1 action REIT à acheter, 1 à vendre : Medical Properties Trust, Alexandria (ARE)

Les sociétés immobilières se portent relativement bien, car nombre d’entre elles continuent de traverser sans problème le fameux mur des échéances et la Réserve fédérale évoque des baisses de taux d’intérêt.

L'ETF Vanguard Real Estate (VNQ) a atteint un sommet de 97,2 $ mercredi, soit 42 % au-dessus de son plus bas niveau en 2023. Il a bondi de plus de 14 % cette année, battant l'ETF SPDR Dow Jones (DIA), qui a augmenté d'environ 10 %.

D’autres fonds axés sur l’immobilier ont également bien performé, car les faibles taux d’intérêt réduiront leurs coûts d’emprunt et de refinancement. Cet article s’intéresse à deux fonds d’investissement immobilier populaires : Medical Properties Trust (MPW) et Alexandria Real Estate Equities (ARE).

Fiducie de propriétés médicales | MPW

Medical Properties Trust est un FPI de premier plan qui est devenu populaire, pour de mauvaises raisons, récemment.

Il s'agit du plus grand propriétaire de sociétés immobilières hospitalières aux États-Unis. Après avoir acheté ces propriétés, la société s'efforce de générer des revenus réguliers auprès des exploitants d'hôpitaux.

En théorie, le secteur hospitalier est relativement sûr en raison de la croissance de la population américaine qui continue de vieillir. Il est également soutenu par Medicare/Medicaid, qui dépense des milliers de milliards chaque année.

Cependant, Medical Properties Trust a été mis sous pression en raison de quelques clients problématiques qui avaient du mal à payer leur loyer: Prospect et Steward Healthcare. Steward a déposé son bilan il y a quelques mois.

Cette semaine, le juge Christopher Lopez a donné aux deux sociétés son accord provisoire pour un accord dans lequel MPW reprendra les hôpitaux de Steward et financera toutes les dépenses. Dans le cadre de l'accord, Steward abandonnera toutes les plaintes contre MPW et continuera de vendre ses opérations en Floride. Ces fonds seront utilisés pour payer les prêteurs et les créanciers.

Steward a vendu ses opérations, y compris son centre médical régional de Wadley au Texas, à Christus Health.

MPW a également été confrontée à des difficultés en raison du contexte de taux d'intérêt élevés. Dans ce contexte, la société s'est retrouvée dans une situation de décalage entre ses contrats de location et la durée moyenne de la dette utilisée pour financer ces transactions, dans la plupart des cas, supérieure à 15 ans. En conséquence, elle a décidé de réduire à nouveau son dividende.

L'action de Medical Properties Trust a bien performé cette année, augmentant de plus de 80 % par rapport à son point le plus bas de janvier. Cette performance est principalement due au fait que les investisseurs estiment que la direction réussit à redresser l'entreprise.

Cependant, de nombreux investisseurs ne sont pas convaincus de son avenir et ont placé des positions courtes, lui donnant un intérêt court de près de 40 %.

Du côté positif, la société a formé un canal ascendant et s'est déplacée au-dessus de la moyenne mobile sur 50 jours. Elle tente également de franchir le point de retracement de 23,6 %.

Toutefois, le risque est que la société ait formé un graphique tête-épaules, un signe baissier populaire.

Par conséquent, dans ce cas, une cassure sous la ligne de cou à 4,33 $ indiquerait une nouvelle baisse. En revanche, d'autres gains seront confirmés si le titre dépasse le côté droit du modèle H&S à 5,30 $.

Immobilier à Alexandrie | ARE

Alexandria Real Estate est l'un des plus grands REIT des États-Unis avec une valorisation de plus de 20 milliards de dollars. Il bénéficie également d'un solide historique puisque son rendement depuis son introduction en bourse a été supérieur à 430 %. Le rendement total, y compris les dividendes, a été plus élevé.

Alexandria se distingue considérablement de MPT car elle se concentre sur les sciences de la vie et les technologies agricoles. Elle compte parmi ses clients certains des plus grands acteurs de l'industrie pharmaceutique comme Roche, Illumina, Bristol-Myers Squibb, Sanofi et Eli Lilly.

En ayant des clients de premier ordre, Alexandria évite les problèmes de loyer auxquels Medical Properties a été confrontée. La plupart de ces entreprises ont également des baux à long terme et déménagent rarement dans d'autres propriétés.

Cependant, comme d’autres REIT, elle a traversé une période difficile en raison des taux d’intérêt élevés et de l’opinion selon laquelle elle était surévaluée. Sa valeur est passée d’un sommet de 204 $ en 2021 à un creux de 88 $ plus tôt cette année.

Maintenant que les taux d'intérêt sont sur le point de baisser, la société pourrait en tirer un bénéfice substantiel, car elle est devenue assez bon marché. Elle se négocie à un ratio cours/fonds propres d'exploitation (P/FFO) de 12, ce qui est inférieur à ses normes historiques. Le rendement des dividendes de la société est également devenu plus attractif à 4,34 %.

Analyse technique des actions ARE

L'action ARE présente notamment des caractéristiques techniques intéressantes. Sur le graphique hebdomadaire, elle a dépassé le point de retracement de Fibonacci de 23,6 %. Elle a également inversé la moyenne mobile exponentielle (EMA) clé sur 50 semaines.

Plus important encore, Alexandria Real Estate a formé ce qui ressemble à un modèle graphique en drapeau haussier représenté en vert. Dans la plupart des cas, il s'agit de l'un des modèles haussiers les plus importants du marché.

Il semble également que le titre ait formé un modèle de graphique en coin descendant, ce qui est un signe haussier populaire. Par conséquent, le titre pourrait bientôt connaître une cassure haussière, les haussiers ciblant le prochain point de résistance clé à 130 $, le point de retracement de 38,2 %.