Pourquoi Fitch estime que le marché immobilier de Dubaï est « proche de son apogée »

Selon Redmond Ramsdale, responsable des notations bancaires au Moyen-Orient chez Fitch Ratings, le marché immobilier résidentiel de Dubaï pourrait être proche d'un tournant, avec une correction modérée à l'horizon.

Dans une interview récente accordée à CNBC, Ramsdale a prévenu que le rythme rapide de la hausse des prix observé ces dernières années ne devrait pas se maintenir, car l'offre devrait dépasser la demande d'ici 2025 et 2026.

Les prix des biens immobiliers résidentiels à Dubaï ont grimpé de près de 60 % depuis la fin de 2021, portant les niveaux actuels à environ un tiers au-dessus du précédent sommet du marché en 2014.

Cette croissance sans précédent a été alimentée par une conjonction de facteurs, notamment le redressement post-pandémique, une vague de réformes en matière de visas et une flambée de l'intérêt des investisseurs.

« Nous pensons que nous approchons maintenant du sommet », a déclaré Ramsdale, soulignant que le marché semble avoir atteint un stade de maturité après trois années de croissance soutenue.

« Une correction modérée est désormais probable au cours des 18 prochains mois », a-t-il ajouté, estimant que les baisses de prix pourraient atteindre jusqu'à 15 %.

Pourquoi le marché immobilier de Dubaï est-il en voie d'une correction ?

L'un des principaux facteurs de la correction attendue est le volume important de nouveaux logements qui devraient être mis sur le marché au cours des deux prochaines années.

Une vague de lancements de projets en 2023 et 2024 entraînera un nombre record de livraisons de logements en 2025 et 2026.

Ramsdale a souligné que ce boom de l'offre dépassera la croissance de la population de Dubaï, qui a déjà ralenti après les fortes augmentations de l'époque de la pandémie.

« En d'autres termes, ce que nous disons ici, c'est que l'offre dépassera la demande », a expliqué Ramsdale.

Bien que la période post-COVID ait été marquée par une forte croissance démographique soutenue par des réformes des lois sur le séjour et le travail, on prévoit que l'élan ralentira.

Les pressions sur le marché sont aggravées par des facteurs macroéconomiques défavorables, tels que la faiblesse des prix du pétrole.

Alors que les prix de l'immobilier à Dubaï étaient autrefois étroitement liés aux tendances du marché pétrolier, Ramsdale a noté que cette corrélation s'était affaiblie.

Néanmoins, la baisse des prix du pétrole peut entamer le moral des investisseurs, en particulier parmi les acheteurs des pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG), dont les économies dépendent encore fortement des revenus liés aux hydrocarbures.

La prudence des investisseurs est également renforcée par des signes de refroidissement sur le marché locatif. Après des augmentations significatives depuis 2021, les loyers résidentiels se sont stabilisés au premier trimestre 2025.

« Cela nous indique que la demande a été en quelque sorte absorbée », a déclaré Ramsdale, soulignant que les rendements locatifs bruts ont commencé à baisser légèrement.

Le marché immobilier de Dubaï pourrait-il s'effondrer en 2026 ?

Malgré l'anticipation d'une correction, Fitch ne prévoit pas de krach boursier.

La baisse de prix prévue, pouvant atteindre 15 % sur 18 mois, laisserait néanmoins les prix bien au-dessus des niveaux d'avant la pandémie.

Ramsdale a qualifié cet ajustement de « naturel », après la phase de croissance extraordinaire suscitée par une combinaison unique de taux d'intérêt bas, d'afflux d'investisseurs et de libéralisation des politiques.

En conclusion, le marché immobilier de Dubaï semble entrer dans une nouvelle phase cyclique, où la baisse des prix et la surabondance d'offre pourraient tempérer le sentiment haussier des dernières années.

Comme l'a souligné Ramsdale, « Nous sommes au sommet du cycle, et une correction est probable. » Pour les investisseurs et les parties prenantes, les mois à venir seront cruciaux pour évaluer la fluidité de la transition du marché vers ce prochain chapitre.