain, tout sera normal le lendemain. Il faudra du temps pour remettre les choses en ordre. »

« Donc à long terme, si la guerre se poursuit, l'impact sera très sévère. »

En résumé, il a déclaré que le marché reflète déjà la pression à court terme, les risques étant encore davantage orientés à la baisse en cas d'intensification des tensions.

If the war continues further, then the impact would be felt severely, and the price correction would be in the range of 25 to 30%, and volume, of course, will drop.

Invezz: Are investors pulling back, or are there still pockets of activity?

Thakur a déclaré que le marché est actuellement divisé entre investisseurs prudents et acheteurs opportunistes.

« Dans le scénario actuel, il y a deux catégories d'investisseurs. »

« Ceux qui sont très averses au risque. Ils ont réellement mis leur décision d'achat en attente. »

« Et puis, il y a une autre catégorie d'acheteurs qui prennent des risques. »

« Ils pensent qu'ils ont peut-être raté le coche... et en fait cela leur offre un bon point d'entrée. »

« C'est donc la raison pour laquelle on observe certains achats de valeur ou des achats en situation de détresse. »

Invezz: How is the Dubai government responding to maintain investor confidence?

Il a noté que les autorités ont pris plusieurs mesures visant à préserver l'image de refuge de l'émirat et à stabiliser le sentiment.

« La bonne nouvelle est que l'administration de Dubaï a pris des mesures fortes pour s'assurer que l'image de refuge ne soit pas compromise. »

« Ils ont annoncé le renouvellement automatique des visas pour les personnes bloquées et dont les visas ont expiré. »

« Ils ont demandé aux hôtels de ne pas augmenter fortement les tarifs. »

« Et ils annoncent également des incitations spéciales en accordant une remise sur les frais d'enregistrement et les droits de timbre. »

Invezz: Do you see investors shifting capital to alternative global markets?

Si des alternatives existent, Thakur a indiqué que les avantages structurels de Dubaï limitent la probabilité d'une fuite immédiate de capitaux.

« Un autre marché comparable pourrait être Singapour, mais il est très coûteux. »

« Et disons que Dubaï bénéficiait de cet avantage unique d'une politique de zéro taxe. »

“I don't think people will immediately pull out their money and put it somewhere else.”

« Parce qu'à l'échelle mondiale, cette incertitude est partout. »

« Donc je pense que les gens, d'abord et avant tout, resteront investis. Personne ne veut vendre à des valorisations déprimées. »

« En fait, ils peuvent profiter de cette opportunité pour acheter davantage. »

Invezz: There are concerns around a large upcoming supply pipeline — is that a risk in this environment?

Thakur a reconnu le risque mais a déclaré que les promoteurs devraient réagir en modérant l'offre.

« C'est le cas dans ce scénario. »

« La première réaction sera que tous ces nouveaux lancements, je pense, feront une pause. »

« La plupart de ces promoteurs sont soutenus par le gouvernement... ils peuvent toujours caler le moment des lancements. »

« Ainsi, l'impact immédiat sera que l'on verra un certain ralentissement des nouveaux lancements. »

« Et en raison de cette guerre, l'activité de construction est également perturbée. »

« Ainsi, de nombreux promoteurs adopteront une approche très contrôlée concernant les nouveaux lancements. »

Invezz: Indian investors have been a key driver of demand in Dubai, with several high-profile and celebrity-led transactions in recent years. In this backdrop, are you seeing a more sensitive or cautious reaction from this segment now?

Il a noté que si l'activité ultra-luxe pouvait se poursuivre, le rythme global des transactions devrait ralentir.

« Cela n'a pas changé. »

« Ces investissements par des célébrités servaient également de caution pour la marque. »

« Ils veilleront à ce que, vous savez, ces transactions ultra-luxe aient lieu, mais bien sûr à un tarif beaucoup plus réduit. »

« Ces ultra-HNIs, des personnes extrêmement fortunées, constituent une catégorie d'acheteurs différente. »

Having said that, yes… earlier we used to hear of all these big deals every week… that will slow down.

« Tout le monde, vous savez, fera une pause. »

Invezz: Do you expect the market to recover to previous highs anytime soon?

Une reprise est probable, mais plus lente que lors des cycles précédents, en particulier par rapport au rebond post-pandémie.

« Ça le sera, ça le sera, mais cela prendra du temps. » « Cette fois, je pense que le cycle sera un peu plus long. »

« Je dirais que... le cycle de reprise se situera quelque part entre deux et trois ans. »

« Pas avant trois ans. »

Invezz: What should investors keep in mind in this environment?

Thakur a insisté sur le fait que le marché actuel exige une approche à long terme, les stratégies spéculatives à court terme ayant peu de chances de fonctionner.

« Tout d'abord, vous devez être bien certain que si vous investissez, vous devez le faire sur le long terme. »

« Il ne s'agit pas d'acheter aujourd'hui en pensant sortir demain et d'espérer un rendement de 20 à 30 %. »

« Vous devez prévoir un horizon temporel d'au moins quatre à cinq ans. »

« Cherchez quelques bonnes affaires... restez sur le marché pendant au moins quatre à cinq ans. »

It's not that the market will not bounce back. The market will bounce back.

« Mais oui, cette fois le cycle sera un peu plus long."