¿Es seguro invertir en el BREIT de Blackstone y en el SREIT de Starwood?

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son activos apreciados entre los inversores centrados en dividendos. A diferencia de otras empresas, estos fondos deben distribuir la mayor parte de sus ingresos a los accionistas cada año. Los inversores también pueden caracterizar sus distribuciones como rendimiento del capital (ROC) en lugar de ingresos.

SREIT y BREIT son REIT privados

A nivel mundial, los REIT tienen una capitalización de mercado combinada de más de 1 billón de dólares, y la mayoría de ellos se encuentran en los Estados Unidos. Los mayores de estos fondos son empresas como Prologis, American Tower, Equinix, Welltower y Simon Property Group.

Ha surgido una clase relativamente nueva de REIT que ha atraído miles de millones de dólares en activos. Estos REIT no cotizan en bolsa y están administrados por grandes empresas de la industria de gestión de activos. Blackstone, la mayor empresa de capital privado del mundo, gestiona el Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), que tiene más de 14.000 millones de dólares en activos.

El otro gran fondo es Starwood Real Estate Income Trust (SREIT), que tiene más de 10 mil millones de dólares en activos. Está gestionado por Starwood Capital Group, una empresa con más de 115.000 millones de dólares en activos bajo gestión.

Estos fondos han pasado a ser el centro de atención por malas razones. El BREIT de Blackstone restringió las salidas de capital en 2022, ya que muchos inversores se retiraron por temor al muro previsto de vencimientos en el sector inmobiliario. Sus inversores retiraron alrededor de 2.400 millones de dólares en 2023 y las salidas de capital han continuado, aunque a un ritmo más lento.

Gráfico de ETF de Vanguard Real Estate

SREIT pausa los retiros

Ahora, la atención se ha desplazado hacia el SREIT de Starwood, que ha restringido las salidas de capital. En un comunicado, la compañía dijo que solo le quedaban 235 millones de dólares en efectivo, lo que significa que le quedan algunos meses para respaldar los retiros.

SREIT no tiene opciones fáciles, por lo que restringir los retiros es la mejor alternativa. La otra solución sería vender activos, una decisión difícil debido a los problemas actuales en el sector inmobiliario. Además, la empresa podría decidir recaudar fondos, otra vía difícil en un momento en el que los tipos de interés están en niveles elevados.

La gente invierte en BREIT y SREIT para ganar exposición a la industria inmobiliaria. Por ejemplo, BREIT ha invertido en propiedades como viviendas multifamiliares, viviendas para estudiantes, industriales, centros de datos y arrendamiento neto.

El valor total de los activos de SREIT asciende a más de 24.800 millones de dólares, mientras que su valor liquidativo es de casi 10.000 millones de dólares. La mayoría de sus inversiones se realizan en apartamentos a precio de mercado, industrias, viviendas asequibles y préstamos inmobiliarios, entre otros.

Según su sitio web, SREIT ha obtenido rendimientos anuales del 8%, mientras que BREIT ha obtenido alrededor del 10,4%. Los dos han obtenido un rendimiento del 1,5% y el 2,2% hasta la fecha, cifras que están por debajo de la tasa de inflación de EE. UU.

Por tanto, creo que estos fondos no son una buena inversión por su rendimiento y su iliquidez. Además, una simple inversión en el índice S&P 500 genera mayores rendimientos y es muy líquida.

Su iliquidez se debe a cómo están estructurados. Como inversor BREIT y SREIT, el trato es que puede salir de sus inversiones fácilmente. Sin embargo, el sector inmobiliario es una de las industrias con menor liquidez a nivel mundial, lo que dificulta salir del negocio.