Airbnb contribue-t-il à la pénurie mondiale de logements ?

Les législateurs français ont franchi une étape importante le 7 novembre en adoptant une loi visant à renforcer la réglementation des hébergements touristiques comme Airbnb.

Cette mesure, en cours d'élaboration depuis avril 2023, vise à limiter les allégements fiscaux pour les propriétés utilisées pour la location à court terme afin de lutter contre la pénurie de logements abordables dans le pays.

"L'essor des locations de type Airbnb a contribué à encourager la spéculation et à compliquer encore davantage l'accès au logement classique", a déclaré Annaïg Le Meur, l'une des principales figures à l'origine du projet de loi.

La nouvelle loi s’inscrit dans le cadre d’un effort plus vaste visant à reconquérir le parc immobilier et à garantir que les propriétés résidentielles remplissent leur fonction initiale : fournir des logements aux résidents de longue durée.

Alors que les villes sont confrontées au double défi de la gestion du tourisme et de l'accessibilité au logement, la mesure législative française représente une avancée significative vers la limitation des comportements spéculatifs sur le marché immobilier.

Mais la France n’est pas la seule à réprimer les locations de courte durée comme Airbnb par le biais d’une nouvelle législation.

Face à la pénurie de logements abordables et à la flambée des loyers, les gouvernements et les collectivités locales du monde entier imposent des réglementations plus strictes sur les locations de courte durée.

Pourtant, ces réglementations, y compris les interdictions virtuelles, n’ont pas résolu le problème de manière significative.

Invezz examine comment cette situation évolue aux États-Unis et dans les pays européens :

Les autorités américaines réglementent et même interdisent les locations à court terme

Aux États-Unis, les villes imposent de plus en plus de restrictions sur les locations à court terme, craignant que ces plateformes contribuent à la hausse des loyers et à la limitation du parc immobilier.

Par exemple, Irvine, en Californie, a mis en place une interdiction des locations à court terme comme Airbnb et Vrbo dans les zones résidentielles en février 2021, invoquant l'augmentation du coût de la vie et la congestion accrue dans les quartiers.

La ville de New York a également pris des mesures audacieuses en mettant en œuvre la stricte loi locale 18, entrée en vigueur l’année dernière.

Ce règlement a pratiquement interdit Airbnb en stipulant que les hôtes doivent être présents lors des séjours de moins de 30 jours et en limitant les locations à deux voyageurs par annonce tout en obligeant les hôtes à s'inscrire auprès de la ville.

Les États-Unis ont également connu une mosaïque d’approches réglementaires. Santa Monica, San Francisco, Jersey City, Nashville et Boston ont toutes mis en œuvre des degrés divers de réglementation pour contrôler la prolifération des locations à court terme.

Toutefois, même si certains marchés immobiliers locaux ont connu une légère stabilisation, l’impact global sur les prix des loyers reste débattu.

L'Europe a largement réagi avec des plafonds

Partout en Europe, les villes ont également eu du mal à trouver un équilibre entre les avantages des locations à court terme et le besoin de logements abordables.

Barcelone, par exemple, a adopté une approche drastique. En juin 2024, le maire de la ville, Jaume Collboni, a annoncé son intention d'interdire complètement les nouvelles licences de location de courte durée d'ici novembre 2028.

Les annonces Airbnb à Barcelone ont augmenté de 42 % depuis 2015, une tendance qui a exacerbé la crise du logement dans la ville en retirant des milliers d'appartements du marché de la location à long terme.

Cette initiative vise à récupérer 10 000 propriétés pour les résidents, une mesure qui, selon Collboni, répond au « plus gros problème de Barcelone ».

Vienne suit le mouvement avec une réglementation qui entrera en vigueur en juillet 2024 et limitera les locations touristiques à 90 jours par an.

Ces mesures s'alignent sur celles en vigueur dans des villes comme Berlin, où les hôtes Airbnb doivent obtenir des permis pour la location complète de la propriété et respecter un plafond de 90 jours pour les résidences secondaires.

Le non-respect de ces règles peut entraîner de lourdes amendes, ce qui renforce le sérieux avec lequel les autorités s’attaquent au problème.

Londres impose également une limite similaire de 90 nuits par an sans demande de changement d'utilisation, garantissant que les propriétés restent principalement utilisées pour les résidents de longue durée.

Les réglementations strictes ont-elles fonctionné ?

À New York, l'impact de la loi a été considérable ; selon AirDNA, le nombre d'annonces Airbnb pour des séjours de moins de 30 nuits à New York a chuté de 83 % entre juillet 2023 et juillet 2024.

Cependant, même si cela a entraîné une diminution des locations à court terme, l’objectif ultime de la loi – convertir ces unités en logements à long terme – n’a pas été pleinement atteint.

Un an après l'introduction de cette réglementation controversée, le marché locatif de New York reste tendu, selon une enquête approfondie réalisée par Skift.

Bien que le nombre d’annonces de location à court terme ait chuté de façon spectaculaire, l’impact global sur le logement abordable a été modeste.

Les loyers médians à New York ont augmenté de moins de 1 % depuis la promulgation de la loi, mais les loyers des appartements d'une chambre ont atteint un niveau record de 4 500 $ par mois, illustrant comment de multiples facteurs au-delà d'Airbnb influencent l'accessibilité au logement.

L'industrie hôtelière de la ville a toutefois connu un boom, les projections du tourisme local montrant une augmentation du nombre de visiteurs.

De plus, le coup porté à l'activité d'Airbnb à New York a forcé les hôtes individuels à se démener pour couvrir leurs mensualités hypothécaires ou leur loyer.

Pendant ce temps, certains propriétaires de condominiums ont continué à profiter des locations à court terme en raison d’une lacune dans la loi.

De plus, un marché clandestin de locations à court terme a émergé, offrant des protections minimales, voire inexistantes, aux clients.

Les experts donnent leur avis : Airbnb est-il le principal coupable ?

Une étude réalisée par la Harvard Business Review plus tôt cette année a révélé que même si les locations à court terme contribuent à la hausse des loyers, elles n’en sont pas le principal moteur.

« Pour le dire simplement, restreindre Airbnb ne sera pas un outil efficace pour résoudre les problèmes d’accessibilité au logement dans de nombreuses villes américaines », note le rapport.

L’étude a révélé que la présence d’Airbnb n’a augmenté le loyer médian annuel que de 125 $, soit une petite partie de la hausse plus large des coûts du logement.

Au Royaume-Uni, une étude menée par EY a constaté une faible corrélation entre l’augmentation des annonces Airbnb et l’augmentation des coûts de logement.

Malgré les inquiétudes généralisées, les logements entiers répertoriés sur Airbnb représentent moins de 0,7 % du total des logements du pays, et la plupart des hôtes louent leur logement moins de trois jours par mois, selon le rapport.

Les annonces actives plus de 90 nuits par an ne représentent que 0,17 % du parc immobilier, soulignant encore davantage l’impact minime sur la disponibilité globale.

La défense d'Airbnb

Cherchant à apaiser les allégations selon lesquelles l'augmentation du nombre d'Airbnb serait à l'origine de la pénurie de logements abordables au Royaume-Uni, Airbnb a déclaré :

« Il est largement reconnu que le Royaume-Uni n’a pas réussi à construire suffisamment de logements pour répondre à la pression de la demande depuis des années, des estimations indépendantes constatant que le Royaume-Uni souffre d’un déficit d’offre de logements d’environ 5 millions de logements. »

Parallèlement, les données d'Airbnb ont révélé que la majorité des hôtes au Royaume-Uni répertorient un logement et que 40 % d'entre eux affirment que le revenu supplémentaire les aide à payer leur logement.

À New York, un an après l'entrée en vigueur de cette loi stricte, Airbnb a demandé en septembre aux autorités de la ville de reconsidérer la réglementation, invoquant des prix plus élevés pour les voyageurs et un impact nul sur le marché immobilier.

Airbnb, se référant aux données d'Apartment List, a souligné que les taux de vacance des appartements sont restés stables à 3,4 % depuis la promulgation de la loi.

De plus, Airbnb a souligné que les dépenses de voyage ont augmenté, les tarifs des hôtels à New York ayant augmenté de 7,4 % sur un an en juillet, dépassant le taux national de 2,1 % rapporté par Co-Star.

À la recherche d'un terrain d'entente

Même si les interdictions pures et simples peuvent sembler être une solution directe, les experts plaident en faveur d’une réglementation équilibrée qui réponde à la fois aux besoins en matière de logement et aux avantages économiques.

« Les plafonds sur le nombre de nuits pendant lesquelles une propriété peut être louée, comme la règle de 90 jours à Londres ou la limite de 30 jours à Amsterdam, offrent une voie médiane pratique », a déclaré un analyste politique.

Ces mesures permettent aux hôtes occasionnels de gagner un revenu supplémentaire pendant les périodes de forte demande, sans inciter les investisseurs à retirer des propriétés du marché à long terme.

Les plafonds spécifiques à certains quartiers, comme ceux de Mission Beach à San Diego, garantissent que les locations à court terme ne dominent pas le logement local.

Toutefois, les experts préviennent que l’application de la loi reste un défi pour de nombreuses villes aux ressources limitées.

Exiger des plateformes qu'elles partagent des données et qu'elles respectent les lois locales peut rationaliser la surveillance, car Airbnb et VRBO collectent déjà des informations détaillées sur les activités de location.