Kommer huspriserna att falla när en lågkonjunktur hotar? En rapport

Av:
Jan 16, 2023
Listen to this article
  • Vissa analytiker efterlyser enorma krascher i bostäder, men vår analytiker bestrider detta
  • Bankerna är friskare än 2008, hushållens skulder lägre och efterfrågan på bostäder stark
  • Ändå signalerar stigande räntor att en uppmjukning är oundviklig

Vissa människor är investerare. Vissa är det inte. Men alla har ett intresse av bostäder.

Om du inte köper så hyr du, men vi behöver alla en plats att bo på. Det är det som gör en analys av bostäder så intressant. Och under det senaste året, med en mängd osäkerhet som översvämmade ekonomin, känns bostadsmarknaden som om den står vid lite av ett vägskäl.

Vill du ha de senaste nyheterna, heta tips och marknadsanalyser? Prenumerera på Invezz nyhetsbrev idag.

Vissa analytiker efterlyser storskaliga korrigeringar, med rubriker som flyger runt på 10%, 15%, 20% i nedgångar. Jag skrev det här stycket i november förra året och argumenterade för att de mer dramatiska prognoserna var långt ifrån målet, utan att se hur domedagsscenarierna kunde förverkligas.

Men när ekonomin fortsätter att snurra mitt i en levnadskostnadskris, det ryska kriget i Ukraina och skärpta räntor, låt oss ta en titt på det uppdaterade landskapet.

Varför tror folk att huspriserna kommer att falla?

Först den uppenbara delen. Bolåneräntorna har skjutit mot månen, och för huspriserna är det inte bra.

När världen kom ur covid uppstod en inflationskris som vi inte har sett sedan 70-talet. För att motverka detta gick Federal Reserve över till att aggressivt höja räntorna. Syftet med detta är att suga ut likviditet ur ekonomin, dämpa efterfrågan och i slutändan dämpa inflationen.

Det är så centralbanker bekämpar inflationen. Det enda problemet är att räntehöjningar samtidigt hämmar investeringar och ekonomin i stort. Så medan efterfrågan måste dras in för att minska inflationen, dra in den för långt och du riskerar en lågkonjunktur. Detta är linan som Fed försöker gå på.

Tyvärr steg inflationen till en sådan grad att konsensusprognoser får ekonomin att krympa till recession. Vi har redan sett Storbritannien möta ekonomiskt kaos och Europa kämpa i kölvattnet av det ryska kriget i Ukraina (och den åtföljande energikrisen). Dessa faktorer har lett till förutsägelser om att ekonomin kommer att krympa och huspriserna följer med.

Bolåneräntorna har skjutit i höjden

Naturligtvis finns det något mycket mer direkt som leder till att förutsägelser om huspriserna faller, och det är de allra viktigaste bolåneräntorna.

Centralbanker som höjer räntorna påverkar betalningarna av bolån allvarligt. Diagrammet nedan visar hur snabbt bolåneräntorna skjutit i höjden och stigit till den högsta punkten sedan 2002 innan de tappade tillbaka något, men fortfarande 6,5% jämfört med nära 2,5% i början av 2021. Ett kraftigt hopp skickar husägarnas bolånebetalningar genom taket (ordlek, jag lovar).

Medan den amerikanska centralbanken har lett vägen med räntehöjningar, har räntorna höjts runt om i världen. Men trots detta är det viktigt att se på marknaden som helhet. Det finns långt ifrån lika många räntefria bolån på marknaden idag som tidigare år. Inte nog med det, utan dessa stigande räntor påverkar bolån med rörlig ränta mest, och dessa har sjunkit avsevärt i den utvecklade världen, vilket diagrammet nedan från FT visar.

Det här är inte 2008

Men trots detta finns det inga argument för att bolåneräntorna kommer – och har – påverkat efterfrågan. Men varje extrapolering av tidigare perioder av tillbakadragande eller kriser är naiv, enligt min mening.

Det finns många skakande rubriker som varnar för storskaliga krascher, som utan tvekan delvis drivs av PTSD så många har från Great Financial Crash (GFC). Men detta var en Black Swan-händelse ledd av ren försumlighet på bostadsmarknaden, utlöst av en häpnadsväckande subprime-bolånekris.

Idag är miljön en helt annan. Det är svårt att föreställa sig en subprime-ledd krasch av den omfattningen, eftersom de svaga punkterna har putsats över. Inte bara det, men sedan GFC har bankerna sett regleringen skärpas och deras erforderliga kapitalreservkvoter ökat avsevärt. Detta har lett till ett mycket hälsosammare och bättre kapitaliserat banksystem. Låt oss inte glömma att den aldrig tidigare skådade krisen 2008 och den efterföljande bucklan för bostäder förvärrades massivt av kaoset som orsakats av Lehman Brothers och resten av bankgänget.

Dessutom utgår vi från en högre punkt. Jag kommer att återvinna en graf som jag använde från min senaste analys av bostäder, som målar upp en hypotetisk bild av en 25% nedgång i huspriserna detta kvartal i USA. Det låter inte riktigt lika illavarslande när du formulerar det som, “bostäder kan sjunka till de lägsta nivåerna på två år“, eller hur?

Ovanstående diagram skulle dock vara det ultimata björnfallet. En nedgång på 25% skulle få katastrofala konsekvenser och ovanstående scenario inträffar sannolikt när aktiemarknaden drar sig tillbaka avsevärt, tillsammans med resten av ekonomin.

Men jag använder grafen för att visa hur mycket huspriserna har stigit på så kort tid. Medianförsäljningspriset för en bostad var $322 000 i april 2020. Drygt två år senare var det $455 000 – det är en ökning med 41%. Varför köpa ett meme-mynt när man kan köpa ett hus?

Huspriserna kan fortfarande falla

Jag tror att data och historiska mönster visar att huspriserna helt enkelt inte kan falla till den nivå som dessa ultra-baisseartade scenarier förutspår. Jag förväntar mig viss svaghet, men särskilt i storstäder finns det en flod av efterfrågan på bostäder och inte tillräckligt med utbud för att möta den.

Lägg till att klimatet är hälsosammare idag – både när det gäller bankernas kapitalisering men också att hushållens skuldsättning är mindre och arbetsmarknaden har hållit sig motståndskraftig trots stigande räntor – så borde bostadspriserna ha bättre förutsättningar att stå emot en lågkonjunktur.

Den stora finansiella kraschen 2008 såg huspriserna falla med 15% – 20% i några av de värre drabbade utvecklade länderna. Med hur annorlunda systemet är idag har jag svårt att tro att vi har klimatet att matcha den hösten.

Ändå går det inte att bortse från att det finns flera faktorer som inte bara pekar mot en avmattning i bostäder, utan en nedgång – bara inte i den skalan. Förhållandet mellan huspriser och inkomst är inte alltför snyggt, medan överkomligheten är ännu lägre än 2008.

Skälen till att vara pessimistisk är tydliga. Bostäder har redan visat tecken på uppmjukning, men bara milt. Men det här är inte samma klimat som 2008, och en bostadskrasch, särskilt på populära platser och storstäder, är svår att föreställa sig.

Men då inflationen fortfarande frodas (trots mer optimistiska uppgifter under den senaste månaden), ett krig i Europa och höga räntor, finns det fortfarande otaliga baissevariabler. Baslinjeförväntningarna av de flesta är att åtminstone en mild lågkonjunktur är oundviklig. Hur som helst, det finns en mängd osäkerhet och en tuff tid framför ekonomin, oavsett hur du svänger det.