Czy ceny domów spadną, gdy grozi recesja? Raport

Przea:
na Jan 16, 2023
Listen to this article
  • Niektórzy analitycy wzywają do ogromnych krachów na rynku mieszkaniowym, ale nasz analityk to kwestionuje
  • Banki są stabilniejsze niż w 2008 roku, zadłużenie gospodarstw domowych jest niższe
  • Niemniej jednak rosnące stopy procentowe sygnalizują, że złagodzenie jest nieuniknione

Niektórzy ludzie są inwestorami. Niektórzy się tym nie zajmują. Wszyscy jednak interesują się nieruchomościami mieszkalnymi.

Jeśli nie kupujesz, to wynajmujesz, jednak wszyscy potrzebujemy miejsca do życia. To właśnie sprawia, że analiza rynku mieszkaniowego jest tak interesująca. A w ciągu ostatniego roku, gdy gospodarkę zalała fala niepewności, rynek mieszkaniowy czuje się jak na rozdrożu.

Szukasz najświeższych wiadomości, cennych wskazówek i analiz rynkowych? Zapisz się do newslettera Invezz już dziś.

Niektórzy analitycy wzywają do korekty na dużą skalę, a nagłówki mówią o 10%, 15%, 20% spadkach. W listopadzie ubiegłego roku napisałem ten artykuł, w którym przekonywałem, że te bardziej dramatyczne prognozy są nietrafione, nie potrafiąc dostrzec, w jaki sposób scenariusze zagłady mogą się ziścić.

Ponieważ jednak gospodarka nadal słabnie w obliczu kryzysu kosztów utrzymania, rosyjskiej wojny na Ukrainie i zaostrzających się stóp procentowych, przyjrzyjmy się zaktualizowanemu krajobrazowi.

Dlaczego ludzie uważają, że ceny domów spadną?

Po pierwsze, sprawa oczywista. Stopy hipoteczne poszły na księżyc, a dla cen domów to nie jest dobre.

Gdy świat wyszedł z COVID, pojawił się kryzys inflacyjny, jakiego nie widzieliśmy od lat 70. Aby temu przeciwdziałać, Rezerwa Federalna zaczęła agresywnie podnosić stopy procentowe. Celem tych działań jest wyssanie płynności z gospodarki, stłumienie popytu i ostatecznie przywrócenie inflacji.

W ten sposób banki centralne walczą z inflacją. Jedynym problemem jest to, że jednocześnie podnoszenie stóp procentowych tłumi inwestycje i całą gospodarkę. Tak więc, podczas gdy popyt musi zostać pobudzony, aby zredukować inflację, zbytnie pobudzenie go grozi recesją. Taką właśnie linę nacisku stara się pokonać Fed.

Niestety, inflacja wzrosła do tego stopnia, że według zgodnych prognoz gospodarka kurczy się aż do recesji. Widzieliśmy już, jak Wielka Brytania stoi w obliczu chaosu gospodarczego, a Europa z wojną rosyjską na Ukrainie (i towarzyszącym jej kryzysem energetycznym). Czynniki te doprowadziły do przewidywań, że gospodarka będzie się kurczyć, a ceny domów podążać za nią.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę

Oczywiście jest coś bardziej bezpośredniego, co prowadzi do przewidywań o spadku cen domów, a mianowicie wszystkie ważne stopy hipoteczne.

Banki centralne podnoszące stopy procentowe mają poważny wpływ na płatności hipoteczne. Poniższy wykres pokazuje, jak szybko wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych, osiągając najwyższy poziom od 2002 roku, po czym lekko się obniżyło, ale nadal wynosi 6,5% w porównaniu z blisko 2,5% na początku 2021 roku. Skok, który poważnie powoduje, że płatności hipoteczne właścicieli domów stają się coraz wyższe.

Podczas gdy amerykański Fed przewodzi w podwyżkach stóp procentowych, stopy procentowe zostały podniesione na całym świecie. Jednak pomimo tego, ważne jest, aby spojrzeć na rynek jako całość. Na rynku nie ma obecnie tak wielu kredytów hipotecznych z wyłącznym oprocentowaniem jak w minionych latach. Co więcej, rosnące stopy procentowe najbardziej wpływają na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, a te spadły znacząco w całym rozwiniętym świecie, jak pokazuje poniższy wykres z FT.

To nie historia jak w 2008 roku

Mimo to nie można zaprzeczyć, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie miało – i ma – wpływ na popyt. Jednak wszelkie ekstrapolacje wcześniejszych okresów załamania lub kryzysów są moim zdaniem naiwne.

Istnieje wiele szokujących nagłówków ostrzegających przed krachami na dużą skalę, które bez wątpienia są częściowo napędzane przez PTSD, które tak wielu ma po Wielkim Krachu Finansowym (GFC). Było to jednak wydarzenie typu “czarny łabędź”, do którego doprowadziły jawne zaniedbania na rynku mieszkaniowym, wywołane przez zaskakujący kryzys na rynku kredytów hipotecznych.

Dziś otoczenie jest zupełnie inne. Trudno sobie wyobrazić krach na taką skalę spowodowany kredytami o podwyższonym ryzyku, ponieważ te słabe punkty zostały zatuszowane. Co więcej, od czasu GFC, banki doświadczyły zaostrzenia przepisów i znacznego wzrostu wymaganych wskaźników rezerw kapitałowych. Doprowadziło to do powstania znacznie silniejszego i lepiej skapitalizowanego systemu bankowego. Nie zapominajmy, że bezprecedensowy kryzys z 2008 roku i późniejsze załamanie rynku mieszkaniowego zostały znacznie pogłębione przez chaos wywołany przez Lehman Brothers i całą resztę bankowego gangu.

Dodatkowo, zaczynamy z wyższego punktu. Powtórzę wykres, który wykorzystałem w mojej ostatniej analizie dotyczącej mieszkalnictwa, a który maluje hipotetyczny obraz 25% spadku cen domów w tym kwartale w USA. Nie brzmi to jednak tak złowieszczo, gdy sformułuje się to tak, że “ceny mieszkań mogą spaść do najniższego poziomu od dwóch lat“, prawda?

Powyższy wykres byłby jednak ostatecznym przypadkiem niedźwiedzia. Spadek o 25% miałby katastrofalne konsekwencje i powyższy scenariusz najprawdopodobniej zrealizuje się z rynkiem akcji wycofującym się znacząco, wraz z resztą gospodarki.

Ale używam wykresu, aby pokazać, jak bardzo ceny domów wzrosły w tak krótkim czasie. Mediana ceny sprzedaży domu wynosiła 322,000 USD w kwietniu 2020 roku. Nieco ponad dwa lata później było to 455,000 USD – czyli nastąpił wzrost o 41%. Po co kupować monetę meme, skoro można kupić dom?

Ceny domów mogą jeszcze spaść

Uważam, że dane i wzorce historyczne pokazują, że ceny domów po prostu nie mogą spaść do poziomu, który przewidują te ultra-niedźwiedzie scenariusze. Spodziewam się pewnej słabości, jasne, ale zwłaszcza w dużych miastach mamy do czynienia z zalewem popytu na mieszkania i niewystarczającą podażą, by go zaspokoić.

Jeśli dodać do tego fakt, że klimat jest dziś zdrowszy – zarówno pod względem kapitalizacji banków, jak i mniejszego zadłużenia gospodarstw domowych, a rynek pracy pozostał odporny pomimo rosnących stóp procentowych – ceny mieszkań powinny być w lepszej sytuacji, by przetrwać recesję.

W wyniku wielkiego krachu finansowego z 2008 roku ceny domów spadły o 15% – 20% w niektórych bardziej dotkniętych krajach rozwiniętych. Biorąc pod uwagę, jak bardzo różni się dzisiejszy system, trudno mi uwierzyć, że mamy klimat, by dorównać temu spadkowi.

Nie można jednak ignorować faktu, że istnieje kilka czynników, które nie tylko wskazują na spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym, ale także na spadek – tylko nie na taką skalę. Wskaźniki cen domów do dochodów nie są przesadnie ładne, a przystępność cenowa jest jeszcze niższa niż w 2008 roku.

Powody do pesymizmu są jasne. Obudowa już wykazała oznaki zmiękczenia, ale tylko nieznacznie. Ale to nie ten sam klimat, co w 2008 roku, a krach mieszkaniowy, zwłaszcza w popularnych miejscach i dużych miastach, jest trudny do przewidzenia.

Ale przy wciąż szalejącej inflacji (pomimo bardziej optymistycznych danych z ostatniego miesiąca), wojnie w Europie i wysokich stopach procentowych, nadal istnieje wiele niedźwiedzich zmiennych. Podstawowym oczekiwaniem większości jest to, że przynajmniej łagodna recesja jest nieunikniona. Tak czy inaczej, przed gospodarką jest wiele niepewności i ciężkich czasów, niezależnie od tego, w którą stronę się ją skieruje.