Michael Burry prend un nouveau poste chez Hudson Pacific : devriez-vous le suivre ?

Le célèbre investisseur Michael Burry, connu pour son pari prémonitoire contre le marché immobilier américain avant la crise financière de 2008, a réalisé un geste stratégique au deuxième trimestre 2024 en initiant une nouvelle position dans Hudson Pacific Properties Inc (NYSE : HPP).

Selon le dossier 13F soumis par sa société, Scion Asset Management, le 14 août 2024, le fonds de Burry a acquis 1,14 million d'actions de Hudson Pacific, reflétant son intérêt pour cette fiducie de placement immobilier (FPI) en difficulté.

Cette acquisition est remarquable, d'autant plus que l'action d'Hudson Pacific a chuté de 51 % depuis le début de l'année, reflétant les difficultés plus larges du secteur des REIT de bureaux, en particulier sur ses marchés clés de la côte ouest.

En plus de son investissement dans Hudson Pacific, Burry a également apporté des modifications notables au portefeuille de Scion. Il a complètement liquidé des positions dans plusieurs actions, notamment Safe Bulkers, Star Bulk Carriers et BP Plc.

D’un autre côté, il a ajouté de nouvelles participations dans Olaplex Holdings, Molina Healthcare et BioAtla, tout en augmentant ses participations dans les géants technologiques chinois Baidu et Alibaba.

Il est intéressant de noter qu'Alibaba a désormais dépassé JD.com en tant que principale participation de Scion, soulignant la confiance continue de Burry dans les perspectives économiques de la Chine malgré la volatilité actuelle du marché.

Résultats du deuxième trimestre 2024 de Hudson Pacific : un bilan mitigé

Le 7 août, Hudson Pacific a publié ses résultats financiers du deuxième trimestre 2024, qui se sont révélés mitigés, reflétant les défis auxquels l'entreprise est confrontée en permanence. Hudson a fait état d'un flux de trésorerie d'exploitation (FFO) de 0,17 $ par action, conformément aux attentes des analystes, tandis que le chiffre d'affaires s'est élevé à 218 millions de dollars, dépassant légèrement les estimations de 1,17 million de dollars.

Toutefois, la comparaison d'une année sur l'autre révèle une situation plus inquiétante. Les revenus ont diminué de 11,1 % par rapport au même trimestre de l'année dernière, principalement en raison des ventes d'actifs et de la perte de locataires clés dans des propriétés importantes.

La perte nette de la société attribuable aux actionnaires ordinaires s'est élargie à 47 millions de dollars, soit 0,33 $ par action, contre une perte de 36,2 millions de dollars, soit 0,26 $ par action, au deuxième trimestre 2023. Cette détérioration est en grande partie due à une baisse des revenus, malgré les efforts visant à réduire les amortissements et les charges d'intérêts.

En outre, le FFO ajusté (AFFO) d'Hudson Pacific a également chuté à 0,17 $ par action contre 0,22 $ par action l'année précédente, soulignant les vents contraires opérationnels auxquels la société est confrontée.

La dégradation de Wall Street

La réaction de Wall Street a été largement négative. Le 8 août, Piper Sandler a dégradé la note de Hudson Pacific de « Surpondérer » à « Neutre », évoquant la concentration de la société dans la région de Los Angeles, où les marchés des bureaux et des studios ont été particulièrement touchés.

L’analyste Alexander Goldfarb a noté que même s’il existe un certain espoir d’amélioration à la fin de 2024, le calendrier et l’ampleur de la reprise restent incertains.

De même, Wolfe Research a abaissé la note de Hudson Pacific à « Peer Perform » le 14 août, s'alignant sur la décision de Goldman Sachs de réduire son objectif de cours sur l'action de 6,50 $ à 4,70 $ tout en maintenant une note « Neutre ».

BMO Capital Markets a également révisé ses perspectives sur Hudson Pacific, abaissant la note de l'action à « Market Perform » et abaissant son objectif de cours de 8,00 $ à 6,00 $.

La dégradation de la note est due aux prévisions de Hudson Pacific pour le troisième trimestre, inférieures aux attentes de 55 % aux estimations de BMO. La société a cité les difficultés persistantes sur le marché de la location de bureaux, la baisse des taux d'occupation et le manque de visibilité sur le secteur des studios comme principales raisons de la dégradation.

Des faiblesses fondamentales apparaissent

Fondamentalement, Hudson Pacific est confrontée à des défis importants. Le bénéfice d'exploitation net (NOI) des magasins comparables de la société a diminué de 11,8 % par rapport à l'année précédente, principalement en raison de la perte de locataires importants dans ses propriétés 1455 Market et Sunset Las Palmas Studios.

Le taux d'occupation du portefeuille de bureaux est tombé à 78,7 % à la fin du deuxième trimestre, contre 79,0 % au trimestre précédent et 85,2 % il y a un an. La baisse du taux d'occupation est une préoccupation majeure, car elle a un impact direct sur la capacité de l'entreprise à générer des revenus locatifs stables.

Au 30 juin 2024, la société disposait de 706,5 millions de dollars de liquidités totales, dont 78,5 millions de dollars en espèces et 628 millions de dollars de capacité non utilisée au titre de sa facilité de crédit renouvelable.

Toutefois, en l’absence d’échéances de dette avant la fin de 2025, la société pourrait être confrontée à des risques de refinancement importants dans les années à venir, notamment à l’approche de 1,5 milliard de dollars d’échéances de dette en 2025 et 2026.

Stimuler la croissance dans un environnement difficile

La stratégie de croissance d'Hudson Pacific repose sur sa capacité à relever les défis actuels sur les marchés des bureaux et des studios. L'entreprise se concentre sur l'exécution des contrats de location, avec plus de 500 000 pieds carrés de baux de bureaux signés au deuxième trimestre 2024.

Les transactions notables comprennent un bail de 157 000 pieds carrés avec la ville et le comté de San Francisco et un bail de renouvellement de 48 000 pieds carrés avec une société de services financiers au Ferry Building.

Malgré ces efforts, la société a revu à la baisse ses perspectives de FFO pour l'ensemble de l'année, s'attendant désormais à un FFO de 0,08 à 0,12 $ par action diluée au troisième trimestre 2024, contre l'estimation consensuelle de 0,23 $.

Cette révision reflète les défis persistants sur le marché des bureaux et la reprise plus lente que prévu dans le segment des studios.

De plus, les hypothèses de croissance du bénéfice d'exploitation net en espèces des mêmes magasins de la société ont été ajustées à la baisse, soulignant la difficulté de maintenir et d'accroître son flux de revenus.

Problèmes d'évaluation

Du point de vue de la valorisation, les actions d'Hudson Pacific semblent bon marché à première vue, les actions se négociant avec une décote importante par rapport à leurs moyennes historiques.

Cette décote reflète toutefois le scepticisme du marché quant à la capacité de l'entreprise à relever les défis auxquels elle est confrontée. Le ratio cours/FFO de l'entreprise s'est considérablement réduit et, même si cela peut attirer les investisseurs axés sur la valeur, les risques associés aux perspectives opérationnelles et financières de l'entreprise ne peuvent être ignorés.

Risques

Le secteur des REIT de bureaux est sous pression en raison de la transition vers le télétravail et de l'augmentation des postes vacants qui en résulte. La dépendance de l'entreprise aux secteurs de la technologie et des médias, qui tardent à revenir au bureau, complique encore davantage ses perspectives de reprise.

Alors que Hudson Pacific doit relever ces défis, les investisseurs doivent évaluer les bénéfices potentiels par rapport aux risques. La décision de Michael Burry de prendre une nouvelle position dans l'action peut témoigner de sa confiance dans les perspectives à long terme de l'entreprise, mais elle souligne également le niveau élevé de risque impliqué.

Les fondamentaux de la société demeurent fragiles, avec des taux d'occupation en baisse, un FFO réduit et des risques de refinancement importants à l'horizon. Compte tenu de ces facteurs, il est essentiel d'aborder Hudson Pacific avec prudence.

Voyons maintenant ce que les graphiques ont à dire sur la trajectoire du prix de l'action, car l'analyse technique pourrait offrir des informations supplémentaires pour savoir si cette action est sur le point de connaître un retournement de situation ou une nouvelle baisse.

Trading proche du support

L'action d'Hudson Pacific a chuté de 85 % entre avril 2022 et juin 2023. Bien que l'action ait réussi à rebondir de 4 $ à près de 10 $ l'année dernière, elle a réalisé la plupart de ces gains cette année, puisqu'elle se négocie autour de 4,50 $.

Graphique HPP par TradingView
Malgré la faiblesse des graphiques à long terme, l'action Hudson Pacific a atteint un support proche de 4,20 $ à plusieurs reprises au cours de l'année écoulée, ce qui suggère une forte activité des acheteurs à proximité de ce niveau. Par conséquent, les investisseurs qui, comme le Dr Burry, sont optimistes quant à l'action ont désormais une entrée à faible risque entre leurs mains.

Ils peuvent ouvrir des positions longues à près de 4,50 $ avec un stop loss à 4,15 $. Si le REIT parvient à se redresser ou si l'environnement économique s'améliore, cela entraînera l'émergence d'une dynamique haussière qui pourrait à nouveau porter le titre à près de 10 $.

Les traders qui continuent de peser sur le titre ne doivent pas ouvrir de nouvelles positions courtes aux niveaux actuels, car le titre se négocie très près de son support à moyen terme. Les positions courtes ne doivent être envisagées que si le titre clôture quotidiennement en dessous de 4,20 $.