Pourquoi les initiatives de Trump sur le marché immobilier ne seront pas d’une grande aide à long terme

Le président américain Donald Trump a fait de l’accessibilité au logement un élément central de son programme économique, annonçant récemment des politiques visant à augmenter la propriété immobilière.

De la restriction des investisseurs institutionnels dans l’achat de biens résidentiels à l’incitation à « Fannie Mae » et « Freddie Mac » à acheter des milliards en titres adossés à des hypothèques, l’administration a appuyé sur des mesures agressives pour réduire les coûts.

Cependant, ces efforts ne devraient pas apporter un soulagement durable au marché immobilier, a déclaré Jake Krimmel, économiste senior chez Realtor, à CNBC lors d’une interview cette semaine.

Pourquoi les initiatives de Trump ne sont que des solutions à court terme

Krimmel n’est pas particulièrement enthousiaste à propos des initiatives de logement récemment annoncées par Trump, car elles ne sont que « à court terme » – et non des solutions à long terme aux problèmes structurels plus profonds qui préoccupent ce marché.

Selon lui, l’interdiction pour les investisseurs institutionnels ou l’incitation aux entités soutenues par le gouvernement à absorber des titres hypothécaires pourrait stimuler la demande à court terme, mais ces politiques ne répondront pas à la pénurie fondamentale d’offre de logements.

« J’aimerais voir davantage de solutions potentiellement à long terme du côté de l’offre, pas seulement celles destinées à stimuler la demande », a expliqué l’économiste, ajoutant que sans une augmentation significative de la construction, l’accessibilité financière restera un défi.

Les politiques du côté de la demande peuvent stimuler temporairement l’activité, mais elles risquent de faire encore plus gonfler les prix, laissant les primo-accédants à peine mieux lotis à long terme.

La politique fédérale seule ne résoudra pas la crise

Dans « Squawk Box », Jake Krimmel a reconnu la nature fragmentée du marché immobilier américain comme un autre défi majeur.

« Le marché immobilier n’est pas un marché national », a-t-il soutenu, soulignant d’énormes différences dans l’accessibilité et la dynamique offre-demande entre les régions.

Le Nord-Est et le Midwest – par exemple – font face à des stocks serrés et à des constructions limitées, tandis que le Sud et l’Ouest font face à des pressions d’accessibilité financière malgré une construction plus active.

Par conséquent, les politiques fédérales seules ne peuvent pas résoudre uniformément ces crises divergentes.

Les gouvernements locaux doivent intervenir avec des initiatives adaptées telles que des réformes de zonage, des incitations pour les constructeurs ou des « subventions » pour des projets de logements abordables.

Sans alignement régional, les mesures nationales risquent d’être des instruments bruts qui ne répondent pas aux réalités nuancées des marchés immobiliers locaux.

Des baisses de taux pourraient débloquer des stocks – mais à un coût

L’une des revendications les plus virulentes du président Trump a été la baisse des taux d’intérêt, faisant pression sur la Réserve fédérale pour qu’elle agisse.

Les taux hypothécaires tournent actuellement autour de 6,2 %, et une chute à 5,5 % pourrait vraiment modifier le marché.

« Si les taux baissent, cela va certainement pousser certains primo-accédants à se lancer sur le marché », a noté Krimmel.

Des coûts d’emprunt plus bas atténueraient « l’effet de verrouillage », encourageant les propriétaires avec des prêts hypothécaires à taux plus élevé à vendre et libérant des stocks.

Cependant, les avantages comportent des risques : un financement moins cher pourrait raviver la croissance des prix, compromettant les gains d’accessibilité.

Ainsi, l’impact net dépendrait de l’augmentation de la liquidité qui l’emporte sur la pression à la hausse sur la valeur des maisons.

Dans l’ensemble, les politiques de logement de Trump peuvent susciter un soulagement à court terme, mais une accessibilité durable exige des réformes plus profondes du côté de l’offre et locales.