Dubai’nin $250B'lık emlak piyasası Orta Doğu çatışmasından sağ çıkabilecek mi?

"Son 2 yıldır Dubai'de yaşıyorum ve çok memnun kaldım. Ama füzelerin uçtuğunu gördüğünüzde diğer tüm faktörler ortadan kalkıyor. Önce güvenliğe koşmak istiyorsunuz," dedi Dan Hayes, bir spor pazarlama yöneticisi.

Uzun süre hızlı büyümenin ve küresel sermaye için bir sığınak olmasının simgesi olan Dubai silueti, önemli bir dayanıklılık sınavıyla karşı karşıya.

Yıllarca süren tarihi kazançların ardından emirliğin ultra-lüks ve birinci sınıf konut segmentleri, Orta Doğu'daki tırmanan gerilimlerin yatırımcı güveni üzerinde gölge düşürmesiyle aniden "bekle-gör" hissiyatıyla mücadele ediyor.

ANAROCK'a göre, Dubai 2025'te yalnızca AED 917 billion (yaklaşık $250 billion) değerinde gayrimenkul işlemi kaydetti — bu, tarihinin en yüksek düzeyi.

İşlem hacimleri 270.000'i aşkın anlaşmayı geçti ve bu, konut gayrimenkulünün bu ivmeyi sağlamada önemli rol oynadığı piyasada güçlü yatırımcı katılımı ve derin likiditeyi yansıtıyor.

Yıl içinde yaklaşık AED 538 billion değerinde yaklaşık 200.000 konut işlemi kaydedildi.

ANAROCK, 2021'den bu yana Dubai konut fiyatlarının yaklaşık %60–75 oranında yükseldiğini ve bunun pandemi sonrası dönemde küresel çapta en güçlü konut döngülerinden biri olduğunu söyledi.

"Bu bağlam önemli çünkü zaten güçlü genişleme yaşayan piyasalar jeopolitik şoklara farklı tepki verme eğilimindedir. Çoğu durumda, ilk etki fiyatlarda ani bir düzeltme yerine işlem aktivitesinde bir yavaşlama olur," dedi Dr Prashant Thakur, ANAROCK Group'ta İcra Direktörü ve Araştırma & Danışmanlık Başkanı.

Dubai'nin gayrimenkul patlamasını ne tetikledi?

Invezz ile yapılan bir röportajda, Knight Frank'in Orta Doğu ve Kuzey Afrika araştırma bölümünün ortağı ve başkanı Faisal Durrani, BAE hükümetinin pandemiye verdiği yanıtın son gayrimenkul patlamasını başlatmada kritik rol oynadığını söylemişti.

“BAE, dünyanın en çok aşılanan ülkeleri arasındaydı. Hatta küresel olarak en çok aşılanan ülke olduğu dönemler bile oldu,” dedi.

“Pandemi aynı zamanda zaten planlanmış olabilecek bazı mevzuatları hızlandırdı; yetenekleri çekmek ve elde tutmak için tasarlanmış geniş bir konut vizesi seçenekleri yelpazesinin yürürlüğe girmesi de bunlar arasındaydı. Bu önlemler, insanların Dubai'ye ve BAE genelinde taşınmasını, yaşamasını ve çalışmasını önemli ölçüde kolaylaştırdı.”

Durrani, talebi desteklemeye devam eden birkaç yapısal avantajı da vurguladı.

“Ayrıca Dubai ve BAE'yi yaşamak, çalışmak ve yatırım yapmak için cazip kılan daha yumuşak faktörler var — iklim, güvenlik, hukukun üstünlüğü, yüksek kaliteli eğitim ve dünya standartlarında altyapı. Tüm bu faktörlerin birleşimi, piyasayı bugünkü başarısına taşıdı,” dedi.

Kaynak: ANAROCK

Tırmanan jeopolitik gerilimler yatırımcı güvenini sınuyor

Dubai'nin gayrimenkul sektörü daha önce uzun süredir devam eden İsrail–Filistin çatışması sırasında jeopolitik riskler hakkında sorgulamalarla karşılaşmıştı.

Ancak son tırmanış, BAE'deki altyapının doğrudan hedef alınması nedeniyle kritik önem taşıyor ve emirliğin bölgedeki uzun süredir devam eden güvenli ekonomik merkez olarak itibarını test ediyor.

İran'ın bildirildiğine göre BAE hedeflerine 1.000'den fazla drone ve füze fırlattığı, Dubai Uluslararası Havalimanı ve Fairmont Hotel dahil olmak üzere altyapıya ve konut ile turistik bölgelere zarar verdiği bildirildi.

Perşembe günü Abu Dabi'deki Zayed Uluslararası Havalimanı yakınlarında da patlamalar bildirildi.

Havaalanı yetkilileri, yolculara teyitli rezervasyonları ve havayollarından doğrudan bildirim almadıkları sürece seyahat etmemelerini tavsiye etti.

Havalimanı, X'te yaptığı bir paylaşımda erişimin yalnızca teyitli rezervasyonu olan yolcularla sınırlı olacağını duyurdu.

Böyle bir arka plan karşısında, küresel yatırımcılar üzerinde yaratabilecekleri muhtemel psikolojik etkinin ne olacağına dair soruların gündeme gelmesi kaçınılmaz.

Yatırımcılar ne yapar?

Dubai'nin gayrimenkul piyasası büyük ölçüde uluslararası yatırımcılara ve yabancı ikamet edenlere bağlı.

Jeopolitik risk algısındaki herhangi bir artış, yatırımcıları geçici olarak bekle-gör yaklaşımını benimsemeye itebilir.

Böyle bir duygu değişimi genellikle off-plan (satış öncesi) alımlar ve spekülatif yatırımları ilk etkiler; çünkü bu segmentler piyasa güvenindeki değişikliklere karşı daha hassastır, dedi Thakur.

Raporlar, zaten ev rezervasyonu yapmış alıcıların şartları yeniden görüşmek veya daha büyük indirimler talep etmek isteyebileceklerini, potansiyel alıcıların ise durum stabil hale gelene kadar yatırım kararlarını erteleyebileceklerini öne sürüyor.

Bazı yatırımcılar sermayeyi aynı zamanda Hindistan'daki premium konut projelerine yönlendirebilir.

“Orta pazar segmentinde (330.000 $ ile 880.000 $ aralığındaki mülkler), son kullanıcıların daha iyi anlaşmalar araması ve yatırımcıların yeni taahhütler konusunda daha temkinli davranmasıyla müzakerelerin yoğunlaşması bekleniyor,” dedi Nisus Finance'in Yönetim Kurulu Başkanı ve Genel Müdürü (CMD) Amit Goenka, Hindustan Times tarafından aktarılan bir haberde.

“Bu nedenle yüksek değerli işlemlerin bir süre için durağan kalması muhtemel; çünkü yüksek servetli yatırımcılar büyük biletli alımları erteleyebilir,” diye ekledi.

Turizm düşüşü kısa dönem kiralamaları vuracak

Turizm, daha geniş ekonomik etkinin başka bir potansiyel iletim kanalı olarak öne çıkıyor.

Orta Doğu turizm endüstrisinin yıllık yaklaşık $367 billion değerinde olduğu tahmin ediliyor ve uzun süren jeopolitik gerilimler bölge genelinde seyahat hissiyatını olumsuz etkileyebilir.

Sektör tahminleri, istikrarsızlığın 23–38 milyon daha az ziyaretçiye neden olabileceğini ve bunun turizm gelirlerinde $34–56 billion tutarında bir düşüşe karşılık gelebileceğini öne sürüyor.

“Bu senaryo gerçekleşirse, ilk etki muhtemelen kısa dönem kiralama dairelerinde, konaklama varlıklarında ve turistik bölgelerdeki perakende mülklerde hissedilir,” dedi Thakur.

Ancak, Dubai'nin konut gayrimenkul talebinin yalnızca turizm tarafından yönlendirilmediğine dikkat çekti.

“Şehrin büyük yabancı nüfusu konut talebine istikrarlı bir temel sağlamaya devam ediyor,” dedi.

Döngülere aşina bir piyasa

Dubai'nin gayrimenkul sektörü son yirmi yılda birden fazla boğa ve düşüş döngüsünden geçti.

2008 küresel finansal krizi sırasında emlak fiyatları yaklaşık %50–60 oranında düştü ve piyasanın tam olarak toparlanması yaklaşık altı ila yedi yıl sürdü.

2014–2019 arasında başka bir düzeltme yaşandı; fiyatlar büyük ölçüde düşük petrol fiyatları ve konut arz fazlası nedeniyle yaklaşık %25–30 geriledi.

Daha yakın zamanda COVID-19 pandemisi yalnızca kısa bir aksama yarattı ve piyasa 12–18 ay içinde toparlandı.

Kaynak: ANAROCK

Bu döngüler, Dubai emlak piyasasının önemli bir özelliğini vurguluyor: düzeltmeler keskin olabilir, ancak sektör tarihsel olarak yatırımcı güveni istikrar kazandığında güçlü bir toparlanma kapasitesi gösterdi.

“Mevcut jeopolitik gerilimler şüphesiz yatırımcılar arasında bir derece dikkat getirecektir,” dedi Thakur.

“Alıcılar risk ortamını değerlendirirken işlem hacimleri kısa vadede ılımlılaşabilir. Yine de Dubai'nin küresel finansal ve yaşam tarzı merkezi olarak konumu — çeşitlendirilmiş yatırımcı tabanı ve politika esnekliği ile birleştiğinde — gayrimenkul sektörüne güçlü yapısal destek sağlamaya devam ediyor.”

“Bu anlamda asıl soru jeopolitik gerilimlerin Dubai emlak piyasasını etkileyip etkilemeyeceği olmayabilir — kısa vadede neredeyse kesinlikle etkileyecektir. Daha önemli soru, jeopolitik ortam stabil hale geldiğinde yatırımcı güveninin ne kadar çabuk geri döneceğidir,” diye ekledi.

“Eğer tarih bir göstergeyse, Dubai gayrimenkul piyasası birçok küresel emlak piyasasından daha hızlı toparlanabileceğini defalarca kanıtladı.”

Belirsizlikte yol alan yatırımcılar için ipuçları

Gaj Properties, mevcut ortamda gayrimenkul yatırımcıları için birkaç strateji özetledi.

Firma, güçlü lokasyonlara, sağlam altyapıya ve itibarlı geliştiricilere sahip mülklerin önceliklendirilmesini ve daha geniş piyasa hissiyatının yakından izlenmesini tavsiye ediyor.

“Jeopolitik gelişmelerden haberdar olun, ancak duygusal kararlar almaktan kaçının,” dedi firma.

Ayrıca yatırımcıların uzun vadeli bir perspektif benimsemelerini önerdi; kısa vadeli oynaklığın genellikle çok yıllık tutma dönemlerinde düzleştiğini belirtti.

Deneyimli danışmanlarla çalışmak ve hem konut hem ticari segmentlere yayılarak çeşitlendirme yapmak da riskleri dengelemeye yardımcı olabilir.