Interview: Immobilien in Dubai sind nicht mehr nur eine spekulative Investition, Buy-to-live ist der neue Weg, sagt Durrani von Knight Frank

Die Skyline von Dubai wird dichter, da die Reichen und Superreichen der Welt dorthin strömen, um sich ein Stück vom Kuchen des luxuriösen und dennoch erschwinglichen Immobilienmarkts zu sichern. Auch wenn das Wachstum der Wohnimmobilienpreise mit der Reife des aktuellen Immobilienzyklus zu sinken beginnt, bestreiten Experten, dass eine Verlangsamung bevorsteht.

Interessanterweise zeichnet sich derzeit ein neuer Käufertrend ab, bei dem die Immobilie nicht zum Weiterverkauf, sondern zum Behalten und Wohnen gekauft wird. Dadurch wird Dubai zu einem globalen Markt für luxuriöse Zweitwohnsitze.

Invezz traf sich mit Faisal Durrani, Partner und Forschungsleiter für MENA (Naher Osten und Nordafrika) bei Knight Frank, um die verschiedenen Facetten des Booms und die Gründe für die Verzögerung des Bautempos zu entschlüsseln.

Invezz: Geben Sie uns einen Überblick über den Immobilienmarkt im Nahen Osten und in Nordafrika …

In den Vereinigten Arabischen Emiraten und insbesondere in Dubai bleibt der Markt weiterhin außergewöhnlich lebhaft.

Im ersten Halbjahr dieses Jahres gab es in Dubai etwa 74.000 Wohnimmobilientransaktionen. Letztes Jahr hatten wir im gesamten Jahr 120.000 Wohnimmobilientransaktionen, nur um das in einen Kontext zu setzen. Wir sehen also definitiv keine Verlangsamung der Transaktionsaktivität.

Was die Preisentwicklung betrifft, so tendieren die Preise weiterhin nach oben. Allerdings könnte man sagen, dass sich die Preissteigerungsrate bei Wohnimmobilien etwas verlangsamt. Dies liegt daran, dass wir uns im aktuellen Wohnimmobilienmarktzyklus nun im fünften Jahr der Preissteigerungen befinden. Während unserer beiden vorherigen Zyklen stiegen die Preise im ersten Zyklus etwa sechs Jahre lang und im zweiten Zyklus etwa vier Jahre lang.

Es ist praktisch unmöglich vorherzusagen, wie viele Wochen, Monate oder Jahre es noch dauert, bis die Preise ein Plateau erreichen. Aber wir haben in den letzten viereinhalb Jahren ein ziemlich außergewöhnliches Wachstum erlebt.

Der Wohnimmobilienmarkt in Dubai könnte dieses Jahr 4,4 Milliarden US-Dollar an privatem Kapital anziehen

Insgesamt liegen die Immobilienpreise trotz des zweistelligen Wachstums jedoch nur um 1,8 % höher als vor 10 Jahren. Die Preise für Villen haben sich deutlich besser entwickelt.

Ihre Preise liegen heute um etwa 19 Prozent höher als vor zehn Jahren, und zwar dort, wo im Inland und insbesondere in Dubai die größte Nachfrage herrscht.

Die vermögenden Privatpersonen aus aller Welt haben es auf die luxuriösesten Immobilien der Stadt abgesehen, bei denen es sich in der Regel um freistehende Häuser am Strand handelt.

Doch selbst wenn wir uns dieses Marktsegment ganz oben näher anschauen, stellen wir fest, dass die Nachfrage ausländischer Investoren nach Immobilien in den renommiertesten Lagen Dubais, unseren besten Wohngegenden, nicht nachgelassen hat.

Unterm Strich liegt der durchschnittliche Transaktionspreis auf dem Mainstream-Wohnimmobilienmarkt in Dubai bei etwa 400 bis 450 US-Dollar pro Quadratfuß, was im weltweiten Vergleich äußerst erschwinglich ist.

Und selbst wenn wir uns unsere besten Wohngegenden ansehen, kann ich Ihnen erklären, wie wir das definieren.

Sie sprechen hier von etwa 1.000 Dollar pro Quadratfuß, was Dubai zu einem der erschwinglichsten Märkte für Luxus- oder Spitzenwohnimmobilien weltweit macht, denn für eine Million Dollar bekommt man in unseren Top-Vierteln etwa 980 Quadratfuß Fläche, also drei- bis viermal mehr als in Singapur, London oder New York.

Dies ist ein weiterer, sehr wichtiger Anziehungsfaktor für die Einwohner von Dubai.

Invezz: Wie hat Dubai diese Dynamik erreicht?

Um diese Frage zu beantworten, müssen wir zum Beginn der Pandemie zurückgehen. Es war ein beispielloses Ereignis und wir erlebten während der gesamten COVID-Pandemie eine beispiellose Reaktion der Regierung der Vereinigten Arabischen Emirate.

Die Vereinigten Arabischen Emirate gehörten zu den Ländern mit den meisten Impfungen weltweit. Ich glaube, es gab mehrere Male, als sie das Land mit den meisten Impfungen der Welt waren.

Pandemie-Gesetzgebung und weiche Faktoren führen zu einem Immobilienboom in Dubai

Es gab nur einen einzigen Lockdown, der sechs Wochen dauerte. Und danach ging alles seinen gewohnten Gang. Dubai, die Vereinigten Arabischen Emirate, ist ein Schwellenmarkt und die Stimmung spielt eine sehr wichtige Rolle bei der Beeinflussung der Wirtschaftstätigkeit und auch des Käuferverhaltens.

Und fünf Jahre später profitieren wir immer noch von dieser beispiellosen Reaktion auf ein beispielloses Ereignis.

Die Pandemie hat die Verabschiedung bestimmter möglicherweise geplanter Gesetze beschleunigt. Dazu gehört beispielsweise die Einführung einer breiten Palette neuer Aufenthaltsvisa, die darauf abzielen, Talente anzuziehen und zu halten und den Menschen den Umzug und das Leben und Arbeiten in Dubai und den Vereinigten Arabischen Emiraten wesentlich zu erleichtern.

Doch es gibt auch weichere Faktoren, die Dubai und die VAE zu einem großartigen Ort zum Leben, Arbeiten und Investieren machen: das Klima, die Sicherheit, die Rechtsstaatlichkeit, die hohe Qualität bzw. das erstklassige Bildungsangebot, die Infrastruktur von Weltklasse. Alle diese Faktoren zusammen haben zu dem Erfolg geführt, den wir heute erleben.

Invezz: Wie sieht das gesamte Büroflächensegment in den Regionen aus, über die Sie gesprochen haben?

Dies ist nicht nur für Riad eine Herausforderung, sondern auch für Dubai und Abu Dhabi, denn in diesen Städten gibt es keine erstklassigen Büroflächen mehr. Die Geschichte ist anders als die, die man über Städte in Europa, Großbritannien oder Nordamerika hört.

Nicht genügend Büroflächen in den Vereinigten Arabischen Emiraten und Saudi-Arabien

Wir beobachten eine echte Einschränkung der Menge an neuem Bürobedarf, die auf den Markt kommt.

In Dubai wurden zwischen 2021 und 2023 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Und in den nächsten fünf Jahren erwarten wir lediglich 3,3 Millionen Quadratmeter neue Bürofläche.

Das wirkliche Highlight dabei ist, dass die meisten dieser Flächen bereits vorvermietet sind. Das ist ein neues Phänomen in Dubai, denn Unternehmen wissen, dass sie nicht wachsen können, wenn sie sich jetzt nicht für die Flächen entscheiden, wenn die Zeit für eine Expansion gekommen ist.

Und obwohl 3,3 Millionen nach einer großen Zahl klingen, befindet sich die Hälfte dieses Angebots in zwei Projekten: dem DIFC Square mit einer Fläche von einer Million Quadratfuß und TECOM, das eine halbe Million Quadratfuß erstklassiger Flächen im Dubai Design District entwickelt.

Wir verfügen also über keine Büroflächen, was in allen drei Städten zu einem Aufwärtsdruck auf die Mieten führt.

Invezz: Würden Sie sagen, dass der Immobilienboom ebenso sehr durch die Knappheit wie durch die steigende Nachfrage getrieben wird?

Nun, ich denke, es ist eine Art Henne-Ei-Situation, nicht wahr? Aber im Moment würde ich sagen, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Sowohl auf dem Wohnungsmarkt als auch auf dem Büromarkt übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot.

Bautempo reicht für prognostiziertes Bevölkerungswachstum nicht aus

Was den Wohnungsmarkt in Dubai betrifft, sind 261.000 Wohneinheiten geplant oder im Bau, die in den nächsten sechs Jahren fertiggestellt werden sollen.

Wenn Sie 261.000 durch sechs teilen, erhalten Sie auf einer eher rudimentären Ebene 43.500. Für die nächsten sechs Jahre werden also jährlich etwa 43.500 Wohnungen erwartet.

In der Vergangenheit wurden bei uns jährlich 30.000 Wohnungen gebaut. Wenn man das rein so betrachtet, könnte man meinen, wir würden zu viel bauen.

Allerdings hat jede Gleichung immer zwei Seiten.

In den nächsten 16 Jahren werden wir jedoch zweifellos einen, wenn nicht sogar zwei weitere Immobilienzyklen durchlaufen. Wenn wir Angebot und Nachfrage isoliert betrachten, sehen wir heute, dass wir nicht genügend Wohnungen bauen.

Dubai entwickelt sich zum globalen Markt für luxuriöse Zweitwohnsitze

Invezz: Was ist Ihr großes Thema oder Ihre Erkenntnis aus dem aktuellen Immobilienzyklus?

Der einzige Punkt, den ich wahrscheinlich hervorheben möchte, ist die Entwicklung Dubais zu einem globalen Markt für luxuriöse Zweitwohnsitze.

Der Grund für meine Aussage ist, dass wir vor Kurzem damit begonnen haben, den Betrag von 10 Millionen Dollar und die Transaktionen in Dubai zu verfolgen.

Im vergangenen Jahr wurden in Dubai 431 Häuser im Wert von über 10 Millionen Dollar verkauft. Das waren mehr als in London und New York zusammen, was wiederum eine bemerkenswerte Leistung für einen so jungen Immobilienmarkt ist.

Und im ersten Halbjahr dieses Jahres wurden 190 Häuser für mehr als 10 Millionen Dollar verkauft, was Dubai erneut zum weltweit umsatzstärksten Markt für Hausverkäufe mit einem Wert von 10 Millionen Dollar und mehr macht.

Sie nutzen sie als Ferienhäuser, Altersheime usw.

Und dieser Rückgang beschränkt sich nicht nur auf das obere Marktsegment (vielleicht etwas weniger ausgeprägt), sondern in der gesamten Stadt ist die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser in den letzten zwölf Monaten um 23 % zurückgegangen.

Diese Mentalität des „Kaufens, um zu behalten“ oder „Kaufens, um zu leben“ stellt im Vergleich zu der Vergangenheit, die ausschließlich von spekulativen Investitionen getrieben war, eine große Veränderung im Käuferverhalten dar.

Auswirkungen des Israel-Palästina-Konflikts

Invezz: Hatte der Israel-Palästina-Konflikt irgendwelche Auswirkungen?

Was ich sagen möchte ist, dass der Konflikt für uns weiterhin ein Risiko für den Markt darstellt. Ich würde es als mittelfristiges Risiko bezeichnen.

Und ohne zu sehr ins Detail über die bedauerlichen Ereignisse zu gehen, die sich derzeit abzeichnen, wissen wir aus den Daten des IWF, dass jede zehnprozentige Erhöhung des Ölpreises zu einer globalen Verlangsamung des Wirtschaftswachstums um 0,15 Prozent und in der Folge zu einem Anstieg der globalen Inflation um 0,4 Prozent führt.

Immer wenn die Inflation steigt, ist es für die Zentralbanken weltweit das Mittel der Wahl, die Zinsen zu erhöhen. Steigende Zinsen machen es teurer, Geld für den Kauf von Immobilien zu leihen, und es wird teurer, Geld für den Bau von Immobilien zu leihen.

Dies könnte zwangsläufig die Nachfrage nach Immobilien beeinträchtigen. Im Moment sehen wir keine direkten Auswirkungen davon. Das Hochzinsumfeld bedeutet jedoch im Allgemeinen, dass es heute viel teurer ist, eine Hypothek aufzunehmen, als noch vor drei Jahren.

Dies hat sich auf die Nachfrage in Saudi-Arabien ausgewirkt, in Dubai vielleicht weniger, da der Großteil des Marktes auf Barkäufe basiert, weil dort so viel Kapital aus dem Ausland in den Markt fließt.

Und wenn Sie etwas noch nicht fertig gebautes kaufen möchten, ist dies natürlich nur mit einer Baranzahlung möglich. Keine Bank wird Ihnen Geld für etwas leihen, das noch nicht fertiggestellt ist oder einen bestimmten Bauabschnitt nicht erreicht hat.

Begünstigt der Immobilienmarkt in Dubai die Reichen?

Invezz: Würden Sie sagen, dass der Immobilienmarkt zugunsten der Superreichen und Reichen verzerrt ist? In diese Länder kommen auch viele Einwanderer, um zu arbeiten.

Basierend auf der Analyse, die wir zu Einkommensmultiplikatoren durchgeführt haben, handelt es sich dabei um die Anzahl der Jahresgehälter, die Sie sparen müssen, um ein Haus kaufen zu können.

Wir haben diese Analyse für jedes Stadtviertel in Dubai durchgeführt und wenn Sie sich heute die ganze Stadt ansehen, liegt dieser Durchschnitt irgendwo zwischen dem Drei- und Zehnfachen Ihres durchschnittlichen Jahreseinkommens.

Was weltweit als erschwinglich gilt, liegt normalerweise bei einem Multiplikator von 6. Alles über dem 6-Fachen gilt als unerschwinglich.

Im Großen und Ganzen scheint Dubai für die Menschen, die dort leben und arbeiten, ziemlich erschwinglich zu sein. Und dabei handelt es sich nicht um die wohlhabenden Leute, sondern um normale Berufstätige.

Einige Gegenden sind teuer, darunter Palm Jumeirah, Emirates Hills, Jumeirah Bay Island und Jumeirah Islands. Für einen Ort wie Palm Jumeirah benötigen Sie 65 Jahre Ihres gesamten Einkommens, um eine Villa zu kaufen.

Emirates Hills ist 81 Jahre alt. Und das ist in Ordnung, denn jede Stadt hat super-luxuriöse Gegenden. Aber im Großen und Ganzen sieht die Stadt ziemlich erschwinglich aus.