L’abordabilité du logement au Canada : un nouveau rapport réduit les attentes

Un récent rapport gouvernemental de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indique que même un doublement de l’activité de construction résidentielle au Canada ne ferait que rétablir l’accessibilité au logement aux niveaux observés immédiatement avant la pandémie de Covid-19.

Cette nouvelle évaluation révise des projections antérieures plus optimistes et souligne l’ampleur croissante de la crise de l’abordabilité du logement au pays.

Les prix des logements flambent

Le défi actuel sur le marché canadien de l’habitation découle d’une combinaison de facteurs qui se sont intensifiés au cours des dernières années.

Alors que les grands centres urbains comme Toronto et Vancouver sont depuis longtemps aux prises avec un manque de logements abordables, la période de faibles taux d’intérêt en 2020 et 2021 a considérablement alimenté une vague d’achats de maisons.

Cette situation, associée à la croissance rapide de la population suite à l’assouplissement des restrictions liées à la pandémie, a conduit à un marché frénétique où les prix ont grimpé de façon spectaculaire dans de nombreuses villes et régions.

Le rapport de la SCHL souligne qu’en date de l’an dernier, les coûts associés à un prêt hypothécaire typique représentaient environ 54 % du revenu d’un ménage canadien moyen.

Projections révisées et objectifs futurs

Pour s’attaquer à ce problème répandu, le dernier rapport de la SCHL, publié jeudi, suggère qu’une augmentation significative de la construction est nécessaire.

Le pays doit augmenter la construction résidentielle annuelle à 480 000 unités d’ici 2035 simplement pour ramener l’abordabilité à ses niveaux de 2019.

Il s’agit d’une augmentation substantielle par rapport au taux actuel d’environ 250 000 unités par an.

Des estimations antérieures de l’agence nationale du logement avaient appelé à une relance similaire de la construction, visant à atteindre d’ici 2030, avec un objectif plus ambitieux de rétablir l’abordabilité aux niveaux de 2004.

Cependant, la SCHL a maintenant déclaré qu'« il n’est pas réaliste de rétablir l’abordabilité à des niveaux observés pour la dernière fois il y a deux décennies, surtout après la flambée des prix post-pandémique », soulignant à quel point le défi de l’abordabilité du logement est devenu omniprésent.

La révision des prévisions et du calendrier de la SCHL est en partie attribuable à la longueur des processus de construction de nouvelles habitations.

Les estimations mises à jour tiennent maintenant compte des procédures de rezonage, ce qui peut ajouter des années aux calendriers de développement.

Ces projections, bien qu’elles ne soient pas des objectifs officiels du gouvernement, donnent une idée plus claire de l’ampleur du problème.

Malgré ces attentes ajustées, le premier ministre Mark Carney, qui a été élu en avril sur la base de promesses de s’attaquer à la crise du logement, a maintenu sa promesse électorale d’accélérer la construction de logements au cours de la prochaine décennie, avec pour objectif final d’atteindre 500 000 logements par an.

Vents contraires économiques et impact urbain

Les économistes interrogés par Bloomberg s’attendent à ce que les mises en chantier d’habitations au Canada s’établissent en moyenne à 230 000 entre 2025 et 2027.

Cette décélération prévue dans le secteur de la construction est principalement attribuable à l’impact continu de la hausse des taux d’intérêt et de l’incertitude économique générale qui pèsent sur l’industrie.

Le rapport de la SCHL illustre l’impact potentiel de l’augmentation de la construction : en doublant le taux actuel de construction résidentielle, le taux d’accessibilité pourrait tomber à 41 % d’ici 2035, une amélioration notable par rapport aux 54 % actuels, bien qu’il s’agisse toujours d’une part importante du revenu des ménages.

Sans ce rythme accéléré, le rapport prévient que le taux de construction actuel ne produirait pratiquement aucune amélioration de ce ratio au cours de la prochaine décennie.

Parmi les grandes villes du Canada, c’est Montréal, la deuxième plus grande, qui fait face à l’écart le plus important entre l’offre de logements, et l’abordabilité devrait se détériorer si les tendances actuelles se maintiennent.

Toronto, la plus grande ville du pays, aurait besoin d’une augmentation de 70 % de la construction résidentielle annuelle pour voir une amélioration de l’abordabilité.

Le rapport souligne que, bien que les prix des logements et les loyers à Vancouver et à Toronto attirent depuis longtemps l’attention internationale, ces augmentations pèsent maintenant sur de nombreux Canadiens, les ménages à faible revenu et même certains ménages de la classe moyenne ayant du mal à trouver un logement convenable et abordable.