Les prix de l’immobilier, vont-ils chuter alors qu’une récession menace ?

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sur Jan 16, 2023
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  • Certains analystes appellent à d'énormes krachs dans le logement, mais notre analyste conteste cela.
  • Les banques sont en meilleure santé qu'en 2008 et la demande de logements dans les villes dépasse l'offre.
  • Néanmoins, la hausse des taux d'intérêt signale qu'un assouplissement est inévitable.

Certaines personnes sont des investisseurs. D’autres ne le sont pas. Mais tout le monde trouve un intérêt dans le logement.

Si vous n’achetez pas, vous louez, mais nous avons tous besoin d’un endroit où vivre. C’est ce qui rend l’analyse du secteur du logement si intéressante. Et au cours de la dernière année, avec une vague d’incertitudes qui a inondé l’économie, le marché du logement a l’impression d’être à la croisée des chemins.

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Certains analystes appellent à des corrections à grande échelle, avec des gros titres affichant autour de 10 %, 15 %, 20 % de baisses. J’ai écrit cet article en novembre dernier en faisant valoir que les prévisions les plus dramatiques étaient loin de la vérité, ne voyant pas comment les scénarios apocalyptiques pourraient se concrétiser.

Mais alors que l’économie continue de chanceler au milieu d’une crise du coût de la vie, de la guerre russe en Ukraine et du resserrement des taux d’intérêt, jetons un coup d’œil aux mises à jour.

Pourquoi les gens pensent-ils que les prix de l’immobilier vont baisser ?

Tout d’abord, la partie évidente. Les taux hypothécaires sont allés à la lune, et pour les prix de l’immobilier, ce n’est pas bon.

Alors que le monde sortait de la pandémie de COVID, une crise d’inflation, comme nous n’en avions pas vue depuis les années 70, a émergé. Afin de contrer cela, la Réserve fédérale a décidé de relever agressivement les taux d’intérêt. L’objectif est d’aspirer les liquidités de l’économie, de supprimer la demande et, pour finir, de contenir l’inflation.

C’est ainsi que les banques centrales combattent l’inflation. Le seul problème est que, dans le même temps, l’augmentation des taux d’intérêt supprime l’investissement et l’économie dans son ensemble. Ainsi, alors que la demande doit être attirée pour réduire l’inflation, poussez-la trop loin et vous risquez une récession. C’est la corde raide avec laquelle la Fed essaie de jouer.

Malheureusement, l’inflation a augmenté à un tel degré que les prévisions consensuelles font que l’économie se contracte jusqu’au point de récession. Nous avons déjà vu le Royaume-Uni faire face au chaos économique et l’Europe lutter à la suite de la guerre russe en Ukraine (et de la crise énergétique qui l’accompagne). Ces facteurs ont conduit à des prévisions de contraction de l’économie, suivies par les prix de l’immobilier.

Les taux des crédits immobiliers ont explosé

Bien sûr, il y a quelque chose de beaucoup plus direct qui conduit à des prévisions de baisse des prix de l’immobilier, et ce sont les taux hypothécaires les plus importants.

La hausse des taux d’intérêt des banques centrales affecte gravement les versements hypothécaires. Le graphique ci-dessous montre à quelle vitesse les taux hypothécaires ont monté en flèche, atteignant le point le plus élevé depuis 2002 avant de reculer légèrement, mais toujours à 6,5 % contre près de 2,5 % au début de l’année 2021. Un bond aussi important fait exploser les paiements hypothécaires des propriétaires (jeu de mots, promis).

Alors que la Réserve fédérale américaine a ouvert la voie en augmentant les taux d’intérêt, les taux d’intérêt ont été augmentés dans le monde entier. Pourtant, malgré cela, il est important de regarder le marché dans son ensemble. Il n’y a pas autant de prêts hypothécaires avec seulement des intérêts sur le marché aujourd’hui qu’auparavant. Non seulement cela, mais ces taux en hausse affectent le plus les prêts hypothécaires à taux variable, et ceux-ci ont considérablement baissé dans le monde développé, comme le montre le graphique ci-dessous du FT.

Ce n’est pas 2008

Pourtant, malgré cela, il est indéniable que les taux hypothécaires auront – et ont – affecté la demande. Mais toute extrapolation des périodes antérieures de repli ou de crise est naïve, à mon avis.

Il existe de nombreux titres discordants mettant en garde contre des accidents à grande échelle, qui sont sans aucun doute alimentés en partie par le SSPT que tant de gens ont dû au Grand Crash Financier (GFC). Mais ce fut un événement noir mené par une négligence pure et simple sur le marché du logement, déclenchée par une crise surprenante des prêts hypothécaires à risque.

Aujourd’hui, l’environnement est totalement différent. Il est difficile d’imaginer un krach de cette ampleur provoqué par les subprimes, car ces points faibles ont été recouverts. Non seulement cela, mais depuis la GFC, les banques ont vu la réglementation se durcir et leurs ratios de réserves de capital requis augmenter de manière significative. Cela a conduit à un système bancaire beaucoup plus sain et mieux capitalisé. N’oublions pas que la crise sans précédent de 2008 et la crise du logement qui a suivi ont été massivement exacerbées par le chaos causé par Lehman Brothers et tout le reste du gang bancaire.

De plus, nous partons d’un point plus élevé. Je vais recycler un graphique que j’ai utilisé dans ma dernière analyse sur le logement, qui brosse un tableau hypothétique d’une baisse de 25 % des prix de l’immobilier ce trimestre aux États-Unis. Cela ne semble pas tout à fait aussi inquiétant lorsque vous le formulez comme « le logement pourrait tomber à son plus bas niveau en deux ans », n’est-ce pas ?

Le graphique ci-dessus serait cependant le cas baissier ultime. Une baisse de 25 % aurait des ramifications cataclysmiques et le scénario ci-dessus se produit probablement avec un recul significatif du marché boursier, aux côtés du reste de l’économie.

Mais j’utilise le graphique pour montrer à quel point les prix de l’immobilier ont augmenté en si peu de temps. Le prix de vente médian d’une maison était de 322 000 $ en avril 2020. Un peu plus de deux ans plus tard, il était de 455 000 $, soit une augmentation de 41 %. Pourquoi acheter une pièce mème quand on peut acheter une maison ?

Les prix de l’immobilier pourraient baisser davantage

Je crois que les données et les modèles historiques montrent que les prix des maisons ne peuvent tout simplement pas tomber au niveau que ces scénarios ultra-baissiers prédisent. Je m’attends à une certaine faiblesse, bien sûr, mais surtout dans les grandes villes, il y a une demande inondée de logements et pas assez d’offre pour y répondre.

Ajoutez à cela le fait que le climat est plus sain aujourd’hui – à la fois en termes de capitalisation bancaire mais aussi d’endettement des ménages moindre et que le marché du travail est resté résilient malgré la hausse des taux d’intérêt – et les prix de l’immobilier devraient être mieux placés pour résister à une récession.

Le grand krach financier de 2008 a vu les prix de l’immobilier chuter de 15 à 20 % dans certains des pays développés les plus durement touchés. Avec la façon dont le système a changé aujourd’hui, j’ai du mal à croire que nous avons le climat nécessaire pour correspondre à cette chute.

Pourtant, on ne peut ignorer qu’il existe plusieurs facteurs qui pointent non seulement vers un ralentissement du logement, mais aussi vers une baisse – mais pas de cette ampleur. Les ratios prix de l’immobilier/revenu ne sont pas très beaux, tandis que l’abordabilité est encore plus faible qu’en 2008.

Les raisons d’être pessimiste sont claires. Le logement a déjà montré des signes de ralentissement, mais seulement légèrement. Mais ce n’est pas le même climat qu’en 2008, et un krach immobilier, en particulier dans les quartiers populaires et les grandes villes, est difficile à imaginer.

Mais avec une inflation toujours galopante (malgré des données plus optimistes au cours du mois dernier), une guerre en Europe et des taux d’intérêt élevés, il existe encore une myriade de variables baissières. L’attente de base de la plupart est qu’au moins une légère récession est inévitable. Quoi qu’il en soit, il y a beaucoup d’incertitude et une période difficile à venir pour l’économie, quelle que soit la manière dont vous la faites basculer.