Dlaczego ceny domów spadną mniej niż przewidują mroczne scenariusze

W zeszłym tygodniu opublikowałem artykuł analizujący rynek nieruchomości w USA.

Pisałem, że przy rosnących stopach procentowych kredytów hipotecznych i gospodarce, która wlecze się w piętkę, ceny domów muszą spaść. Stawiam jednak hipotezę, że spadek ten będzie daleki od niszczycielskiego, a ceny prawdopodobnie nie spadną z powrotem poniżej poziomu sprzed pandemii.

Dla właścicieli domów, podczas gdy płatności hipoteczne będą boleć, ceny domów wzrosły o 44% podczas COVID-19, patrząc na medianę sprzedaży cen domów w USA. W tym kontekście nawet hipotetyczne 25% cięcie cen domów na I kwartał 2023 roku nie ściągnęłoby cen do poziomu, na którym były w II kwartale 2020 roku.

Aby było jasne – nie przewiduję spadku o 25%. Najbardziej ekstremalne prognozy analityków sięgają tego poziomu i to w okresie najbliższego roku lub dwóch, a nie jednego kwartału. Jest to wyłącznie demonstracja tego, jak daleko wzrosły ceny domów i jak powiększenie może dać perspektywę.

Istnieją powody, aby wierzyć, że ceny domów spadną mniej

Istnieje jednak również wiele powodów, aby poddać w wątpliwość najbardziej ekstremalne prognozy spadku. Pierwszy z nich jest najbardziej widoczny – podaż. Szczególnie w wielu dużych miastach popyt nadal znacznie przewyższa podaż. Wiecie, co mówi się o popycie i podaży?

Stąd cios w popyt zdecydowanie spowolni wzrost cen, ale trudno sobie wyobrazić katastrofę w wysoce pożądanych obszarach z tego prostego powodu, że jest zbyt wielu ludzi na zbyt małą liczbę domów.

Wielu wskazuje na rok 2008 jako symbol tego, jak paskudne rzeczy mogą się dziać na rynku mieszkaniowym. Nie jest to jednak sprawiedliwe porównanie. Po pierwsze, banki są dziś znacznie lepiej skapitalizowane niż w 2008 roku, a wymagania dotyczące rezerw są również wyższe. Załamanie rynku kredytów hipotecznych subprime było skrajnym przypadkiem szaleństwa, które ogarnęło sektor mieszkaniowy i bankowy. To się już nie powtórzy.

Inną istotną różnicą tym razem – w porównaniu z rokiem 2008 i innymi okresami spowolnienia – jest stała odporność rynku pracy. Bezrobocie nie osiągnie poziomu z 2008 roku, a MFW prognozuje, że w przyszłym roku wzrośnie o 1%. Podczas krachu w 2008 roku liczba ta została potrojona.

Zadłużenie gospodarstw domowych – zarówno w Europie, jak i USA – jest dziś również niższe niż podczas krachu. Przy rosnących stopach procentowych ma to kluczowy efekt. Wyższe stopy procentowe oznaczają bardziej uciążliwe płatności; w istocie, te wyższe stopy są największym czynnikiem powodującym osłabienie rynku mieszkaniowego, ponieważ płatności hipoteczne stają się bardziej uciążliwe.

Jednak pomimo tego, że w ostatnich latach zadłużenie państwowe zupełnie oszalało (co często poruszam w swoich analizach), na poziomie gospodarstw domowych zadłużenie jest mniejsze niż w 2008 roku. Oznacza to, że osoby fizyczne nie są tak bardzo ograniczone rosnącymi stopami procentowymi, jak w przeciwnym razie, co ponownie pomaga zapobiec spadkowi popytu na domy i cen z urwiska.

Kredyty hipoteczne są o wiele bardziej regulowane i konserwatywne niż wcześniej. Rządy i organy regulacyjne podjęły działania mające na celu oczyszczenie rynku w następstwie kryzysu z 2008 roku, a działania te będą chronić konsumentów.

Jak zły był kryzys finansowy?

A jednak, pomimo tych wszystkich poważnych słabości rynku mieszkaniowego, które ujawnił kryzys z 2008 roku, ceny nadal spadły o zaledwie 13% od szczytu do dołu w najbardziej uprzemysłowionych krajach, jak podał w zeszłym tygodniu Financial Times. Dlatego czytając takie doniesienia, jak niedawna prognoza brytyjskiego kredytodawcy hipotecznego Nationwide, że ceny mogą spaść nawet o 30%, jestem niezdecydowany.

Rynek mieszkaniowy oczywiście zmięknie. W istocie, już to nastąpiło. 30-letni kredyt hipoteczny w USA wynosi obecnie ponad 7%, a jeszcze rok temu było to mniej niż 3%. W tym kontekście nie można twierdzić, że rynek mieszkaniowy nie ucierpi.

Ale kiedy pojawiają się przewidywania dotyczące liczb takich jak 20%, z trudem nadążam za logiką. Czynniki takie jak anemiczna podaż w dużych miastach, prężny rynek pracy, ściślejsza akcja kredytowa, mniejsze zadłużenie gospodarstw domowych i zdrowsza sytuacja w zakresie rezerw bankowych łączą się w bardzo silną partię dowodów na to, że spadek tutaj nie będzie na skalę 2008 roku. A nawet wtedy nie widzieliśmy niektórych liczb, które przewidują te scenariusze.

Kolejną rzeczą, o której nawet tu nie mówiliśmy, jest inny charakter dzisiejszych kredytów hipotecznych w odniesieniu do płatności tylko do odsetek i zmiennych stóp procentowych. Na rynku jest znacznie mniej kredytów hipotecznych z płatnością tylko odsetek niż w 2008 roku, natomiast kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem (czyli te, które najbardziej ucierpiały z powodu rosnących stóp) drastycznie spadły w prawie każdym rozwiniętym kraju.

Zapnijcie pasy ludzie. Jak już mówiłem od jakiegoś czasu, spodziewam się naprawdę ciężkiej zimy. Ale jeśli chodzi o ceny domów, to jeszcze nie wpadam w tryb paniki. Choć oczywiście spodziewam się umiarkowanego spadku, widzę zbyt wiele dowodów na to, że spadek nie zbliży się do scenariusza Armagedonu, jaki przewidują niektóre badania, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych miastach.