Est-il sûr d'investir dans le BREIT de Blackstone et le SREIT de Starwood ?

Les fiducies de placement immobilier (REIT) sont des actifs appréciés des investisseurs axés sur les dividendes. Contrairement à d’autres sociétés, ces fonds sont tenus de distribuer chaque année la majeure partie de leurs revenus aux actionnaires. Les investisseurs peuvent également caractériser leurs distributions comme un retour sur capital (ROC) plutôt que comme un revenu.

SREIT et BREIT sont des REIT privés

À l’échelle mondiale, les REIT ont une capitalisation boursière combinée de plus de 1 000 milliards de dollars, la plupart étant situés aux États-Unis. Les plus importants de ces fonds sont des sociétés comme Prologis, American Tower, Equinix, Welltower et Simon Property Group.

Une catégorie relativement nouvelle de REIT a vu le jour et a attiré des milliards de dollars d'actifs. Ces REIT ne sont pas cotés en bourse et sont gérés par de grandes sociétés du secteur de la gestion d'actifs. Blackstone, la plus grande société de capital-investissement au monde, gère le Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) qui possède plus de 14 milliards de dollars d'actifs.

L'autre grand fonds est Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), qui possède plus de 10 milliards de dollars d'actifs. Il est géré par Starwood Capital Group, une société avec plus de 115 milliards de dollars d'actifs sous gestion.

Ces fonds sont sous le feu des projecteurs pour de mauvaises raisons. Le BREIT de Blackstone a limité les sorties de capitaux en 2022, car de nombreux investisseurs se sont retirés craignant le mur d'échéances prévu dans le secteur immobilier. Ses investisseurs ont encaissé environ 2,4 milliards de dollars en 2023 et les sorties de capitaux se sont poursuivies, bien qu'à un rythme plus lent.

Graphique des ETF Vanguard Real Estate

SREIT suspend les retraits

Désormais, l'attention s'est portée sur le SREIT de Starwood, qui a limité les sorties de capitaux. Dans un communiqué, la société a déclaré qu'il ne lui restait que 235 millions de dollars de liquidités, ce qui signifie qu'il lui restait quelques mois pour effectuer les retraits.

Le SREIT n’offre pas d’options simples, ce qui fait de restreindre les retraits la meilleure alternative. L’autre solution serait de vendre des actifs, une décision difficile à prendre en raison des difficultés persistantes du secteur immobilier. En outre, l'entreprise pourrait décider de lever des fonds, une autre voie difficile à suivre à un moment où les taux d'intérêt sont à un niveau élevé.

Les gens investissent dans le BREIT et le SREIT pour s’exposer au secteur immobilier. Par exemple, BREIT a investi dans des propriétés telles que des maisons multifamiliales, des logements étudiants, des installations industrielles, des centres de données et des baux nets.

La valeur totale de l'actif du SREIT s'élève à plus de 24,8 milliards de dollars tandis que sa valeur liquidative s'élève à près de 10 milliards de dollars. La plupart de ses investissements concernent, entre autres, des appartements au taux du marché, des produits industriels, des logements abordables et des prêts immobiliers.

Selon son site Internet, le SREIT a généré un rendement annuel de 8 %, tandis que le BREIT a généré un rendement d'environ 10,4 %. Les deux ont généré des rendements de 1,5 % et 2,2 % depuis le début de l'année, des chiffres inférieurs au taux d'inflation américain.

Je pense donc que ces fonds ne constituent pas un bon investissement en raison de leur performance et de leur illiquidité. De plus, un simple investissement dans l’indice S&P 500 génère des rendements plus élevés et est très liquide.

Leur illiquidité est due à la façon dont ils sont structurés. En tant qu'investisseur BREIT et SREIT, l'accord est que vous pouvez facilement sortir de vos investissements. Cependant, l’immobilier est l’un des secteurs les plus illiquides au monde, ce qui rend difficile la sortie des transactions.