À quoi s’attendre du marché immobilier commercial américain en 2026

Après des années de turbulences causées par la hausse des taux d’intérêt, le secteur de l’immobilier commercial américain aborde 2026 avec un optimisme prudent.

Alors que les coûts d’emprunt s’assouplissent, les dirigeants du secteur modèrent les attentes par rapport à l’année dernière.

Selon la récente enquête annuelle de Deloitte, la plupart des entreprises anticipent une croissance des revenus, mais moins prévoient d’augmenter leurs dépenses, et beaucoup s’attendent à des coûts plus élevés.

Le marché montre des signes de stabilisation, mais des défis subsistent dans les segments bureaux, multifamiliaux et centres de données.

Voici trois raisons pour lesquelles le sentiment pour le marché immobilier commercial à l’approche de la nouvelle année est moins positif qu’auparavant.

Coûts croissants et plans de dépenses plus faibles

L’un des signes les plus clairs d’une vision plus mesurée est le changement de comportement de dépense chez les cadres de l’immobilier commercial.

Bien que la majorité des entreprises s’attendent encore à une amélioration des revenus d’ici la fin de l’année prochaine, moins s’engagent dans de nouveaux investissements comparés à l’année précédente.

Au contraire, beaucoup prévoient de maintenir les dépenses stables, reflétant l’incertitude quant au rythme de la reprise.

Dans le même temps, une part significative des répondants à l’enquête Deloitte s’attend à des dépenses d’exploitation plus élevées, de la main-d’œuvre à la maintenance en passant par le financement.

Cette combinaison – des dépenses stables parallèlement à des coûts croissants – suggère que les marges pourraient être réduites en 2026, rendant les entreprises moins enclines à prendre des risques.

Cette posture prudente souligne à quel point les pressions inflationnistes persistantes et les conditions économiques imprévisibles continuent de peser sur le secteur.

La reprise du marché des bureaux fait face à des limites

Le segment des bureaux, longtemps miné par les vacances de logements de la pandémie, semble avoir atteint un tournant.

Les taux de vacance devraient diminuer à mesure que les locataires reviennent, et les propriétés haut de gamme de classe A connaissent une forte demande.

Pourtant, la récupération est inégale. Les bâtiments anciens ou de moindre qualité restent sous pression, les locataires privilégiant des espaces modernes offrant des équipements et des caractéristiques durables.

Pour aggraver le défi, la construction de nouveaux bureaux est à son niveau le plus bas depuis des décennies, limitant l’offre de nouveaux acteurs mais signalant aussi l’hésitation des promoteurs.

Si la tendance à la qualité profite aux actifs de premier ordre, le marché des bureaux dans son ensemble fait encore face à des vents contraires structurels, notamment les modes de travail hybride et la réduction des effectifs des entreprises.

En conséquence, l’optimisme est tempéré par la réalité que toutes les propriétés ne participeront pas de manière égale au rebond.

Centres multifamiliaux et de données : contraintes d’approvisionnement et de politique

Les logements multifamiliaux ont été un aimant fiable pour les investissements, mais une vague de nouvelles constructions remodele le paysage.

Avec un nombre record d’unités entrant sur le marché, les loyers s’assouplissent et les propriétaires offrent des concessions pour attirer des locataires.

Cet afflux d’offre, en particulier dans les développements haut de gamme, devrait freiner la croissance des loyers à court terme.

Parallèlement, les centres de données – salués comme les meilleurs acteurs de 2025 – continuent d’attirer des capitaux, mais rencontrent des obstacles en matière de financement, de capacité du réseau énergétique et d’approbations de zonage.

L’incertitude politique ajoute une couche supplémentaire de complexité. Bien que des incitations fédérales pour le logement abordable aient été évoquées, des mesures concrètes restent indéfinies.

Sans directives claires, les investisseurs doivent naviguer dans un marché où la demande est forte mais où les défis réglementaires et logistiques obscurcissent les perspectives.