L'action Digital Realty recule de 4 %, mais voici pourquoi le marché pourrait se tromper

L'action Digital Realty NYSE:DLR a chuté d'environ 5 % lors des échanges avant l'ouverture mardi après que le propriétaire de centres de données a annoncé un accord de 3,5 milliards USD (env. 3,1 milliards €) visant à racheter les participations de Blackstone dans trois actifs en Virginie du Nord.

À première vue, la réaction semble attendue : la transaction est importante, partiellement financée par des actions et intervient après plusieurs autres mouvements de capital.

Mais la vente soulève aussi une question légitime : le marché met-il trop l'accent sur la dilution à court terme au détriment de la qualité de ce que Digital Realty acquiert ?

Digital Realty : l'accord qui a inquiété les investisseurs

Digital Realty paie 1,2 milliards USD (env. 1 milliards €) pour acquérir la participation combinée de 64 % de Blackstone dans trois centres de données hyperscale en Virginie du Nord.

La contrepartie comprend 400 millions USD (env. 348,9 millions €) en numéraire et 2,3 milliards USD (env. 2 milliards €) en actions Digital Realty. Les actifs ont une valeur brute de 7,8 milliards USD (env. 6,8 milliards €), incluant la dette et le capital restant à engager pour le développement.

Les propriétés comprennent la participation de 80 % de Blackstone dans deux centres de données de 96 mégawatts à Manassas (Virginie) et sa participation de 50 % dans une installation de 96 mégawatts à Sterling.

Les investisseurs n'ont clairement pas apprécié l'opération et la raison évidente est la dilution.

Le versement de 2,3 milliards USD (env. 2 milliards €) en actions signifie davantage de titres en circulation, ce qui peut peser sur les mesures par action à court terme.

La composante en espèces de 1,2 milliards USD (env. 1 milliards €) alimente aussi les inquiétudes des investisseurs concernant l'intensité capitalistique, à un moment où le développement de centres de données est déjà coûteux.

Le calendrier joue également : Digital Realty a récemment levé environ 1,2 milliards USD (env. 1 milliards €) via une vente d'actions sur le marché et a acheté près de 1 440 acres près de Kansas City pour des développements hyperscale futurs.

La société augmente par ailleurs sa participation dans Teraco et acquiert Columbia Capital.

Pourquoi les fondamentaux racontent une autre histoire

Les actifs eux-mêmes paraissent solides : les trois centres de données sont entièrement loués à des clients hyperscale de qualité investment-grade sous des baux de 15 ans.

Ils présentent une note de crédit client moyenne pondérée de AA- et intègrent des clauses d'indexation des loyers de 3,6 % par an.

C'est précieux dans le secteur des centres de données. Des baux longs avec des clients de haute qualité peuvent fournir des flux de trésorerie prévisibles, tandis que les augmentations de loyers incorporées contribuent à protéger les rendements dans le temps.

Les analystes ont noté que l'accord présente aussi un taux de capitalisation stabilisé initial supérieur à 6,5 %. Pour des actifs hyperscale entièrement loués en Virginie du Nord, ce n'est pas un chiffre faible.

Si les taux de capitalisation continuent de se comprimer parce que la demande liée à l'IA et au cloud reste soutenue, Digital Realty pourrait acquérir un flux de trésorerie à long terme très attractif.

« Cette transaction devrait être accrétrice pour le Core FFO par action en 2027 et 2028, à mesure que les développements seront achevés et que les loyers commenceront », a déclaré le directeur financier de Digital Realty, Matt Mercier.

C'est la phrase clé pour les investisseurs. L'accord peut peser sur le titre aujourd'hui en raison de la dilution et des inquiétudes de financement, mais la société s'attend à ce qu'il augmente les fonds d'exploitation de base par action une fois les actifs stabilisés.

Greg Wright, directeur des investissements de Digital Realty, a également présenté l'acquisition comme l'étape suivante d'un partenariat existant avec Blackstone, déclarant qu'elle permet à la société d'accroître sa participation dans des « actifs hyperscale entièrement loués et de haute qualité ».