لماذا لن تساعد مبادرات ترامب في سوق الإسكان كثيرا على المدى الطويل

جعل الرئيس الأمريكي دونالد ترامب من القدرة على تحمل تكاليف السكن محور أجندته الاقتصادية، حيث أعلن مؤخرا عن سياسات تهدف إلى زيادة امتلاك المنازل.

من تقييد المستثمرين المؤسسيين عن شراء العقارات السكنية إلى حث "فاني ماي" و"فريدي ماك" على شراء مليارات من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، اعتمدت الإدارة على إجراءات صارمة لتخفيف التكاليف.

ومع ذلك، من غير المرجح أن تحقق هذه الجهود راحة دائمة لسوق الإسكان، حسبما قال جيك كريميل، كبير الاقتصاديين في شركة Realtor، لقناة CNBC في مقابلة هذا الأسبوع.

لماذا مبادرات ترامب هي حلول قصيرة الأجل فقط

كريميل ليست متحمسة بشكل خاص لمبادرات ترامب الأخيرة في مجال الإسكان لأنها "قصيرة الأجل" فقط – وليست حلولا طويلة الأمد للمشاكل الهيكلية الأعمق التي تزعج ذلك السوق. 

وبحسب قوله، فإن الحظر على المستثمرين المؤسسيين أو تشجيع الكيانات المدعومة من الحكومة على امتصاص الأوراق المالية العقارية قد يعزز الطلب على المدى القريب، لكن هذه السياسات لن تعالج النقص الأساسي في عرض الإسكان.

"أود أن أرى المزيد من الحلول التي قد تكون طويلة الأمد من جانب العرض، وليس فقط تلك التي تحفز الطلب"، أوضح الاقتصادي، مضيفا أنه بدون زيادة كبيرة في البناء، ستظل القدرة على تحمل التكاليف تحديا.

السياسات المعتمدة على الطلب قد تحفز النشاط مؤقتا، لكنها تخاطر بزيادة الأسعار أكثر، مما يجعل المشترين لأول مرة في وضع أقل جودة على المدى الطويل.

السياسة الفيدرالية وحدها لن تحل الأزمة

في برنامج "سكواك بوكس"، أقر جيك كريميل بأن الطبيعة المجزأة لسوق الإسكان الأمريكي كانت تحديا كبيرا آخر.

"سوق الإسكان ليس سوقا وطنيا"، مشيرا إلى الفروق الكبيرة في القدرة على تحمل التكاليف وديناميكيات العرض والطلب عبر المناطق.

على سبيل المثال، تواجه الشمال الشرقي والغرب الأوسط مخزونا ضيقا وبناء محدود، بينما تواجه الجنوب والغرب ضغوط القدرة على تحمل التكاليف رغم البناء النشط.

لذلك، لا يمكن للسياسات الفيدرالية وحدها حل هذه الأزمات المتباينة بشكل موحد.

يجب على الحكومات المحلية أن تتدخل بمبادرات مخصصة مثل إصلاحات تقسيم المناطق، والحوافز للبنائين، أو "الدعم" لمشاريع الإسكان الميسور.

بدون توافق إقليمي، قد تكون الإجراءات الوطنية أدوات قاسية تفشل في معالجة الحقائق الدقيقة لأسواق الإسكان المحلية.

قد تفتح تخفيضات الأسعار المخزون – ولكن بتكلفة

كان أحد أكثر مطالب الرئيس ترامب صراحة هو خفض أسعار الفائدة، مما ضغط على الاحتياطي الفيدرالي لاتخاذ إجراء.

أسعار الرهن العقاري حاليا تتراوح حول 6.2٪، والانخفاض إلى 5.5٪ قد يغير السوق بشكل كبير.

"إذا انخفضت الأسعار، فهذا سيدفع بعض المشترين لأول مرة إلى السوق بالتأكيد،" أشار كريميل.

انخفاض تكاليف الاقتراض سيقلل من "تأثير التقييد"، مما يشجع أصحاب المنازل ذوي الرهون العقارية ذات المعدلات الأعلى على البيع وتحرير المخزون.

ومع ذلك، تأتي الفوائد مع مخاطر: فقد يؤدي التمويل الأرخص إلى إعادة إشعال نمو الأسعار، مما يقوض مكاسب القدرة على تحمل التكاليف.

لذا، يعتمد التأثير الصافي على ما إذا كانت زيادة السيولة تفوق الضغط التصاعدي على قيم المنازل.

بشكل عام، قد تثير سياسات ترامب الإسكان راحة قصيرة الأجل، لكن القدرة على تحمل التكاليف الدائمة تتطلب إصلاحات أعمق في جانب العرض والمحلية.