Er det sikkert at investere i Blackstones BREIT og Starwoods SREIT?

Real Estate Investment Trusts (REIT’er) er elskede aktiver blandt udbyttefokuserede investorer. I modsætning til andre virksomheder er disse fonde forpligtet til at distribuere det meste af deres indkomst til aktionærerne hvert år. Investorer kan også karakterisere deres udlodninger som Return on Capital (ROC) i stedet for indkomst.

SREIT og BREIT er private REIT’er

Globalt har REIT’er en samlet markedsværdi på over 1 billion dollar, hvor de fleste af dem er i USA. Den største af disse fonde er virksomheder som Prologis, American Tower, Equinix, Welltower og Simon Property Group.

En relativt ny klasse af REITS er kommet op og tiltrukket milliarder af dollars i aktiver. Disse REIT’er er ikke børsnoterede og administreres af store virksomheder i asset management-industrien. Blackstone, det største private equity-selskab i verden, driver Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), der har over $14 milliarder i aktiver.

Den anden store fond er Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), som har over 10 milliarder dollars i aktiver. Det ledes af Starwood Capital Group, et selskab med over 115 milliarder dollars i aktiver under forvaltning.

Disse midler er kommet i søgelyset af de dårlige grunde. Blackstones BREIT begrænsede udstrømningen i 2022, da mange investorer gik ud af frygt for den forventede mur af løbetider i ejendomsbranchen. Dets investorer udbetalte omkring 2,4 milliarder dollars i 2023, og udstrømningen er fortsat omend i et langsommere tempo.

Vanguard Real Estate ETF-diagram

SREIT sætter udbetalinger på pause

Nu er fokus flyttet til Starwoods SREIT, som har begrænset udstrømningen. I en erklæring sagde selskabet, at det kun havde 235 millioner dollars i kontanter tilbage, hvilket betyder, at det har et par måneder tilbage til at støtte udbetalinger.

SREIT har ingen nemme muligheder, hvilket gør begrænsning af udbetalinger til det bedste alternativ. Den anden løsning ville være at sælge aktiver, en hård opgave på grund af de igangværende problemer i ejendomssektoren. Virksomheden kunne også beslutte at rejse midler, en anden vanskelig rute på et tidspunkt, hvor renten er på et højt niveau.

Folk investerer i BREIT og SREIT for at få en eksponering mod ejendomsbranchen. For eksempel har BREIT investeret i ejendomme som flerfamiliehuse, studieboliger, industri, datacentre og nettoleje.

SREITs samlede aktivværdi er på over 24,8 milliarder dollars, mens dens indre værdi er næsten 10 milliarder dollars. De fleste af dets investeringer er blandt andet i lejligheder til markedsrente, industrier, billige boliger og ejendomslån.

Ifølge sin hjemmeside har SREIT leveret et årligt afkast på 8%, mens BREIT har afkastet omkring 10,4%. De to har givet et afkast på 1,5 % og 2,2 % YTD, tal, der er under den amerikanske inflation.

Derfor mener jeg, at disse fonde ikke er gode investeringer på grund af deres resultater og deres illikviditet. Desuden genererer en simpel investering i S&P 500-indekset stærkere afkast og er meget likvid.

Deres illikviditet opstår på grund af, hvordan de er struktureret. Som BREIT- og SREIT-investor er aftalen, at du nemt kan forlade dine investeringer. Fast ejendom er dog en af de mest illikvide industrier globalt, hvilket gør det vanskeligt at forlade handler.