I prezzi delle case scenderanno con la minaccia di una recessione? Un report

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su Jan 16, 2023
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  • Alcuni analisti prevedono enormi crolli nel settore immobiliare, ma il nostro analista non è d'accordo
  • Banche più sane del 2008, il debito delle famiglie è più basso e la domanda di alloggi supera l'offerta
  • L'aumento dei tassi di interesse segnala che un indebolimento è inevitabile, ma non per forza grave

Alcuni acquistano case per investire nel mercato immobiliare. Altri acquistano, ma non per investire. Tutti hanno un qualche interesse nel settore immobiliare.

Se non stai comprando, stai affittando, ma tutti abbiamo bisogno di un posto dove vivere. Questo è ciò che rende così interessante un’analisi del settore immobiliare. E nell’ultimo anno, con tutta la serie di incertezze che ha invaso l’economia, il mercato immobiliare sembra essere a un bivio.

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Alcuni analisti chiedono correzioni su larga scala, con titoli che volano intorno al 10%, 15%, 20% di calo. Ho scritto questo articolo lo scorso novembre sostenendo che le previsioni più drammatiche erano del tutto sbagliate, non riuscendo a vedere come gli scenari apocalittici potessero realizzarsi.

Ma mentre l’economia continua a vacillare tra una crisi del costo della vita, la guerra russa in Ucraina e l’inasprimento dei tassi di interesse, diamo uno sguardo al panorama aggiornato.

Perché la gente pensa che i prezzi delle case scenderanno?

Innanzitutto, la parte ovvia. I tassi dei mutui sono andati alle stelle e per i prezzi delle case, questo non è un bene.

Quando il mondo è uscito dal COVID, è emersa una crisi inflazionistica come non si vedeva dagli anni ’70. Per contrastare ciò, la Federal Reserve ha deciso di aumentare in modo aggressivo i tassi di interesse. Lo scopo è quello di risucchiare liquidità dall’economia, sopprimere la domanda e infine frenare l’inflazione.

Questo è il modo in cui le banche centrali combattono l’inflazione. L’unico problema è che, allo stesso tempo, l’aumento dei tassi di interesse sopprime gli investimenti e l’economia in generale. Quindi, mentre la domanda deve essere ridimensionata per ridurre l’inflazione, tirala troppo oltre e rischi una recessione. Questo è il problema che la Fed sta cercando di contrastare.

Sfortunatamente, l’inflazione è aumentata a un livello tale che le previsioni di consenso indicano una contrazione dell’economia fino al punto di recessione. Abbiamo già visto il Regno Unito affrontare il caos economico e l’Europa lottare a causa dei problemi derivati dalla guerra russa in Ucraina (e della crisi energetica che ne è conseguita). Questi fattori hanno portato a previsioni che l’economia si contrarrà, e i prezzi delle case seguiranno.

I tassi dei mutui sono saliti alle stelle

Naturalmente, c’è una conseguenza immediata a tutto ciò, che sta portando a previsioni di calo dei prezzi delle case, e questo è l’importantissimo tasso ipotecario.

Le banche centrali che alzano i tassi di interesse influiscono gravemente sui pagamenti dei mutui. Il grafico sottostante mostra la rapidità con cui i tassi dei mutui sono saliti alle stelle, raggiungendo il punto più alto dal 2002 prima di scendere leggermente, ma ancora del 6,5% rispetto al quasi 2,5% all’inizio del 2021. Un aumento così importante fa schizzare alle stelle le rate del mutuo dei proprietari di case.

Mentre la Fed statunitense ha aperto la strada con aumenti dei tassi di interesse, i tassi di interesse sono stati aumentati in tutto il mondo. Tuttavia, nonostante ciò, è importante guardare al mercato nel suo complesso. Non ci sono neanche lontanamente tanti mutui a solo interesse sul mercato oggi come negli anni passati. Non solo, ma questi tassi in aumento colpiscono maggiormente i mutui a tasso variabile, e questi sono diminuiti notevolmente in tutto il mondo sviluppato, come mostra il grafico sottostante del FT.

Questo non è il 2008

Tuttavia, nonostante tutto questo, non si può sostenere che i tassi ipotecari influiranno – e abbiano – influenzato la domanda. Ma qualsiasi parallelismo con periodi precedenti di crisi è ingenuo, a parer mio.

Ci sono molti titoli che indicano un crollo su larga scala, che sono senza dubbio alimentati in parte dalle conseguenze dello stress post-traumatico che molti hanno avuto dal Great Financial Crash (GFC). Ma questo è stato un evento da cigno nero guidato da una totale negligenza nel mercato immobiliare, innescato da una sorprendente crisi dei mutui subprime.

Oggi l’ambiente è completamente diverso. È difficile immaginare un crollo guidato dai subprime di tale portata, poiché quei punti deboli sono stati intonacati. Non solo, ma dopo la GFC, le banche hanno visto la regolamentazione inasprirsi e i loro coefficienti di riserva di capitale richiesti aumentare in modo significativo. Ciò ha portato a un sistema bancario notevolmente più sano e meglio capitalizzato. Non dimentichiamo che la crisi senza precedenti del 2008 e le conseguenze che ha subito il settore immobiliare sono state esacerbate in modo esponenziale dal caos causato da Lehman Brothers e dalla sua banda.

Inoltre, stiamo partendo da un punto più alto. Riciclerò un grafico che ho utilizzato dalla mia ultima analisi sulle abitazioni, che dipinge un quadro ipotetico di un calo del 25% dei prezzi delle case in questo trimestre negli Stati Uniti. Non suona così minaccioso quando viene messo in termini tipo “le abitazioni potrebbero scendere ai livelli più bassi in due anni “, vero?

Tuttavia, il grafico sopra sarebbe il caso ribassista definitivo. Un calo del 25% avrebbe conseguenze catastrofiche e lo scenario di cui sopra probabilmente traspare con il mercato azionario che si ritira in modo significativo, insieme al resto dell’economia.

Ma uso il grafico per mostrare fino a che punto i prezzi delle case sono aumentati in così poco tempo. Il prezzo medio di vendita di una casa era di 322.000$ nell’aprile 2020. Poco più di due anni dopo, era di 455.000$, ovvero un aumento del 41%. Perché comprare una moneta meme quando puoi comprare una casa?

I prezzi delle case potrebbero ancora scendere

Credo che i dati e gli schemi storici dimostrino che i prezzi delle case semplicemente non possono scendere al livello previsto da questi scenari ultra-ribassisti. Mi aspetto una certa debolezza, certo, ma soprattutto nelle grandi città c’è un’ondata di domanda di alloggi e un’offerta insufficiente per soddisfarla.

Aggiungete il fatto che oggi il clima è più sano – sia in termini di capitalizzazione delle banche ma anche che c’è meno debito delle famiglie e il mercato del lavoro è rimasto resiliente nonostante l’aumento dei tassi di interesse – e i prezzi delle case dovrebbero essere in una posizione migliore per resistere a una recessione.

Il grande crollo finanziario del 2008 ha visto i prezzi delle case diminuire del 15% – 20% in alcune delle nazioni sviluppate più colpite. Con quanto è diverso il sistema oggi, trovo difficile credere che abbiamo il clima adatto a quell’autunno.

Tuttavia, non si può ignorare che ci sono diversi fattori che indicano non solo un rallentamento del settore immobiliare, ma anche un calo, ma non di tale entità. I rapporti tra prezzo e reddito della casa non sono eccessivamente buoni, mentre l’accessibilità economica è persino inferiore a quella del 2008.

Le ragioni per essere pessimisti sono chiare. Il settore immobiliare ha già mostrato segni di indebolimento, ma solo lievemente. Ma questo non è lo stesso clima del 2008, ed è difficile immaginare un crollo degli alloggi, specialmente nei luoghi popolari e nelle grandi città.

Ma con l’inflazione ancora dilagante (nonostante i dati più ottimistici dell’ultimo mese), una guerra in Europa e alti tassi di interesse, ci sono ancora una miriade di variabili in gioco. L’aspettativa di base della maggior parte è che almeno una lieve recessione sia inevitabile. Ad ogni modo, c’è molta incertezza e un momento difficile per l’economia, indipendentemente dal modo in cui la vuoi vedere.