Trägt Airbnb zur weltweiten Wohnungsnot bei?

Der französische Gesetzgeber hat am 7. November einen wichtigen Schritt unternommen, indem er ein Gesetz zur strengeren Regulierung von Touristenunterkünften wie Airbnb verabschiedet hat.

Dieser seit April 2023 in Vorbereitung befindliche Schritt zielt darauf ab, Steuererleichterungen für Immobilien, die für kurzfristige Vermietungen genutzt werden, zu begrenzen, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum im Land entgegenzuwirken.

„Der Boom bei Airbnb-ähnlichen Vermietungen hat dazu beigetragen, Spekulationen zu begünstigen und den Zugang zu konventionellem Wohnraum weiter zu erschweren“, sagt Annaïg Le Meur, eine der Schlüsselfiguren hinter dem Gesetzentwurf.

Das neue Gesetz ist Teil einer umfassenderen Anstrengung, den Wohnungsbestand zurückzugewinnen und sicherzustellen, dass Wohnimmobilien ihren ursprünglichen Zweck erfüllen – nämlich Langzeitbewohnern ein Zuhause zu bieten.

Die Städte stehen vor der doppelten Herausforderung, den Tourismus zu managen und gleichzeitig Wohnraum zu schaffen. Der gesetzgeberische Schritt Frankreichs stellt einen wichtigen Schritt zur Eindämmung spekulativer Praktiken auf dem Wohnungsmarkt dar.

Allerdings ist Frankreich nicht das einzige Land, das mit einer neuen Gesetzgebung gegen kurzfristige Vermietungen wie Airbnb vorgeht.

Angesichts des Mangels an bezahlbarem Wohnraum und der explodierenden Mieten verhängen Regierungen und lokale Behörden weltweit strengere Vorschriften für kurzfristige Mieten.

Diese Regelungen, zu denen auch virtuelle Verbote zählen, haben das Problem jedoch nicht wesentlich gelöst.

Invezz untersucht, wie sich diese Situation in den USA und europäischen Ländern entwickelt:

US-Behörden regulieren und verbieten kurzfristige Vermietungen

In den USA haben Städte zunehmend Beschränkungen für kurzfristige Vermietungen verhängt, da sie befürchten, dass diese Plattformen zu steigenden Mieten und einem begrenzten Wohnungsangebot beitragen.

So hat etwa Irvine im Bundesstaat Kalifornien im Februar 2021 ein Verbot für Kurzzeitvermietungen in Wohngebieten wie Airbnb und Vrbo erlassen und als Begründung die steigenden Lebenshaltungskosten und die zunehmende Überlastung der Viertel angegeben.

Auch die Stadt New York hat mit der Umsetzung des strengen Local Law 18, das letztes Jahr in Kraft getreten ist, mutige Schritte unternommen.

Mit dieser Regelung wurde Airbnb praktisch verboten. Sie schreibt vor, dass Gastgeber bei Aufenthalten von weniger als 30 Tagen anwesend sein müssen, die Vermietung auf zwei Gäste pro Inserat begrenzt ist und Gastgeber sich bei der Stadt registrieren müssen.

Auch in den USA gibt es ein Mosaik unterschiedlicher Regulierungsansätze. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville und Boston haben alle in unterschiedlichem Ausmaß Regulierungen eingeführt, um die Verbreitung kurzfristiger Vermietungen einzudämmen.

Zwar ist es auf einigen lokalen Wohnungsmärkten zu einer leichten Stabilisierung gekommen, die Gesamtauswirkungen auf die Mietpreise sind jedoch weiterhin umstritten.

Europa reagierte weitgehend mit Obergrenzen

In ganz Europa haben Städte ähnliche Schwierigkeiten, die Vorteile der Kurzzeitmiete mit dem Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Einklang zu bringen.

Barcelona etwa hat einen drastischen Ansatz gewählt. Im Juni 2024 kündigte der Bürgermeister der Stadt, Jaume Collboni, Pläne an, neue Lizenzen für kurzfristige Vermietungen bis November 2028 vollständig zu verbieten.

In Barcelona ist die Zahl der Airbnb-Angebote seit 2015 um 42 Prozent gestiegen. Dieser Trend hat die Wohnungskrise in der Stadt verschärft, da Tausende Wohnungen vom Markt für langfristige Vermietungen verschwunden sind.

Ziel dieser Initiative ist es, 10.000 Immobilien für die Anwohner zurückzugewinnen. Ein Schritt, der laut Collboni „Barcelonas größtes Problem“ angeht.

Wien zieht mit einer Regelung nach, die ab Juli 2024 in Kraft tritt und die Vermietung an Touristen auf 90 Tage pro Jahr begrenzt.

Dies steht im Einklang mit Maßnahmen in Städten wie Berlin, wo Airbnb-Gastgeber eine Genehmigung für die vollständige Vermietung einer Immobilie einholen müssen und für Zweitwohnungen eine Obergrenze von 90 Tagen einhalten müssen.

Die Nichteinhaltung dieser Vorschriften kann hohe Geldstrafen nach sich ziehen, was die Ernsthaftigkeit unterstreicht, mit der die Behörden dieses Problem angehen.

Auch in London gilt eine ähnliche Begrenzung auf 90 Nächte pro Jahr, ohne dass ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden muss. Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilien in erster Linie für Langzeitbewohner genutzt werden.

Haben strenge Vorschriften gewirkt?

In New York waren die Auswirkungen des Gesetzes weitreichend; laut AirDNA sank die Zahl der Airbnb-Inserate für Aufenthalte unter 30 Nächten in NYC von Juli 2023 bis Juli 2024 um 83 %.

Dies führte zwar zu einem Rückgang der kurzfristigen Vermietungen, das letztendliche Ziel des Gesetzes – die Umwandlung dieser Einheiten in langfristigen Wohnraum – wurde jedoch nicht vollständig erreicht.

Ein Jahr nach Einführung der umstrittenen Regelung ist die Lage auf dem New Yorker Mietmarkt nach wie vor angespannt, wie eine eingehende Untersuchung von Skift zeigt.

Auch wenn die Zahl der Angebote für kurzfristige Vermietungen drastisch zurückgegangen ist, waren die Auswirkungen auf die Situation im bezahlbaren Wohnraum insgesamt gering.

Die durchschnittlichen Mieten in New York City sind seit Inkrafttreten des Gesetzes um weniger als 1 % gestiegen, die Mieten für Einzimmerwohnungen haben jedoch mit 4.500 US-Dollar pro Monat einen Rekordwert erreicht. Dies verdeutlicht, wie viele andere Faktoren als Airbnb die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinflussen.

Die Hotelbranche der Stadt erlebt jedoch einen Boom und die örtlichen Tourismusprognosen zeigen einen Anstieg der Besucherzahlen.

Darüber hinaus sind einzelne Gastgeber aufgrund des Geschäftseinbruchs von Airbnb in New York dazu gezwungen, ihre Hypotheken- oder Mietzahlungen mühsam zu bezahlen.

In der Zwischenzeit konnten einige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gesetzeslücke weiterhin von kurzfristigen Vermietungen profitieren.

Darüber hinaus ist ein Schwarzmarkt für kurzfristige Vermietungen entstanden, der den Gästen nur minimalen oder gar keinen Schutz bietet.

Die Expertenmeinung: Ist Airbnb der Hauptschuldige?

Eine Studie der Harvard Business Review von Anfang des Jahres ergab, dass Kurzzeitmieten zwar zu steigenden Mieten beitragen, jedoch nicht der Hauptgrund dafür sind.

„Einfach ausgedrückt: Eine Einschränkung von Airbnb wird kein effektives Mittel sein, um das Problem der bezahlbaren Wohnverhältnisse in vielen US-Städten zu lösen“, heißt es in dem Bericht.

Die Studie ergab, dass die Präsenz von Airbnb die durchschnittliche jährliche Miete lediglich um 125 Dollar erhöhte, was einen kleinen Teil des allgemeinen Anstiegs der Wohnkosten ausmacht.

In Großbritannien ergab eine Studie von EY, dass zwischen der Zunahme der Airbnb-Inserate und den gestiegenen Wohnkosten kaum ein Zusammenhang besteht.

Trotz der weitverbreiteten Besorgnis machen ganze Häuser, die über Airbnb gelistet sind, weniger als 0,7 Prozent aller Wohnungen im Land aus, und die meisten Gastgeber vermieten ihre Häuser für weniger als drei Tage pro Monat, heißt es in dem Bericht.

Inserate, die mehr als 90 Nächte pro Jahr aktiv sind, repräsentieren lediglich 0,17 % des Wohnungsbestands, was den minimalen Einfluss auf die Gesamtverfügbarkeit weiter unterstreicht.

Airbnbs Verteidigung

Um den Vorwürfen entgegenzutreten, dass die steigende Zahl an Airbnbs den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Großbritannien verursache, erklärte Airbnb:

“Es ist allgemein anerkannt, dass es in Großbritannien seit Jahren nicht gelungen ist, genügend Wohnungen zu bauen, um mit der steigenden Nachfrage Schritt zu halten. Unabhängige Schätzungen kommen zu dem Schluss, dass in Großbritannien ein Wohnungsdefizit von rund 5 Millionen Wohnungen besteht.”

Mittlerweile haben Airbnb-Daten ergeben, dass die Mehrheit der Gastgeber in Großbritannien eine Unterkunft anbietet und 40 % sagen, dass das zusätzliche Einkommen ihnen hilft, sich ihre Unterkunft leisten zu können.

In New York City forderte Airbnb im September, ein Jahr nachdem das strenge Gesetz in Kraft getreten war, die Stadtbehörden dazu auf, die Regelungen zu überdenken, und verwies auf die höheren Preise für Reisende und die fehlenden Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt.

Airbnb wies unter Berufung auf Daten von Apartment List darauf hin, dass die Leerstandsquote bei Wohnungen seit Inkrafttreten des Gesetzes stabil bei 3,4 Prozent geblieben sei.

Darüber hinaus wies Airbnb darauf hin, dass die Reisekosten gestiegen seien. So seien die Hotelpreise in NYC im Juli im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,4 % gestiegen und hätten damit die von Co-Star gemeldete landesweite Steigerung von 2,1 % übertroffen.

Auf der Suche nach dem Mittelweg

Während ein vollständiges Verbot auf den ersten Blick eine direkte Lösung zu sein scheint, plädieren Experten für eine ausgewogene Regelung, die sowohl den Wohnraumbedarf als auch den wirtschaftlichen Nutzen berücksichtigt.

„Obergrenzen für die Anzahl der Nächte, für die eine Immobilie vermietet werden kann, wie etwa die 90-Tage-Regel in London oder die 30-Tage-Obergrenze in Amsterdam, bieten einen praktischen Mittelweg“, sagte ein Politikanalyst.

Diese Maßnahmen ermöglichen Gelegenheitsgastgebern, in Zeiten hoher Nachfrage ein Zusatzeinkommen zu erzielen, ohne für Investoren einen Anreiz zu schaffen, ihre Objekte langfristig vom Markt zu nehmen.

Stadtteilspezifische Obergrenzen, wie sie etwa in Mission Beach in San Diego gelten, stellen sicher, dass Kurzzeitmieten den Wohnungsmarkt nicht dominieren.

Allerdings geben Experten zu bedenken, dass die Durchsetzung dieser Vorschriften für viele Städte mit begrenzten Ressourcen weiterhin eine Herausforderung darstellt.

Indem von Plattformen verlangt wird, Daten auszutauschen und lokale Gesetze einzuhalten, kann die Überwachung vereinfacht werden, da Airbnb und VRBO bereits umfangreiche Informationen zu Vermietungsaktivitäten sammeln.