Die große Baueiskälte: Warum der Immobilienmarkt auf ein 29-Jahres-Tief gefallen ist und was als Nächstes kommt

Der Immobilienmarkt steht vor einer ernsten Realitätsprüfung, da die Verkäufe bestehender Häuser auf ein 29-Jahrestief gesunken sind.

Der National Association of REALTORS berichtet, dass 2024 das langsamste Tempo bei den Verkäufen bestehender Häuser seit 1995 verzeichnet wurde – der Ära des Dial-up-Internets und von Windows 95.

Diese erschreckende Statistik unterstreicht ein komplexes Problem: die Zusammenführung knapper Bestände und steigender Preise, die einen perfekten Sturm der Unerschwinglichkeit von Wohnraum auslöst.

Laut NAR sank die Zahl der verkauften bestehenden Häuser im Jahr 2024 auf nur noch 4,06 Millionen und der Medianverkaufspreis erreichte mit 407.500 $ einen Rekordhöchststand.

Der Markt leidet unter einem gravierenden Versorgungsengpass, der die Preise auf unhaltbare Niveaus treibt.

Das Labyrinth der Hypothekenzinsen: Warum Hausbesitzer nicht umziehen

Der Kern des Problems ist eng mit den Hypothekenzinsen verknüpft.

Laut CoreLogic sind etwa 80 % der bestehenden Immobilienkredite bis September 2024 zu Zinssätzen unter 5 % gesichert.

Es ist verständlich, dass derzeitige Hausbesitzer nicht bereit sind, diese günstigen Zinsen aufzugeben, insbesondere wenn sie sie gegen einen aktuellen Zinssatz von etwa 7 % eintauschen müssen, bei dem sich die durchschnittlichen 30-jährigen Hypotheken seit Monaten befinden.

„Wir stecken selbst in dieser Falle“, sagte Victor Currie, ein Immobilienmakler aus Kalifornien, gegenüber Fortune.

Die Verlockung niedriger Hypothekenzinsen hält einen erheblichen Teil des Marktes am Rande und schränkt das ohnehin schon begrenzte Angebot an Häusern zum Verkauf weiter ein.

Hoffnung am Horizont? Lagerbestandszuwächse und Neubau

Trotz des düsteren Bildes gibt es für diejenigen, die 2025 kaufen möchten, einen Hoffnungsschimmer.

Realtor.com prognostiziert einen Anstieg des Bestands an bestehenden Häusern bis zum Frühjahr und rechnet mit einem Anstieg von 11,7 % gegenüber 2024.

Die Lösung ist jedoch nicht so einfach wie die Erhöhung des Lagerbestands.

Mehr Neubau ist zwar wichtig, aber kein Allheilmittel für die Probleme des Wohnungsmarktes.

Sarah DeFlorio, Vizepräsidentin für Hypothekenbanking bei William Raveis Mortgage, sagte gegenüber Fortune, dass die hohen Preise für neue Immobilien in Verbindung mit den hohen Hypothekenzinsen den Markt für potenzielle Käufer erschweren.

„Es wäre unmöglich, genug zu bauen, um den immensen Bedarf zu decken, und die sehr hohen Baukosten bedeuten, dass ein Großteil der neuen Produkte, die auf den Markt kommen, für die typische amerikanische Familie nicht erschwinglich ist“, sagt DeFlorio.

Sie ist der Ansicht: „Wir müssten sehen, dass die Zinsen mindestens in den niedrigen 5er-Bereich sinken, bevor die Menschen, die diese niedrigen Zinsen haben, überhaupt einen Wechsel in Erwägung ziehen.“

Darüber hinaus verzögern lokale Faktoren wie Zoneneinschränkungen und die jüngsten Waldbrände, wie etwa in der Gegend von Los Angeles, den Fortschritt weiter und verschärfen die Situation, so Currie.

„Angesichts all der regulatorischen Hürden, die wir haben, ist diese Region für Bau und Entwicklung bereits notorisch langsam“, sagt Currie.

Neubauten: ein Teil der Lösung, aber kein Allheilmittel

Neubauten können eine Erleichterung bieten, ihre Auswirkungen variieren jedoch je nach Lage und Erschwinglichkeit.

Laut Fortune hebt Jennifer Beeston, Hypothekengeberin und Senior Vice President bei Rate.com, hervor, dass zwar einige Märkte Neubauten im Bereich von 200.000 bis 300.000 US-Dollar anbieten, Regionen mit den schwersten Engpässen jedoch häufig über keine derartigen Entwicklungen verfügen.

Die Komplexität neuer Bauvorhaben endet damit nicht, fügt Beeston hinzu: „Viele Leute sehen in Neubauten eine Wunderwaffe, aber das ist nicht der Fall.“

Potenzielle Käufer müssen die Bauunternehmen auch gründlich recherchieren, um die Qualität der Bauarbeiten sicherzustellen.

Trotz der insgesamt verlangsamten Verkäufe von bestehenden Eigenheimen im Jahr 2024 zeigte das letzte Quartal des Jahres einen ermutigenden Anstieg.

Der NAR zufolge erreichten die Verkäufe im Dezember ihren höchsten Stand seit Februar.

Laut DeFlorio sind es selbst in schwierigen Märkten Lebensereignisse wie „Heirat, Kinder, Scheidung und Tod“, die Transaktionen vorantreiben.

Den Markt öffnen: kreative Lösungen für den „Lock-in“-Effekt

Der Markt ist derzeit durch einen „Lock-in“-Effekt eingeschränkt, der den Markt weiter beeinflussen wird, bis die Hypothekenzinsen unter 6 % fallen, sagt Beeston von Rate.com.

„Ich glaube, 5 ist die magische Zahl, aber alles unter 6 wird eine Bewegung zeigen“, erklärt sie.

Sie schlägt vor, dass die Ankurbelung des Marktes kreative Lösungen sowohl von der Regierung als auch von den Kreditgebern erfordern wird.

„Solange die Regierung nichts tut, um uns einen Anreiz zum Verkauf zu geben, wird das so weitergehen“, sagt sie.

Beispiele für solche Lösungen sind die in Kanada und Großbritannien erhältlichen „tragbaren Hypotheken“, die es den Hausbesitzern ermöglichen, ihre bestehende Hypothek auf ein neues Grundstück zu übertragen.

Beeston schlägt außerdem vor, dass Banken Kunden mit bestehenden niedrigen Zinssätzen, die wechseln möchten, niedrigere als die Marktzinsen anbieten – ein Schritt, der den Markt möglicherweise ankurbeln könnte.

Navigation auf dem Wohnungsmarkt 2025: Strategien für Käufer

Obwohl der Wohnungsmarkt eine Herausforderung darstellt, gibt es für potenzielle Hauskäufer Hoffnung.

DeFlorio rät: „Es ist sehr wichtig, nicht zu versuchen, den Zinssatz zu manipulieren. Konzentrieren Sie sich nicht auf den Zinssatz, sondern achten Sie mehr auf die monatliche Rate, denn diese hat Auswirkungen auf Ihr Endergebnis.“

Mit sorgfältiger Planung, einem guten Marktverständnis und der Hilfe eines sachkundigen Maklers können Käufer immer noch gute Optionen finden.

Beeston erzählt die Geschichte eines Militärveteranen in Columbia, South Carolina, der mit einem VA-Darlehen ein Grundstück im Wert von 330.000 US-Dollar ohne Anzahlung und mit einer monatlichen Rate erwerben konnte, die wettbewerbsfähig gegenüber den Mietkosten in der Gegend war.

Sie schließt mit einer ermutigenden Aussage: „Es gibt derzeit viele Möglichkeiten – man muss sie nur suchen.“