Pourquoi les prix de l'immobilier chuteront moins que ne le prédisent les scénarios apocalyptiques

Par:
sur Nov 15, 2022
Listen to this article
  • Des analystes s'attendent à une baisse substantielle des prix de l'immobilier alors que les taux augmentent.
  • Cependant, les prêts hypothécaires à taux variable sont moins courants qu'en 2008.
  • L'offre de logements est faible et le marché du travail reste résilient.

J’ai publié la semaine dernière un article analysant le marché immobilier américain.

J’ai écrit qu’avec la hausse des taux hypothécaires et une économie traînant les pieds (pour être poli), les prix de l’immobilier allaient forcément chuter. Cependant, j’ai émis l’hypothèse que la baisse serait loin d’être dévastatrice, les prix ne retombant probablement pas en dessous des niveaux d’avant la pandémie.

Vous recherchez des nouvelles rapides, des conseils pratiques et des analyses de marché ? Inscrivez-vous à la newsletter Invezz, dès aujourd'hui.

Pour les propriétaires, alors que les versements hypothécaires feront mal, les prix des maisons ont augmenté de 44 % pendant la pandémie de COVID, en prenant pour base la vente médiane des prix des maisons aux États-Unis. Dans ce contexte, même une baisse hypothétique de 25 % des prix des logements pour le premier trimestre de 2023 ne ferait même pas baisser les prix au niveaux auxquels ils étaient au deuxième trimestre de 2020.

Pour être clair, je ne prévois pas une baisse de 25 %. Les prédictions les plus extrêmes des analystes se situent autour de ce niveau, et cela sur une période de l’année ou des deux prochaines années, et non d’un trimestre. Il s’agit simplement d’une démonstration de l’ampleur de l’augmentation des prix de l’immobilier et de la façon dont un zoom arrière peut donner une perspective.

Il y a des raisons de croire que les prix de l’immobilier baisseront moins

Cependant, il existe également de nombreuses raisons de mettre en doute les prévisions de baisse les plus extrêmes. Le premier est le plus important – l’offre. Dans de nombreuses grandes villes en particulier, la demande dépasse encore largement l’offre. Savez-vous ce qu’ils disent sur la demande et l’offre ?

Par conséquent, un coup dur pour la demande ralentira certainement la croissance des prix, mais il est difficile d’imaginer un accident catastrophique dans des zones très prisées pour la simple raison qu’il y a trop de monde pour trop peu de maisons.

Beaucoup cite 2008 comme un symbole de la façon dont les choses peuvent devenir désagréables sur le marché du logement. Ce n’est pas une comparaison juste, cependant. Premièrement, les banques sont bien mieux capitalisées aujourd’hui qu’elles ne l’étaient en 2008, tandis que les réserves obligatoires sont également plus élevées. L’effondrement des prêts hypothécaires à risque a été un cas extrême de folie descendante sur les secteurs du logement et de la banque. Cela ne se reproduira plus.

L’autre différence majeure cette fois-ci – par rapport à 2008 et à d’autres périodes de ralentissement – est la résilience continue du marché du travail. Le chômage n’atteindra pas les creux de 2008, le FMI prévoyant une hausse de 1 % du chômage l’année prochaine. Lors du crash de 2008, ce nombre a triplé.

La dette des ménages – tant en Europe qu’aux Etats-Unis – est également plus faible aujourd’hui qu’elle ne l’était lors du krach. Avec la hausse des taux d’intérêt, cela a un effet clé. Des taux d’intérêt plus élevés signifient des paiements plus lourds ; en effet, ces taux plus élevés sont le principal moteur de la faiblesse de l’immobilier, car les versements hypothécaires deviennent plus onéreux.

Cependant, malgré la dette souveraine qui est devenue totalement folle ces dernières années (et quelque chose que je couvre souvent dans mon analyse), au niveau des ménages, il y a moins de dette qu’en 2008. Cela signifie que les individus ne sont pas aussi sévèrement pressés par la hausse des taux qu’ils le seraient autrement, contribuant à nouveau à empêcher la demande et les prix de logements de chuter.

Les prêts hypothécaires sont beaucoup plus réglementés et conservateurs qu’auparavant. Les gouvernements et les régulateurs ont décidé de nettoyer le marché à la suite de la crise de 2008, et ces actions protégeront les consommateurs.

Quelle a été la gravité de la crise financière ?

Et pourtant, malgré toutes ces grandes faiblesses du marché immobilier que la crise de 2008 a révélées, les prix n’ont encore baissé que de 13 % du sommet au creux dans les pays les plus industrialisés, comme le rapportait la semaine dernière le Financial Times. C’est pourquoi, à la lecture de rapports tels qu’une récente prédiction du prêteur hypothécaire britannique Nationwide selon laquelle les prix pourraient chuter jusqu’à 30 %, j’hésite.

Le marché du logement va évidemment s’adoucir. En effet, c’est déjà le cas. L’hypothèque de 30 ans est maintenant au nord de 7 % aux États-Unis, après avoir été inférieure à 3 % il y a seulement un an. Dans ce contexte, il est impossible d’affirmer que le marché du logement ne sera pas touché.

Mais lorsque des prédictions de chiffres tels que 20 % sortent, j’ai du mal à suivre la logique. Des facteurs tels que l’offre anémique dans les grandes villes, un marché du travail résilient, des prêts plus serrés, moins d’endettement des ménages et une situation de réserves plus saine pour les banques se combinent pour produire un ensemble de preuves très solides que la chute ici ne sera pas à l’échelle de 2008. Et même ensuite, nous n’avons pas vu certains des chiffres que ces scénarios prédisent.

Une autre chose dont nous n’avons même pas discuté ici est la nature différente des hypothèques aujourd’hui en ce qui concerne les paiements d’intérêts uniquement et les taux flottants. Il y a beaucoup moins de prêts hypothécaires à taux d’intérêt sur le marché qu’en 2008, tandis que les prêts hypothécaires à taux variable (c’est-à-dire les plus touchés par la hausse des taux) ont chuté de façon drastique dans presque tous les pays développés.

Accorchez-vous. Comme je le dis depuis un moment, je m’attends à un hiver vraiment rude. Mais pour les prix de l’immobilier, je ne suis pas encore en mode panique. Bien que je m’attende certainement à voir un recul modéré, je vois trop de preuves pour suggérer que la chute ne se rapprochera nullement des scénarios d’Armageddon que certaines études prédisent, en particulier dans les villes les plus prisées.