Derfor vil boligpriserne falde mindre end dommedagsscenarierne spår

Jeg offentliggjorde en artikel i sidste uge, der analyserede det amerikanske boligmarked.

Her skrev jeg, at med de stigende realkreditrenter og en økonomi, der har det rigtigt vanskeligt (for at være høflig), så var boligpriserne nødt til at falde. Jeg havde dog en hypotese om, at faldet langt fra ville være så ødelæggende, og at priserne sandsynligvis ikke ville falde tilbage til det samme niveau som før pandemien.

Når det kommer til boligejere, så selvom afdrag på realkreditlånene vil gøre ondt, så steg boligpriserne med 44% under COVID, hvis man kigger på de gennemsnitlige boligpriser i USA. Set i denne kontekst ville selv en hypotetisk sænkning af huspriserne på 25% for 1. kvartal 2023 ikke engang trække priserne ned på det niveau, som de befandt på i 2. kvartal af 2020.

For at være helt klar og tydelig – jeg forudser ikke et fald på 25%. De mest ekstreme analytiker prognoser derude rammer bunden ved omkring dette niveau, og dette er over en periode på det næste år eller to, og ikke et kvartal. Dette er udelukkende en demonstration af, hvor meget boligpriserne er steget, og hvordan det kan sætte det hele i perspektiv at zoome ud.

Der er grund til at tro, at boligpriserne vil falde knap så meget

Der er dog også mange grunde til at så tvivl om de mest ekstreme negative prognoser. Den første grund er den mest fremtrædende – nemlig udbuddet. Især i mange af de større byer er efterspørgslen stadig langt større end udbuddet. Du ved nok, hvad de siger om efterspørgsel og udbud?

Derfor vil et slag mod efterspørgslen helt sikkert bremse prisvæksten, men det er på trods af dette vanskeligt at forestille sig et katastrofe styrtdyk i de meget eftertragtede områder af den simple grund, at der er for mange mennesker til for få boliger.

Mange peger på 2008 som et eksempel på, hvor grimme tingene kan blive på boligmarkedet. Dette er dog ikke en fair sammenligning. For det første er bankerne langt bedre kapitaliseret i dag end de var i 2008, samtidigt med at reservekravene også er højere. Sammenbruddet af subprime-lån var et ekstremt tilfælde af vanvid, der sænkede sig over bolig- og banksektoren. Dette vil ikke ske igen.

Den anden store forskel denne gang – sammenlignet med 2008 og andre perioder med opbremsning – er arbejdsmarkedets fortsatte robusthed. Arbejdsløsheden vil ikke nå den samme dybde som i 2008, hvor IMF nu forventer en stigning i arbejdsløsheden på 1% næste år. Under kollapset tilbage i 2008 blev dette tal tredoblet.

Husholdningernes gæld – både i Europa og USA – er også lavere i dag, end den var under krakket. Med de stigende renter har dette en afgørende effekt. Højere renter betyder mere tunge betalinger; og disse højere satser er faktisk den største enkeltfaktor bag boligområdets blødhed, idet afbetalingerne på realkreditlån nu bliver mere besværlige.

Alligevel er der på husholdningsniveau mindre gæld end i 2008 på trods af, at statsgælden er gået helt i bund i de senere år (hvilket er noget jeg ofte dækker i forbindelse med mine analyser). Dette betyder, at privatpersoner ikke er så hårdt presset af de stigende renter, som de ellers ville være, hvilket igen med til at forhindre boligefterspørgslen og priserne i at falde ud over en klippe.

Realkreditudlånene er meget mere regulerede og konservative end de tidligere var. Regeringerne og tilsynsmyndighederne skred til handling for at rydde op på markedet i kølvandet på krisen i 2008, og disse handlinger vil beskytte forbrugerne.

Hvor slem var finanskrisen?

Og alligevel, på trods af alle disse store svagheder på boligmarkedet, som krisen i 2008 afslørede, så faldt priserne stadig kun med 13% fra top til bund i de mest industrialiserede lande, som rapporteret i sidste uge i Financial Times. Det er derfor jeg er tøvende, når jeg læser rapporter såsom en nylig forudsigelse fra det britiske realkreditinstitut Nationwide, at priserne kan falde med op til 30%.

Boligmarkedet vil naturligvis bløde op. Det har det faktisk allerede. De 30-årige realkreditlån er nu over 7% i USA, efter at have været mindre end 3% for blot et år siden. Set i denne sammenhæng er det umuligt at argumentere for, at boligmarkedet ikke bliver ramt.

Men når forudsigelser bestående af tal såsom 20% kommer ud, så har jeg vanskeligt ved at følge logikken. Faktorer såsom et anæmisk udbud i storbyerne, et robust arbejdsmarked, strammere udlån, mindre husholdningsgæld og en sundere reservesituation for bankerne leverer tilsammen et meget stærkt bevis på, at faldet her ikke vil være på samme niveau som tilbage i 2008. Og selv hvis dette skulle ske, så vil vi ikke se nogle af de tal, som disse dommedagsscenarier forudsiger.

En anden ting, som vi ikke engang har diskuteret her, er realkreditlånenes forskellige karakter i dag med hensyn til afdragsfrie betalinger og en variabel rente. Der er væsentligt færre afdragsfrie realkreditlån på markedet, end tilfældet var i 2008, mens de variabelt forrentede realkreditlån (dvs. dem, der er hårdest ramt af de stigende renter) er faldet drastisk i næsten alle de udviklede lande.

Spænd jer fast folkens. Som jeg har sagt i et stykke tid, så forventer jeg en rigtig hård vinter. Men hvad angår boligpriserne, så går jeg ikke i panik endnu. Selvom jeg bestemt forventer at se en moderat tilbagegang, så ser jeg for mange beviser der peger på, at faldet ikke vil være i nærheden af de Armageddon-scenarier, som nogle undersøgelser forudsiger, og især i de mest eftertragtede byer.