La marée tourne-t-elle son dos aux propriétés au bord de l'eau ? Une entrevue avec le Dr Ian Miller

Voici une question : avec le niveau de la mer qui monte, seriez-vous à l'aise d'investir votre argent dans une maison au bord de la plage ? Le Dr Ian Miller du programme Washington Sea Grant, basé à l'Université de Washington, n'est pas sûr que ce soit une si bonne idée.

La propriété au bord de l'eau aux États-Unis a longtemps été un investissement souhaitable, de nombreux Américains souhaitant vivre au bord de l'eau ou trouver une deuxième maison loin des centres urbains animés.

Le changement climatique pourrait être sur le point de changer tout cela dans les décennies à venir, cependant, McKinsey prévoyant que les inondations de marée pourraient effacer 30 milliards de dollars du marché immobilier en Floride au cours des 10 prochaines années, de nombreuses personnes craignent un éloignement généralisé des zones présentant un risque d'inondations.

Pour comprendre les facteurs impliqués et leur impact potentiel sur le marché immobilier américain, nous nous sommes entretenus avec le Dr Ian Miller, un spécialiste des risques côtiers axé sur la gestion et la planification côtières dans l'État de Washington. Il voit un changement potentiellement sismique à venir en termes d'attitudes à l'égard de la vie côtière, avec de larges implications pour nos attitudes à l'égard de la vie près de l'eau.

Un changement dans les décennies à venir

Prédire l'avenir n'est jamais une tâche simple, bien que le Dr Miller soit convaincu que les attitudes à l'égard de la vie au bord de l'eau sont susceptibles de changer dans les années à venir ou dans les décennies - le littoral revenant à une zone où vivent les plus pauvres de la société, plutôt que les plus riches.

Son expérience d’observation des zones côtières de Washington l’a conduit à penser « qu'un changement important dans la valeur culturelle que nous attribuons au fait de vivre directement sur la plage » doit être discuté comme un « quand » plutôt que comme un « si », comme l'élévation du niveau de la mer et la fréquence accrue des conditions météorologiques extrêmes qui font d'avoir une maison sur la côte une proposition plus risquée.

Pour les investisseurs potentiels, il est important de tenir compte de ces facteurs, car un tel changement d'attitude de la société à l'égard de la vie côtière pourrait avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété riveraine. Les projections de McKinsey mentionnées ci-dessus ne sont qu'un exemple, et il n'est pas difficile de voir que les maisons côtières à travers les États-Unis pourraient commencer à perdre de la valeur rapidement si les acheteurs commencent à préférer des propriétés plus sûres à l'intérieur des terres.

Avec jusqu'à un tiers des Américains vivant maintenant dans les zones côtières, le nombre de personnes touchées lorsqu'un tel changement se produit pourrait entraîner une nouvelle baisse des prix du côté de l'offre. Cela laisse la possibilité distincte que certaines personnes pourraient être piégées dans des propriétés invendables présentant un risque d'inondation.

L'incertitude brouille les eaux

Un sujet qui a figuré en bonne place dans notre entretien était la manière dont les États-Unis définissent et évaluent actuellement les plaines inondables, et comment il est peu probable que cela soit compatible avec un climat changeant.

Actuellement, les zones sont cartographiées en tant que zones inondables si elles sont associées à une probabilité de 1 % (ou plus) d'un événement annuel d'inondation. Cependant, le risque réel pour les maisons dans la zone cartographiée varie en fonction de leur emplacement et des événements météorologiques associés, et les lignes sont mises à jour très rarement.

Cela pose des problèmes aux investisseurs potentiels pour évaluer le risque. Une petite inondation causée par une marée anormalement élevée ne causera pas autant de dégâts qu'un ouragan violent, et si les plaines inondables ne sont pas cartographiées avec précision et souvent, en particulier lorsque le niveau de la mer augmente, vous pourriez acheter une propriété à risque sans le savoir.

Le Dr Miller a expliqué comment la zone inondable avait récemment été reconfigurée à Washington pour la première fois en 30 ans environ. Alors qu'il pensait que c'était probablement à peu près approprié pour un État qui a vu une élévation du niveau de la mer de 4 à 5 pouces au cours des 100 dernières années, il avait ceci à dire à propos de l'impact que le changement climatique pourrait avoir sur les personnes cherchant à contracter des hypothèques :

La possibilité d'acheter une maison qui ne se trouve pas à l'intérieur d'une plaine inondable cartographiée, mais qui s'y intègre pendant le remboursement d'une hypothèque est « très possible », selon le Dr Miller. Tous les marchés ont horreur de l'incertitude et il faudra trouver une solution à ce problème pour donner une certaine sécurité aux acheteurs potentiels et leur permettre de réaliser des évaluations précises des risques.

Que peut-on faire pour protéger les habitations exposées aux inondations ?

Le Dr Miller a tenu à souligner qu'il existe des moyens par lesquels les investisseurs peuvent atténuer le risque d'inondation de leurs propriétés - le plus courant étant de construire des murs et des défenses contre les inondations :

Dans son travail, cependant, il est également désireux de trouver des solutions plus naturelles. Celles-ci incluent la restauration des marais salés et des varech qui peuvent réduire la menace d'inondations côtières, et l'utilisation de matériaux comme le bois dans la construction plutôt que des rochers et du béton. Tous ces éléments peuvent contribuer à réduire les risques d'inondation et à préserver les habitats naturels.

Nous lui avons également posé des questions sur le programme national d'assurance contre les inondations des États-Unis (qui devrait être mis à jour plus tard cette année), et comment cela pourrait aider à atténuer les effets financiers des inondations. Il craignait cependant que la législation ne soit inefficace, soulignant que les riches qui achètent des maisons purement et simplement ne sont pas obligés d'y participer et que la présence même du programme « subventionne et incite » en quelque sorte la construction dans les zones à risque en premier lieu.

Le Dr Miller a décrit comment il serait possible pour les riches propriétaires d'adapter leurs propriétés pour devenir « tolérantes aux inondations », mais qu'en fin de compte, la plupart y verront probablement trop de travail et déménageront loin de la côte. Tout cela est très bien pour ceux qui peuvent se le permettre, mais l’inquiétude demeure pour ceux qui n’ont pas les capitaux nécessaires pour faire un tel choix.

Il y a encore une certaine romance à vivre près du clapotis des vagues de la mer, mais la réponse du Dr Miller à savoir s'il achèterait une propriété sur le rivage sert d'indication de la direction que prendra la marée à l'avenir :