Les inquiétudes concernant le crash immobilier au Royaume-Uni sont malavisées, malgré la chute des prix dans un contexte de craintes de récession

Aujourd'hui, au Royaume-Uni, nous assistons à un cocktail parfaitement imparfait quand il s'agit de prix de l'immobilier . Le genre qui a à la fois un goût terrible et qui vous donne aussi une vilaine gueule de bois le lendemain matin.

C'est-à-dire des taux d'intérêt nettement plus élevés qu'il y a un an, des craintes de récession et un sentiment de faiblesse sur l'ensemble du marché. Jusqu'à présent, cependant, les prix des logements sont restés relativement fermes dans le pays, bien qu'avec une certaine faiblesse.

Le site Web immobilier Rightmove vient d'annoncer que les prix demandés moyens n'ont augmenté que de 0,2 % au cours du mois, contre un gain moyen de 1,2 % à cette période de l'année. L'année dernière, les prix demandés ont augmenté de 1,7 % à ce stade (et il s'agissait d'une hausse de 3 % le mois précédent).

Mais bien que cela ait ralenti, ce n'est pas dramatique - et les prix de l'immobilier ont encore augmenté, même si c'est un montant négligeable. Mais les prix de l'immobilier vont-ils encore baisser ? Creusons.

Les prix des logements ralentissent davantage en termes réels

Le premier point à souligner est le suivant : une hausse de 0,7 %, c'est bien, mais nous vivons actuellement à une époque inflationniste, comme tout Britannique dans la rue se lamentera volontiers. En fait, l'inflation s'est établie le mois dernier à 10,1 %, la plus élevée d' Europe occidentale.

Cela met déjà en perspective la hausse de 0,7 % des prix demandés par rapport au mois dernier - ce qui équivaut à 8,4 % par an, cela signifie que les prix baissent en termes réels.

Cependant, compte tenu de la tourmente de la dernière année environ, un gain de 8,4 % n'est pas à négliger. 2022 a été une année horrible pour les actifs dans tous les domaines. Les actions se sont vendues de manière agressive pour leurs pires rendements depuis 2008. Fait inhabituel, l'année a également entraîné la chute des obligations. Le rendement des obligations d'État américaines à 10 ans, la référence communément acceptée pour les coûts d'emprunt à long terme, est passé de 1,5 % à 3,9 % à la fin de l'année - la plus forte hausse depuis au moins 60 ans.

En ce qui concerne le sentiment, j'ai publié un rapport sur la courbe des taux la semaine dernière. Bien que les obligations que j'ai évaluées soient domiciliées aux États-Unis, elles offrent un bon point de vue sur les perspectives mondiales. Non seulement la courbe des taux est actuellement inversée, ce qui est un signal de récession très redouté, mais il s'agit du niveau d'inversion le plus profond en 40 ans.

Les coûts hypothécaires font chuter les prix de l'immobilier

Quelle que soit la façon dont vous le balancez, c'est peut-être le facteur le plus influent pour les prix de l'immobilier dans les taux d'intérêt. Les taux d'intérêt ayant augmenté rapidement au cours de l'année écoulée, les prix des logements ont subi des pressions à mesure que les versements hypothécaires ont gonflé.

Dans le dernier rapport sur l'indice des prix des logements au Royaume-Uni, il a été révélé que le prix moyen des logements au Royaume-Uni était de 288 000 £ en février 2023, soit 5 000 £ de moins que le pic de novembre 2022.

Mais en y regardant de plus près, ce chiffre de 288 000 £ est toujours supérieur de 5,9 % à celui de l'année précédente, lorsque le prix médian était de 272 000 £.

Plus que tout, les chiffres montrent jusqu'à présent un ralentissement plutôt qu'un recul significatif. Il y a plusieurs raisons à cela. Le premier est la question de l'offre et de la demande. En termes simples, la demande de maisons dépasse l'offre. C'est un problème particulièrement pernicieux dans les grandes villes ; pour le Royaume-Uni, cela signifie Londres.

Il existe de nombreuses façons de tracer cela, mais je trouve que la plus simple est une simple comparaison du nombre de personnes par rapport aux maisons. Je l'ai fait récemment avec le graphique ci-dessous et les États-Unis, mais le même schéma peut être observé au Royaume-Uni (et dans de nombreux pays occidentaux). Les populations ont proliféré mais l'offre de logements n'a pas suivi.

Les gens auront toujours besoin d'une maison pour vivre, et l'offre ne tenant pas sa part du marché, cela offre un bon coussin pour les prix. Cela dit, les prix peuvent et doivent baisser. L'exemple le plus flagrant est celui de 2008.

2008 n'est pas une comparaison équitable pour le logement

Cependant, nous devons être prudents en considérant l'effondrement des prix de l'immobilier en 2008 comme une référence pour aujourd'hui. Il s'agissait d'une situation unique avec des banques mal capitalisées détenant un tas d'actifs surévalués (hypothèques subprime).

Certains peuvent lire cette phrase et pointer du doigt la chute de la Silicon Valley Bank et les vacillements bancaires au cours du dernier mois, mais ce n'est pas la même chose. Cet épisode a été provoqué par des taux d'intérêt élevés, avec une absence totale de gestion des risques de la part de SVB, ce qui signifie qu'ils ont été exposés à un risque de duration horrible. Les actifs eux-mêmes - les obligations d'État américaines - étaient bons, SVB pensait juste que la fête des taux d'intérêt gratuits continuerait indéfiniment.

Il est également prudent de souligner le changement dans la nature des prêts hypothécaires dans de nombreux pays, y compris le Royaume-Uni, depuis 2008. Beaucoup plus de prêts hypothécaires sont variables aujourd'hui qu'ils ne l'étaient en 2008.

Encore une fois, cela ne signifie pas que les prix des maisons sont à l'abri des hausses de taux d'intérêt. Bien sûr, ils sont très sensibles aux taux. Mais la prévalence accrue des prêts hypothécaires variables aide au moins à atténuer l'impact par rapport à ce que nous aurions vu ces dernières années.

C'est vraiment dur là-bas au Royaume-Uni. J'ai écrit à ce sujet en octobre dernier, et bien que les choses soient un peu moins préoccupantes aujourd'hui, c'est toujours dans une situation précaire économiquement. Les prix de l'immobilier fléchissent, et ce n'est pas une surprise dans ce contexte, avec des taux d'intérêt qui ont augmenté si rapidement et une crise du coût de la vie qui engloutit le pays.

Cependant, les craintes d'un véritable krach immobilier semblent erronées. Il y a bien d'autres soucis ailleurs...