مقابلة: دبي لم تعد مجرد استثمار للمضاربة بعد الآن، الشراء للسكن هو الطريقة الجديدة، كما يقول دوراني من نايت فرانك

أصبح أفق دبي أكثر كثافة مع توافد أثرياء العالم وفاحشي الثراء هناك للحصول على حصة في فطيرتها من العقارات الفاخرة ذات الأسعار المعقولة. حتى مع بدء معدل نمو أسعار المساكن في الانخفاض مع نضوج دورة العقارات الحالية، ينفي الخبراء اقتراب التباطؤ.

ومن المثير للاهتمام أن هناك اتجاهًا جديدًا للمشترين الذين يشترون للاحتفاظ والعيش بدلاً من “العكس”، مما يجعل دبي سوقًا عالميًا للمنازل الثانية الفاخرة.

جلس إنفيز مع فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث لمنطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا في شركة نايت فرانك، لتحليل الجوانب المختلفة للازدهار وكيفية تأخر معدل البناء.

إنفيز: قدم لنا لمحة عامة عن سوق العقارات في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا…

وفي دولة الإمارات العربية المتحدة، وفي دبي على وجه الخصوص، لا يزال السوق مزدهرًا بشكل استثنائي.

شهدنا خلال النصف الأول من العام الجاري نحو 74 ألف معاملة سكنية في دبي. في العام الماضي، على مدار العام بأكمله، كان لدينا 120 ألف معاملة سكنية، فقط لوضعها في سياقها. لذلك، نحن بالتأكيد لا نرى تباطؤًا في نشاط الصفقات.

وبلغت القيمة الإجمالية للمعاملات خلال النصف الأول من العام نحو 170 مليار درهم، مقارنة بنحو 315 مليار درهم العام الماضي. لذا، وبالنظر إلى النصف الأول فقط، إذا استمر ذلك، فيبدو أننا سنحقق أداءً أفضل من العام الماضي.

وفيما يتعلق بأداء الأسعار، تستمر الأسعار في الاتجاه الصعودي. ومع ذلك، يمكننا القول أن معدل الزيادة في أسعار العقارات السكنية يتباطأ قليلاً. وذلك لأننا الآن في السنة الخامسة من ارتفاع الأسعار في دورة السوق السكنية الحالية. خلال الدورتين السابقتين، ارتفعت الأسعار لمدة ست سنوات تقريبًا في الدورة الأولى وحوالي أربع سنوات في الدورة الثانية.

يكاد يكون من المستحيل التنبؤ بعدد الأسابيع أو الأشهر أو السنوات المتبقية قبل أن تبدأ الأسعار في الارتفاع. لكننا شهدنا بعض النمو الاستثنائي خلال السنوات الأربع والنصف الماضية.

ومن الممكن أن يجذب سوق العقارات السكنية في دبي 4.4 مليار دولار من رأس المال الخاص هذا العام

وبشكل عام، وعلى الرغم من كل النمو المكون من رقمين، فإن قيم الوحدات السكنية أعلى بنسبة 1.8% فقط مما كانت عليه قبل 10 سنوات. أسعار الفيلات كانت أفضل بكثير.

وأصبحت أسعارها اليوم أعلى بحوالي 19% أو نحو ذلك مما كانت عليه قبل 10 سنوات، وهو المكان الذي شهدنا فيه الجزء الأكبر من الطلب محلياً وأيضاً، لا سيما في حالة دبي.

لقد استهدف الأفراد الدوليون من ذوي الملاءة المالية العالية العقارات الأكثر فخامة في المدينة، والتي عادة ما تكون منازل مستقلة على شاطئ البحر.

ولكن حتى لو قمنا بتكبير هذا القطاع من السوق في الأعلى، فإن ما نجده هو أن الطلب من المستثمرين الأجانب للشراء في أرقى المواقع في دبي، ومناطقنا السكنية الرئيسية، لم يتباطأ.

لقد أجرينا دراسة استقصائية لحوالي 300 شخص أو نحو ذلك من الأفراد ذوي الثروات العالمية. وما وجدناه هو أن هناك حوالي 4.4 مليار دولار من رأس المال الخاص المحتمل الذي يستهدف السوق السكنية في دبي هذا العام. وهذا أعلى بنسبة 76% مما تمكنا من تحديده في العام الماضي.

في نهاية المطاف، في السوق السكنية الرئيسية في دبي، يبلغ متوسط سعر التعامل حوالي 400 إلى 450 دولارًا للقدم المربع، وهو سعر معقول للغاية على نطاق عالمي.

وحتى لو نظرنا إلى أحيائنا السكنية الرئيسية، فيمكنني أن أعطيكم تعريفًا لكيفية تعريفنا لذلك.

أنت تتحدث عن 1000 دولار أو نحو ذلك للقدم المربع، مما يجعل دبي واحدة من أكثر الأسواق السكنية الفاخرة أو السكنية الفاخرة بأسعار معقولة في العالم لأن مليون دولار يمنحك حوالي 980 قدمًا مربعًا من المساحة في أحيائنا الرئيسية، وهو ما يعادل ثلاثة أو أربعة مرات أكثر مما قد تحصل عليه في سنغافورة أو لندن أو نيويورك.

لذا، فهذا عامل جذب رئيسي آخر لسكان دبي.

إنفيز: كيف حققت دبي هذا الزخم؟

للإجابة على هذا السؤال، نحتاج إلى العودة إلى بداية الوباء. لقد كان حدثًا غير مسبوق، وكان لدينا استجابة غير مسبوقة من قبل حكومة الإمارات العربية المتحدة بشكل روتيني طوال فترة انتشار فيروس كورونا.

وكانت دولة الإمارات العربية المتحدة من بين أكثر دول العالم تطعيماً. أعتقد أنه كانت هناك عدة مرات عندما كانت الدولة الأكثر تطعيمًا في العالم.

تشريعات الجائحة والعوامل الناعمة تؤدي إلى طفرة عقارية في دبي

كان هناك إغلاق واحد فقط استمر ستة أسابيع. وبعد ذلك، كان العمل كالمعتاد. دبي، الإمارات العربية المتحدة هي سوق ناشئة وتلعب المعنويات دورًا مهمًا في التأثير على النشاط الاقتصادي وكذلك سلوك المشتري.

وبعد مرور خمس سنوات، ما زلنا نستفيد من تلك الاستجابة غير المسبوقة لحدث غير مسبوق.

أدى الوباء إلى تسريع بعض التشريعات التي ربما تم التخطيط لها، مثل تقديم مجموعة واسعة من خيارات تأشيرة الإقامة الجديدة التي تم تصميمها لجذب المواهب والاحتفاظ بها، مما يسهل على الأشخاص التنقل والعيش والعمل في دبي دولة الإمارات العربية المتحدة.

ولكن هناك أيضًا عوامل أكثر ليونة تجعل دبي والإمارات العربية المتحدة مكانًا رائعًا للعيش والعمل والاستثمار – المناخ، والسلامة والأمن، وسيادة القانون، والتعليم عالي الجودة أو ذو المستوى العالمي، والبنية التحتية ذات المستوى العالمي، وكل ذلك هذه العوامل مجتمعة جعلتها ناجحة كما نرى اليوم.

إنفيز: كيف يبدو قطاع المساحات المكتبية بشكل عام في المناطق التي تحدثت عنها؟

إنه تحدي ليس فقط للرياض، ولكن أيضًا لدبي وأبو ظبي أيضًا، حيث أن هذه المدن قد استنفدت المساحات المكتبية من الدرجة الأولى. إنها قصة مختلفة عما تسمعه في مدن أوروبا أو المملكة المتحدة أو أمريكا الشمالية.

وتبلغ مستويات الإشغال، على سبيل المثال، في الرياض لمكاتب الدرجة الأولى حوالي 97-98%. والرقم مشابه جدًا في دبي وأبو ظبي أيضًا. وبالنسبة لبعض أفضل المباني في هذه المدن، هناك قوائم انتظار تمتد لسنوات. والسبب في ذلك هو أن الوباء، على ما أعتقد، دفع المطورين إلى إعادة تقييم خطط تطوير المكاتب.

لا توجد مساحة مكتبية كافية في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة والمملكة العربية السعودية

لقد شهدنا انكماشًا حقيقيًا في كمية المعروض من المكاتب الجديدة القادمة إلى السوق.

في دبي، تم الانتهاء من 1.2 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية بين عامي 2021 و2023. وعلى مدى السنوات الخمس المقبلة، نتوقع 3.3 مليون قدم مربع فقط من المساحات المكتبية الجديدة.

الآن، أهم ما يميز ذلك هو أن معظم هذا تم تأجيره مسبقًا بالفعل. هذه ظاهرة جديدة في دبي لأن الشركات تعرف أنها إذا لم تلتزم بالمساحة الآن عندما يحين وقت التوسع، فلن تتمكن من النمو.

وعلى الرغم من أن 3.3 مليون قد يبدو رقمًا كبيرًا، إلا أن نصف هذا العرض موجود في مشروعين تطويريين. وميدان مركز دبي المالي العالمي، الذي تبلغ مساحته مليون قدم مربع، وشركة تيكوم، التي تطور مساحة من الدرجة الأولى بمساحة نصف مليون قدم مربع في حي دبي للتصميم.

لذلك، ليس لدينا أي مساحة مكتبية مما يشكل ضغطًا تصاعديًا على الإيجارات في جميع هذه المدن الثلاث.

إنفيز: هل تقول إذن أن الطفرة العقارية مدفوعة بالندرة بقدر ما هي مدفوعة بالطلب المتزايد؟

حسنًا، أعتقد أن الأمر يشبه موقف الدجاجة والبيضة، أليس كذلك؟ لكن في الوقت الحالي، أود أن أقول إن الطلب يفوق العرض. يستمر الطلب في تجاوز العرض في السوق السكنية وسوق المكاتب.

معدل البناء لا يكفي للنمو السكاني المتوقع

وفي حالة السوق السكني في دبي، لدينا 261.000 وحدة سكنية مخطط لها أو قيد الإنشاء ومن المقرر تسليمها خلال السنوات الست المقبلة.

الآن، على مستوى بدائي نوعًا ما، إذا قسمت 261000 على ستة، فستحصل على 43500. لذلك من المتوقع أن يتم توفير ما يقرب من 43.500 منزل سنويًا على مدى السنوات الست المقبلة.

تاريخياً، كان لدينا 30 ألف منزل سنوياً. إن النظر إليها بهذه الطريقة قد يوحي بأننا نبالغ في البناء.

ومع ذلك، هناك دائمًا طرفان لكل معادلة.

وبالنظر إلى جانب الطلب، استنادا إلى توقعات النمو السكاني الحكومية البالغة 7.8 مليون بحلول عام 2040، فإن تقديراتنا تخبرنا أننا سنحتاج إلى 70 ألف منزل سنويا على مدى السنوات الـ 16 المقبلة. وعلى هذا الأساس، فإننا نستعد للزيادة السكانية المتوقعة.

ومع ذلك، على مدى السنوات الـ 16 المقبلة، سنكون بلا شك قد مررنا بدورة ملكية واحدة، إن لم يكن دورتين كاملتين. لكن بالنظر إلى العرض والطلب بشكل منفصل، فإنه يخبرنا اليوم أننا لا نبني ما يكفي من المنازل.

دبي تبرز كسوق عالمي للمنازل الثانية الفاخرة

Invezz: ما هو موضوعك الكبير أو الوجبات الجاهزة من دورة العقارات الحالية؟

الأمر الوحيد الذي ربما أود تسليط الضوء عليه هو ظهور دبي كسوق عالمي للمنازل الفاخرة الثانية.

سبب قولي ذلك هو أننا بدأنا مؤخرًا في تتبع عدد 10 ملايين دولار ومعاملات في دبي.

وفي العام الماضي، باعت دبي 431 منزلاً بقيمة تزيد على 10 ملايين دولار. وكان ذلك أكثر من لندن ونيويورك مجتمعتين، وهو ما يشكل مرة أخرى إنجازاً رائعاً لمثل هذه السوق العقارية الناشئة.

وخلال النصف الأول من هذا العام، قمنا ببيع 190 منزلاً بأكثر من 10 ملايين دولار، مما يترك دبي مرة أخرى كأعمق سوق على مستوى العالم بقيمة 10 ملايين دولار بالإضافة إلى مبيعات المنازل.

وإذا نظرنا إلى عدد قوائم المنازل التي يزيد سعرها عن 10 ملايين دولار، فقد لا تصدقني عندما أقول هذا، ولكن عدد القوائم انخفض بالفعل بنسبة 65.5%. لقد شهدنا انخفاضًا بنسبة 65.5% في عدد المنازل المتاحة للبيع بما يزيد عن 10 ملايين دولار في الأشهر الـ 12 الماضية، وهو ما يخبرنا أن الأشخاص الذين يشترون تلك المنازل لا يشترونها لقلبها، بل للاحتفاظ بها، لأنهم يعيشون الآن فيها.

إنهم يستخدمونها كبيوت للعطلات، ودور للمتقاعدين، وما إلى ذلك.

ولا يقتصر الأمر على الجزء العلوي من السوق فحسب، وربما أقل وضوحًا، ولكن في جميع أنحاء المدينة، كان هناك انخفاض بنسبة 23٪ في عدد المنازل المتاحة للبيع في الأشهر الـ 12 الماضية.

لذلك، فإن عقلية الشراء للاحتفاظ أو الشراء للعيش تمثل تحولًا كبيرًا في سلوك المشتري مقارنة بما رأيناه في الماضي، والذي كان مدفوعًا جميعًا باستثمارات المضاربة.

تأثير الصراع الإسرائيلي الفلسطيني

إنفيز: هل كان للصراع الإسرائيلي الفلسطيني أي تأثير؟

ما سأقوله هو أنه بالنسبة لنا، يظل الصراع يشكل خطرًا على السوق. أود أن أصف ذلك بأنه خطر متوسط المدى.

ومن دون الحديث عن الكثير من التفاصيل حول الأحداث المؤسفة التي تتكشف، فإننا نعلم من صندوق النقد الدولي أنه مقابل كل زيادة بنسبة 10% في أسعار النفط، هناك تباطؤ عالمي في النمو الاقتصادي بنسبة 0.15%، وزيادة لاحقة في التضخم العالمي بنسبة 0.4%.

الآن، في كل مرة يرتفع فيها التضخم، فإن المستوى الذي تلجأ إليه البنوك المركزية العالمية هو زيادة أسعار الفائدة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن ذلك يجعل الاقتراض للشراء أكثر تكلفة ويجعل الاقتراض للبناء أكثر تكلفة.

وهذا قد يؤدي حتماً إلى الإضرار بالطلب على العقارات. وفي الوقت الحالي، لا نرى تأثيرًا مباشرًا لذلك. ومع ذلك، فإن بيئة أسعار الفائدة المرتفعة تعني عمومًا أن الحصول على قرض عقاري أصبح أكثر تكلفة اليوم مما كان عليه قبل ثلاث سنوات.

وقد أثر ذلك على الطلب في السعودية، وربما بشكل أقل في دبي، بالنظر إلى أن الجزء الأكبر من السوق مدفوع بالمشتريات النقدية بسبب تدفق الكثير من رؤوس الأموال من الخارج.

وبالطبع، إذا كنت ترغب في شراء شيء ما على الخارطة، فإن الطريقة الوحيدة للقيام بذلك هي من خلال إيداع نقدي. لن يقرضك أي بنك أموالاً مقابل شيء لم يكتمل أو لم يحقق إنجازًا معينًا في البناء.

هل العقارات في دبي تميل لصالح الأغنياء؟

إنفيز: هل تعتقد أن سوق العقارات يميل لصالح الأثرياء وفاحشي الثراء؟ هذه هي البلدان التي ترى أيضًا الكثير من المهاجرين الذين يأتون إلى هنا للعمل.

بناءً على التحليل الذي أجريناه على مضاعفات الدخل، فهذا هو عدد سنوات الراتب التي تحتاج إلى ادخارها لتتمكن من شراء منزل.

لقد قمنا بهذا التحليل لكل حي في دبي، وإذا نظرت إلى المدينة بأكملها اليوم، فإن هذا المتوسط يتراوح بين 3 إلى 10 أضعاف متوسط دخلك السنوي.

ما يعتبر في متناول الجميع في جميع أنحاء العالم عادة ما يكون مضاعفًا لـ 6. أي شيء يزيد عن 6x يعتبر غير قابل للتحمل.

بشكل عام، تبدو دبي في متناول الأشخاص الذين يعيشون ويعملون هناك. وهؤلاء ليسوا من مجموعتك ذات الثروات العالية، بل هم المهنيون العاملون العاديون.

بعض المناطق غالية الثمن وتشمل نخلة جميرا وتلال الإمارات وجزيرة خليج جميرا وجزر جميرا. في مكان مثل نخلة جميرا، تحتاج إلى 65 عامًا من إجمالي دخلك لشراء فيلا.

تلال الإمارات تبلغ من العمر 81 عاماً. وهذا جيد لأن كل مدينة بها مناطق راقية للغاية. ولكن بشكل عام، تبدو المدينة بأسعار معقولة جدًا.