Le marché immobilier de Dubaï (250 milliards $) survivra‑t‑il au conflit au Moyen‑Orient ?

« J'habite à Dubaï depuis deux ans et cela a été formidable. Mais quand on voit des missiles voler, tous les autres paramètres disparaissent. On veut se précipiter vers un endroit sûr, » a déclaré Dan Hayes, cadre en marketing sportif.

La skyline de Dubaï — depuis longtemps symbole de croissance rapide et refuge pour les capitaux mondiaux — fait face à un test majeur.

Après des années de gains historiques, les secteurs ultra‑luxe et résidentiel prime de l'émirat sont confrontés à un soudain sentiment « d'attente », alors que l'escalade des tensions au Moyen‑Orient jette une ombre sur la confiance des investisseurs.

Selon ANAROCK, Dubaï a enregistré près de 917 milliards AED (environ 250 milliards $) de transactions immobilières rien qu'en 2025 — un niveau record dans son histoire.

Les volumes de transaction ont dépassé les 270 000 opérations, témoignant d'une forte participation des investisseurs et d'une grande liquidité sur le marché, le résidentiel ayant joué un rôle majeur dans cette dynamique.

Environ 200 000 transactions résidentielles d'une valeur d'environ 538 milliards AED ont été enregistrées au cours de l'année.

Depuis 2021, les prix de l'immobilier résidentiel à Dubaï ont augmenté d'environ 60–75 %, faisant de ce cycle l'un des plus soutenus au monde dans la période post‑pandémie, a indiqué ANAROCK.

« Ce contexte est important car les marchés déjà en forte expansion tendent à réagir différemment aux chocs géopolitiques. Dans la plupart des cas, l'impact initial se traduit par un ralentissement de l'activité transactionnelle plutôt que par une correction immédiate des prix, » a déclaré le Dr Prashant Thakur, directeur exécutif et responsable de la recherche et du conseil chez ANAROCK Group.

Qu'est‑ce qui a poussé le boom immobilier de Dubaï ?

Dans une interview accordée à Invezz, Faisal Durrani, associé et responsable de la recherche pour le Moyen‑Orient et l'Afrique du Nord chez Knight Frank, a déclaré que la réponse du gouvernement des ÉAU à la pandémie avait joué un rôle crucial pour déclencher le récent boom immobilier.

« Les ÉAU faisaient partie des pays les plus vaccinés au monde. Il y a même eu des moments où c'était le pays le plus vacciné au niveau mondial, » a‑t‑il dit.

« La pandémie a également accéléré certaines législations qui pouvaient déjà être prévues, notamment l'introduction d'un large éventail de nouvelles options de visa résidentiel conçues pour attirer et retenir les talents. Ces mesures ont considérablement facilité l'installation, la vie et le travail à Dubaï et dans l'ensemble des ÉAU. »

Durrani a également mis en avant plusieurs avantages structurels qui continuent de soutenir la demande.

« Il existe aussi des facteurs plus souples qui rendent Dubaï et les ÉAU attractifs pour vivre, travailler et investir — le climat, la sécurité, l'état de droit, une éducation de grande qualité et des infrastructures de classe mondiale. L'ensemble de ces éléments a contribué au succès actuel du marché, » a‑t‑il déclaré.

Source : ANAROCK

La montée des tensions géopolitiques met à l'épreuve la confiance des investisseurs

Le secteur immobilier de Dubaï a déjà été confronté à des interrogations liées aux risques géopolitiques, en particulier pendant le long conflit israélo‑palestinien.

Cependant, la dernière escalation est cruciale car les infrastructures des ÉAU sont elles‑mêmes ciblées, remettant en cause la réputation de longue date de l'émirat en tant que hub économique sûr dans la région.

Il est rapporté que l'Iran a lancé plus de 1 000 drones et missiles en direction de cibles aux ÉAU, endommageant des infrastructures, notamment l'aéroport international de Dubaï et l'hôtel Fairmont, ainsi que des zones résidentielles et touristiques.

Des explosions ont également été signalées à proximité de l'aéroport international Zayed à Abu Dhabi jeudi.

Les autorités aéroportuaires ont conseillé aux passagers de ne pas voyager sauf en cas de réservation confirmée et de notification directe de leur compagnie aérienne.

Dans un message publié sur X, l'aéroport a indiqué que l'accès serait strictement réservé aux passagers disposant d'une réservation confirmée.

Dans un tel contexte, des questions sur l'impact psychologique potentiel sur les investisseurs mondiaux sont inévitables.

Que feront les investisseurs ?

Le marché immobilier de Dubaï dépend fortement des investisseurs internationaux et des résidents expatriés.

Toute perception d'un risque géopolitique croissant peut inciter les investisseurs à adopter temporairement une posture d'attentisme.

De tels changements de sentiment affectent généralement en premier lieu les achats sur plan et les investissements spéculatifs, ces segments étant plus sensibles aux variations de la confiance du marché, a expliqué Thakur.

Des rapports indiquent que les acheteurs ayant déjà réservé un logement pourraient chercher à renégocier les conditions ou obtenir des remises plus importantes, tandis que les acheteurs potentiels pourraient retarder leurs décisions d'investissement jusqu'à stabilisation de la situation.

Certains investisseurs pourraient également rediriger des capitaux vers des projets résidentiels haut de gamme en Inde.

« Dans le segment mid‑market (propriétés dans la fourchette de $330,000 à $880,000), les négociations devraient s'intensifier, les utilisateurs finaux recherchant de meilleures affaires et les investisseurs se montrant plus prudents quant à de nouveaux engagements, » a déclaré Amit Goenka, CMD de Nisus Finance, dans un reportage cité par Hindustan Times.

« Les transactions de grande valeur devraient donc rester discrètes pendant un certain temps, les investisseurs fortunés pouvant différer les achats importants, » a‑t‑il ajouté.

Le déclin du tourisme frappera les locations de courte durée

Le tourisme représente un autre canal potentiel de transmission de l'impact économique plus large.

On estime la valeur annuelle de l'industrie touristique au Moyen‑Orient à environ 367 milliards $, et des tensions géopolitiques prolongées pourraient peser sur le sentiment de voyage dans toute la région.

Les estimations sectorielles suggèrent que l'instabilité pourrait se traduire par 23–38 millions de visiteurs en moins, ce qui pourrait correspondre à une baisse des recettes touristiques de 34–56 milliards $.

« Si ce scénario se réalise, l'impact immédiat se ferait probablement sentir sur les appartements en location courte durée, les actifs hôteliers et les commerces situés dans les quartiers à forte affluence touristique, » a déclaré Thakur.

Cependant, il a noté que la demande résidentielle à Dubaï n'est pas uniquement tirée par le tourisme.

« La forte population expatriée de la ville continue de fournir une base stable de demande de logements, » a‑t‑il dit.

Un marché habitué aux cycles

Le secteur immobilier de Dubaï a traversé plusieurs cycles de boom et de correction au cours des deux dernières décennies.

Pendant la crise financière mondiale de 2008, les prix de l'immobilier ont chuté de près de 50–60 %, et le marché a mis environ six à sept ans pour se redresser complètement.

Une autre correction est intervenue entre 2014 et 2019, lorsque les prix ont dévissé d'environ 25–30 %, principalement en raison de la baisse des prix du pétrole et d'une offre excédentaire de logements.

Plus récemment, la pandémie de COVID‑19 n'a causé qu'une brève interruption, le marché retrouvant son niveau en 12–18 mois.

Source : ANAROCK

Ces cycles soulignent une caractéristique importante du marché immobilier de Dubaï : si les corrections peuvent être nettes, le secteur a historiquement montré une forte capacité de rebond une fois la confiance des investisseurs rétablie.

« Les tensions géopolitiques actuelles introduiront sans aucun doute une certaine prudence chez les investisseurs, » a déclaré Thakur.

« Les volumes de transaction pourraient se modérer à court terme le temps que les acheteurs évaluent l'évolution du risque. Pourtant, la position de Dubaï en tant que hub financier et de style de vie mondial — combinée à sa base d'investisseurs diversifiée et à la flexibilité de ses politiques — continue d'apporter un solide soutien structurel à son secteur immobilier. »

« En ce sens, la véritable question n'est peut‑être pas de savoir si les tensions géopolitiques affecteront le marché immobilier de Dubaï — elles le feront presque certainement à court terme. La question plus pertinente est de savoir à quelle vitesse la confiance des investisseurs reviendra une fois l'environnement géopolitique stabilisé, » a‑t‑il ajouté.

« Si l'histoire est un guide, le marché immobilier de Dubaï a maintes fois démontré qu'il peut se redresser plus rapidement que de nombreux marchés immobiliers mondiaux. »

Conseils pour les investisseurs face à l'incertitude

Gaj Properties a détaillé plusieurs stratégies pour les investisseurs immobiliers naviguant dans le contexte actuel.

La société recommande de privilégier les biens bien situés, dotés d'infrastructures solides et réalisés par des promoteurs réputés, tout en surveillant de près le sentiment général du marché.

« Restez informé des évolutions géopolitiques, mais évitez les décisions émotionnelles, » a indiqué la société.

Elle conseille également aux investisseurs d'adopter une perspective long terme, en notant que la volatilité à court terme s'estompe souvent sur des horizons de détention pluriannuels.

Travailler avec des conseillers expérimentés et diversifier entre les segments résidentiels et commerciaux peut aussi aider à équilibrer les risques.