Alle ønsker lavere priser, men et boligkrak ville være forfærdeligt

Jeg er i 20’erne og voksede op i Dublin, Irland. Og uha, hvor er det svært at købe sig et hjem.

Boliger er virkelig en del af samfundets rygrad. Ens bolig er en integreret del af ens liv – for at sige det åbenlyse. Tænd for enhver valgdebat, enhver offentlig diskurs, deltag i ethvert middagsselskab – emnet bolig bliver nødt til at dukke op.

I storbyerne er historien velkendt. For stor efterspørgsel, for lidt udbud og skyhøje priser. Ser man specifikt på Storbritannien, så opsummerer nedenstående diagram dette godt – boligpriserne i forhold til indkomsten er steget voldsomt, hvilket gør det stadig mere uoverkommeligt at købe en bolig.

Der er nu tale om, at boligpriserne trækker sig tilbage, med alle mulige forudsigelser omkring de potentielle fald vi kunne opleve. Selvom jeg har skrevet om, hvorfor jeg ikke tror på, at de fleste dommedagsprognoser er nøjagtige (mest bemærkelsesværdigt i denne artikel fra november sidste år), så er der ingen tvivl om, at markedet er blevet blødere i sammenligning med dagene med det svimlende pandemiske tyremarked, hvor priserne steg med en hidtil uset hastighed.

Men spørgsmålet er nu, hvad der sker, hvis boligpriserne falder?

Det er fristende at konkludere, at dette ville være en god ting, og især når man ser på ovenstående diagram om overkommelige priser. Og selvfølgelig, givet min alder og mit ønske om snart at købe en bolig (man har vel lov til at drømme, ikke?), så ville det være rart at leve i en verden, hvor den gennemsnitlige boligpris ikke er i en anden stratosfære end min indkomst. Men spørgsmålet er dog stadig lidt mere nuanceret.

Boligejerne diversificerer ikke

Det, der gør boliger så spændende er, at køb af en bolig i én henseende overtræder den gyldne reglen om at investere: diversificering og porteføljestyring, hvilket er noget jeg har skrevet meget om.

Det overtræder disse regler, fordi boliger er så dyre aktiver, at de ofte repræsenterer hovedparten af ens formue. Dette har faktisk været de ældre generationers manual til at akkumulere velstand: Arbejd, når du er ung, køb dit hjem, fortsæt med at arbejde for at betale af på realkreditlånet. Og så dernæst sidde på selvsamme hus og se det stige i værdi. Dit hjem er din pension.

Det er ikke tilfældigt, at vi ser fremkomsten af populistisk politik, ikonoklastiske projekter som kryptovaluta og en generel følelse af splittelse og ulykkelighed. Millennials og Gen Z’ere er klar over, at de for første gang i mange generationer ikke vil være rigere end deres forældre. Dette er noget af en generationskrig.

Og meget af dette handler om boliger.

Selvfølgelig er der én måde, hvorpå millennials kan optjene velstand: arv. Dette gør tingene endnu værre, fordi uligheden i samfundet fortsætter med at vokse (noget som COVID forværrede). Den vigtigste beslutning vi nogensinde tager, er at beslutte os for, hvilken familie vi bliver født ind i, trods alt. Foretag det rigtige opkald der, og disse boligpriser vil være OK i sidste ende.

Som den fremragende (irske!) økonom David McWilliams sagde i en podcast for nyligt, så skaber dette et arvekrati.

De faldende boligpriser trækker økonomien ned

Men på trods af at alt dette fristede mig til at tage min høgaffel op og juble uophørligt over et grimt boligstyrt, så ville det være at ignorere det større billede.

Når boligpriserne styrdykket hurtigt, så slår en negativ form effekt ind. Dette er på grund af det vi diskuterede tidligere – en persons bolig er deres vigtigste aktiv og derfor hovedkilden til velstand. Derfor fører markant lavere velstand til, at forbruget tørrer ud, hvilket alt sammen fører til det mest beskidte ord inden for økonomi: recession.

Fald hurtigt nok, og du kan endda finde negativ egenkapital. Dette er, når værdien af en bolig bliver mindre, end hvad en forbruger skylder på realkreditlånet. Som irer ved jeg godt, hvad dette betyder – vi så 31% af realkreditlånene i negativ egenkapital ved udgangen af 2010. Av.

Dette får økonomien til at styrtdykke – ganske enkelt. Det er klart, at 2008 var et ekstremt eksempel, hvor banker gik under, da misligholdelser flød til venstre, højre og alt sammen centreret om realkreditlån. Bankerne er langt bedre kapitaliserede i disse dage og i en meget sundere position generelt.

Men de faldende priser afskrækker låntagning, udlån og forbrug i økonomien. Det kvæler aktivitet og er ikke en god ting for nogen. Så selvom det kan være fristende at sidde og bede om et boligkrak, så vær forsigtig med, hvad du ønsker dig.

*Suk*. Tilbage på arbejde, der er jo husleje at betale.