WP Carey hisse analizi: WPC iyileşmeden önce çirkinleşecek

WP Carey ( NYSE:WPC ) hisse senedi fiyatı bu yıl piyasanın altında performans göstermeye devam etti. S&P 500 ve Nasdaq 100 endeksleri bu yıl %10'un üzerinde yükselirken, neredeyse %13 oranında düşüş yaşadı. Vanguard Emlak Endeksi Fonu (VNQ) yaklaşık %6 oranında düştü.

WPC, sırasıyla %24 ve %15 düşüş yaşayan Global Net Lease (GNL) ve EPR Properties'in ardından en kötü performans gösteren üçüncü net kiralama şirketi oldu.

Temettü sıfırlama ve geri dönüş

Dünyanın en büyük GYO'larından biri olan WP Carey, şirket dönüşümünü uygulamaya devam ederken bu yıl yoğun baskı altında kaldı.

Şirketin bu yıl attığı en büyük adım, sektör bir vade duvarıyla karşı karşıyayken ofis işlerini bölmek oldu. Bunu 72 mülkü brüt toplam yaklaşık 411 milyon dolara satarak başardı.

Geriye kalan şirket ise endüstriyel, depo, perakende ve diğer endüstriler gibi alanlara odaklanıyor. En önemlisi, şirketin mülklerinin %54'ü TÜFE'ye bağlı, yani enflasyon arttıkça fiyatları da artıyor.

Ayrıca, diğer GYO'lardan farklı olarak şirketin, faiz oranlarının Amerika Birleşik Devletleri'nden daha düşük kaldığı bir kıta olan Avrupa'da büyük bir riski bulunmaktadır. Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) bu hafta sonuna doğru faiz oranlarını düşürmeye başlaması ve böylece sermayeye erişimin daha ucuz hale gelmesi bekleniyor.

WP Carey'nin hisseleri, ofis işinden çıktığında temettüsünü sıfırladığı için çöktü. Bu sıfırlama, 25 yıldan fazla süredir devam eden temettü büyümesini sekteye uğrattı.

Yine de WPC'nin GYO yatırımcıları için yatırım yapmak için iyi bir şirket olabileceğine dair bazı olumlu işaretler var. Birincisi, yakın zamandaki temettü sıfırlamasına rağmen şirketin hala %6,8 civarında temettü getirisi var ve bu da çoğu GYO'dan daha yüksek.

İkincisi, şirket ofis işlerini bıraktıktan sonra daha yalın bir organizasyon haline geldi. Sektör artan boş pozisyonlar ve yaklaşmakta olan vade duvarıyla mücadele ederken ofis sektörü büyük zorluklarla karşı karşıya.

Üçüncüsü, WP Carey'nin önümüzdeki yıllarda kira sözleşmelerinin sona ermesi uzun sürecek. Bu yıl vade doluluk oranları bu yıl %1,4, 2025'te ise %3,5 olarak gerçekleşti. Ağırlıklı ortalama kira süresi %12,2 olup, ilk çeyrekte tarihsel doluluk oranı %99,1 olarak gerçekleşti.

Ayrıca şirketin son birkaç yıldır takılıp kaldığı fiyat-AFFO oranı yaklaşık 11'dir. Bu değerleme, sırasıyla 25,2, 14,7 ve 19,9 katlarına sahip olan Rexford Industrial Realty (REXR), Prologis (PLD) ve Americold Realty Trust (COLD) gibi diğer endüstriyel GYO'lardan daha ucuzdur.

WP Carey hisse senedi fiyat analizi

TradingView'den WPC grafiği

Günlük grafik, WPC hisse fiyatının son birkaç ayda baskı altına girdiğini gösteriyor. 2023'teki en yüksek noktasından neredeyse %30 düştü. Son zamanlarda toparlanma girişimleri 60,47 dolarlık güçlü bir dirençle karşılaştı.

Ayrıca 50 günlük ve 100 günlük Üstel Hareketli Ortalamaların (EMA) ve %23,6 geri çekilme seviyesinin altına da düştü.

Bu nedenle hisse senedinin bir süre daha baskı altında kalacağını, yani desteğin 53,60 dolarda yeniden test edilebileceğini düşünüyorum. Ancak uzun vadede, özellikle Fed'in faiz oranlarını düşürmeye başlamasıyla hisse senedinin toparlanması muhtemel.